TBK’nın 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Taşınmazın başkasına satılması, kiracının kişisel hakkını ortadan kaldırmaz. Davacının mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası değil, 6570 sayılı Yasa hükümleri uyarınca kiralananın tahliyesi ve kira alacağı davası açması gerekmektedir. Yukarıdaki açıklamalar ve dava dilekçesindeki anlatıma göre talebe konu döneme yönelik dava, kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Hemen belirtmek gerekir ki; görev kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında re'sen göz önünde tutulması gereken bir usul kuralıdır. 6100 sayılı HMK'nin 2. maddesi asliye hukuk mahkemelerinin, 4. maddesi sulh hukuk mahkemelerinin görev alanını belirlemiştir....
Maddede belirtilen veya başka Kanunda bu madde kapsamına alınan idareler 2886 sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 sayılı Yasa'ya ya da Borçlar Kanunu'na tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın "kira parası" adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına da gelmez. Belediye sınırları içindeki çatılı binaların kiralanmalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukukî münasebetlerde uygulanması gereken 6570 sayılı Kanun, 14. maddesindeki düzenlemeyle 2886 sayılı Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkuller hakkında da uygulanmaktadır. 1.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK ile 6570 sayılı Kanun kaldırılmış ve yerine TBK hükümleri uygulanır hâle gelmiştir....
Dava, akde aykırılık sebebiyle kiralananların tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki itirazın iptali-kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, maliki olduğu iş yerinde davalının kiracı olarak oturduğunu, sözleşmede kararlaştırılan kira bedellerinin davalı tarafından ödenmemesi sebebiyle kira bedellerinin tahsiline yönelik başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline ve %20 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir....
İcra Müdürlüğünün 2009/6298 Esas sayılı dosyaları ile aleyhlerine icra takipleri yapıldığını, davalıların bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiklerini ileri sürerek, 6570 sayılı Kanunun 7/e maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ... vekili ise, 2009 yılı temmuz ve haziran ayları kiralarının ödemeli olarak PTT vasıtasıyla gönderildiğini, ayrıca 2009 yılı 3,4,5. ay kiralarının davacı tarafından alınmaması nedeniyle PTT aracılığı ile 02/06/2009 tarihinde konutta ödemeli olarak gönderildiğini, ancak alınmaması üzerine 30 gün geçtikten sonra PTT den iade edildiğini, ... SHM nin 16/07/2009 gün ve 2009/199 D İş sayılı dosyasında tevdi mahalli tayin edilmesi üzerine bu aylara ait kira bedelinin tevdi mahalline yatırıldığını, Haziran ve Temmuz kiralarının süresinde ödendiğini, iki haklı ihtar oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... duruşmalara katılmamış, davaya cevap da vermemiştir....
/p-... maddesi hükmüyle belediye taşınmazları 5538 Sayılı Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi uyarınca .....ne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasa, süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağını hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın ....maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir. . Hazine, ....., İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler....
Mahkemece davanın husumet nedeniyle reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre; bu yasadan kaynaklanan davalar mahiyeti ne olursa olsun sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanması için dava konusu sitenin tek ada ve parsel üzerinde kurulu bulunması gerekir. Birden fazla ada ve parsel üzerinde kurulu ise Kat Mülkiyeti Yasasının uygulanması mümkün değildir. Şayet Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz ise davanın konusu para olmayan bir şey ve para ile değerlendirilemiyor ise görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. para ile değerlendirilebiliyor ise dava tarihinde ki dava konusunun parasal değerine göre sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesi görevli olacaktır. Mahkemeler arası görev ilişkisi kamu düzeni ile ilgili olduğundan ötürü, dava sonuçlanıncaya kadar resen dikkate alınır....
Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler....
Gerçekten kural olarak Dairemizin kararlılık kazanmış uygulaması, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.10.2004 gün ve 2004 / 6-434 Esas, 2004 / 564 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere kira tespit kararının verilmiş olması sözleşmenin kira artışını düzenleyen hükmünü ortadan kaldırmaz ise de taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki kira artış koşulu sözleşme sonuna kadar olan dönem için düzenlenmiş olup sözleşmenin 6570 sayılı Kanunun 11.maddesi uyarınca yenilendiği 01.06.2004 tarihinden sonraki dönem için her hangi bir artış koşulu öngörülmediğinden, bu tarihten itibaren sözleşmeye dayalı olarak kira parasının arttırılarak ödenmesi gerektiğinden sözedilemez. Davalı tarafından 01.06.2006 tarihinden itibaren aylık kiralar tespit ilamında belirlenen aylık kira miktarı üzerinden ödenmiş olduğuna göre davacının ayrıca fark kira istemesi olanaklı değildir....
Mahallesi, 878 ada 3 parseldeki gayrimenkulü 02.10.2012 tarihinde satın aldığını, satın alınan gayrimenkulde hali hazırda bulunan davalının 6570 Sayılı Yasa gereğince gayrimenkulü tahliyesi için İstanbul 2. Noterliğinden 05.10.2012 tarihli ve 13706 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, buna rağmen davalı tarafından Kadıköy 18.Noterliğinden 16.10.2012 tarihinde 21155 yevmiye numarası ile keşide edilen cevabi ihtarnamede bahse konu gayrimenkulün tahliye edilmeyeceği ve haksız oturumun devam edeceğinin beyan edildiğini, bu nedenle davalı tarafın tahliyesi ile birlikte oturumun gerçekleştiği zaman zarfı için ecrimisilin hesaplanarak davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
