Davacı dava dilekçesinde uyarlama/ tespit isteminde bulunmuş, 21.11.2013 tarihli ön inceleme duruşmasında kira bedelinin tespitini talep ettiğini, 27.10.2015 tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporuna karşı beyanında ise dava dilekçesindeki talebinin kira bedelinin uyarlanması olduğunu açıklamış Mahkemece talep uyarlama olarak kabul edilerek karar verilmiştir. Yapılan keşif sonucu alınan 31.07.2015 tarihli bilirkişi raporunun, hüküm kurmaya yeterli araştırmayı içermediği anlaşılmaktadır....
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01 03 2002 başlangıç tarihli süre 15 yıl sürelidir. Sözleşmenin 4/e mad- desinde yer alan özel koşul “ ikinci ve müteakip kira yıllarında kira bedeli, her yıl, bir önceki yıl bedelinin, o yılda artışın yapılacağı tarihten geriye doğru son oniki ayda, Devlet İstatistik Enstitüsü, tüketici fiyat endeksinde aylık ortalamalara göre meydana gelmiş yıllık değişim nispetinde artırılması suretiyle tespit olunacaktır.” şeklindedir. Somut olayda talep; kira sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılan kira parasının artırılması ile ilgili koşulun iptaline ilişkin olup, dava bu niteliği itibariyle kira sözleşmesine dayanan kira tesbit davası olmayıp, kira parası ile ilgili hükmün iptali istemini içeren uyarlama davasıdır....
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının davalıya ait akaryakıt istasyonunda 23/11/2010 tarihinde tapuya şerh edilen 10 yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu sözleşmede yıllık kira bedelinin 350.000 TL+KDV olarak kararlaştırıldığını davacının sözleşmenin imzası sırasında davalıya on yıllık kira bedeline mahsuben 1.700.000 TL +KDV kira parası ödediğini bu ödenen miktar dışında ayrıca her yıl 180.000.000 TL+KDV 'nın ödenegelediğini 01/01/2011 tarihinden itibaren ödenen kira parasının kiralananın ticari ,iktisadi önemi, çevre durumu, istasyonda LPG olmaması , çevreye pekçok yeni istasyon açılması ...' e yeni çevre yolları inşa edilmesi; piyasa koşulları, şehrin ekonomik yönden gerilemesi ve diğer etkenler nedeniyle davacının zarar etmeye başladığını ve kira miktarının katlanılmaz hale geldiğini belirterek 01/01/2014 tarihinde başlayacak dönem yıllık kira parası 350.000 TL+KDV den 180.000 TL+KDV 'nin indirilerek 170.000 TL+KDV olarak belirlenmesini talep etmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1999/409 Esas sayılı dosyası ile görüldüğünü, çevredeki gayrimenkullerin değerlerinin yükseldiğini, ödenmekte olan kira bedelinin çok düşük kaldığını ileri sürerek; 16/05/1999 tarihinden itibaren davaya konu gayrimenkulün yıllık kira bedelinin 300.000TL olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalı; çevredeki gayrimenkullerin değerlerinin yükselmiş olmasının yada kira bedelinin düşük kalmasının uyarlama sebebi olmadığını, mezkur yere ait kira uyarlamasının Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1995/902 Esas sayılı dosyasıyla yapıldığını, bir daha uyarlama yapılamayacağını, davacı tarafın her yıl dava açtığını, uyarlama davalarında geriye dönük artırma talebinde bulunulamayacağını, 16/05/1999 tarihinden itibaren uyarlama talep edilemeyeceğini, talep edilen miktarın fahiş olduğunu, somut olayda uyarlama şartlarının gerçekleşmediğini, savunarak; davanın reddini istemiştir....
Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan ( inşaatçı- emlakçı- kira bilirkişi), tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, çevresi, bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, azalışlar dikkate alınarak bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Kira sözleşmesinde kiranın aylık 5.0000.000.000 TL. olduğu, yıllık kiranın peşin ödeneceği ve her yıl kiranın DİE toptan eşya fiyatı endeksine göre artacağı kararlaştırılmıştır. Uyarlama davalarının kabul edilebilmesi için, sözleşmenin kurulduğu tarihten sora geçen süre içinde gerek taşınmazın bulunduğu çevrede gerekçe kira bedellerinde çok büyük değişikliklerin olması gerekir. Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra çevrede bu nitelikte olağanüstü bir gelişme olduğu, çevrenin ticari yönden çok geliştiği davacı tarafından kanıtlanamadığı gibi, iktisadi bir krizin olmadığı, 19.2.2007 tarihli bilirkişi raporunu da da belirtildiği gibi doların %5,45 auronun %43,88 kiraların %59,22 oranında arttığı, yani döviz ve yabancı paralarda ve kiralara çok büyük katlanılamayacak değişiklik olmadığı anlaşılmaktadır. Öyle olunca uyarlama şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmelidir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle, uyarlama talep edilen kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama talep edilemeyeceğine göre, yerinde bulunmayan tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin kanun maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 16/08/2010 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava tarihi olan 19/03/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
Mahkemece, 01.12.2008 tarihli kira sözleşmesinin 4. ve 11. maddelerinin dava konusu olayda uygulama yeri bulunmadığı gerekçesiyle ve bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile 01.01.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 5.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.12.2008 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesinin 4. maddesinde, ilk yıldan sonraki dokuz kira yılında kira bedelinin bir önceki yıl kirasının Maliye Bakanlığınca devlet kiralamaları için belirlenen kira artırım oranında artırılması suretiyle ödeneceği kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin özel hükümler 11.maddesinde, “kira bedeli rayiç ve emsal kiralar ile yüksek enflasyon ihtimali gözetilerek kararlaştırılmış olup, bu olgular kiralayan açısından beklenmedik hal sayılmayacaktır. Kiralayan bu nedenlere dayanarak kira uyarlama davası açmamayı peşinen kabul etmiştir” hükmü yer almaktadır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı kiracının halen aylık net 12.690 TL kira bedeli ödediğini, ödenen kira bedelinin rayicin altında ve komik durumda olduğunu, işyerinin değerinin çok arttığını ileri sürerek, 04.04.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 35.000 TL olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalı; uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
