Davalı vekili cevap dilekçesinde, iş bu sözleşmenin taraflarının tacir sıfatına haiz olduğunu, tacirlerin TBK’nun 138.maddesi uyarınca uyarlama talebinde bulunamayacağını, mahkemece sözleşmeye bağlılık ilkesinin esas tutulması gerektiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü bir durumun yaşanmadığı, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira bedellerinin artmış olmasının tek başına kira bedelinin uyarlanmasını gerektirmeyeceği, gerekçesiyle davacı vekili tarafından 10 yıllık kira sözleşmesinin bitimine 4 yıl kala açılan kira uyarlama davasında uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davaya dayanak 15.02.2008 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralananın banka hizmet binası olarak kullanılmak üzere yıllık net 22.500,00 TL bedelle kiralandığı görülmektedir....
Uzun süreli kira sözleşmelerinde başlangıçta kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin daha sonradan değişen koşullar nedeniyle aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda sözleşmedeki mevcut kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının yeteri kadar irdelenmediği görülmektedir....
Davalı vekili, kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde yıllık artış uygulanmayacağından kira parasının uyarlanmasının talep edilemeyeceğini, davacı yeni malikin tapuya şerhedilen kira sözleşmesini ve şartlarını bilerek taşınmazı satın aldığını, uyarlama davasının şartlarının gerçekleşmediğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece taşınmazın aylık 11.600 USD kira getirebilecek durumda olduğu, sözleşmeye göre kira bedelinin aylık 3000 USD olduğu, aradaki fark nedeni ile sözleşmenin kiralayan yönünden çekilmez hale geldiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01/07/2003 başlangıç tarihli sekiz yıl sürelidir. Sözleşmede artış hükmü bulunmamaktadır....
Davacı duruşma sırasında talebinin kira tespiti olduğunu belirtmişse de ıslah harcı yatırmadığından talebinin uyarlama olarak kabulü gerekmiştir. Kira bedelinin uyarlama davası, kiralananın Borçlar Kanununa veya 6570 sayılı Kanuna tabi yerlerden olup olmadığına bakılmaksızın taşınmazın yıllık kira miktarı üzerinden genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerektiğinden uyuşmazlığın yıllık kira miktarına göre Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; HUMK.’nun 25. ve 26. maddeleri gereğince Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 11.03.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin uyarlanması Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davacı müflis şirket adına iflas idaresince, müflis şirkete ait davaya konu taşınmazda davalının kiracı olduğu, sözleşmede belirlenen aylık 1.600 TL kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanarak aylık 12.000 TL'ye çıkartılması talep ve dava edilmiştir. Davalı vekili, uyarlama şartları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesini savunmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin tespiti-Uyarlama Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti - uyarlama davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne, dava tarihi olan 02/07/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin 400 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
Taraflarca kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise hakim tarafından ortalama TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle artık ilk yıl sonrası yeni dönem kiraların belirlenmesinde kısa süreli kiralarda "tespit davası", üç ve daha uzun süreli kiralar içinse "uyarlama" davasının açılması gerektiğine ilişkin Yargıtay İçtihatlarının uygulama kabiliyeti kalmamıştır....
Mahkemece uyarlama davasının takip aylarını kapsamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 493.462 TL asıl alacağa yönelik itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1- Davacı ile davalılar arasında imzalanan 30.07.2004 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili, 14.07.2010 tarihinde başlattığı icra takibinde, 2009 yılı Temmuz ayı ile 2010 yılı Haziran ayları kira bedeli olmak üzere toplam 534.982 TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir. ... Anadolu 11. Asliye Hukuk mahkemesi 2014/300 Esas sayılı dosyasının (bozma öncesi Üsküdar 2....
Davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı, davalı kiracının halen ciroya bağlı olarak ödediği aylık kira bedellerinin belirlenmesi ve bu şekilde uyarlama koşulları oluşup oluşmadığı hususunda içinde serbest mali müşavir bilirkişinin de olduğu 3 kişilik bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Mahkemece, öncelikle davalının savunmasında belirttiği, 18.6.2003 tarihinde başlayan dönemin, peşin ödenmesi gereken yıllık kira parasının dava açılmadan önce ödenip, ödenmediği araştırılmadığı gibi; hükme esas alınan bilirkişi raporu, yukarıda açıklanan uyarlama davalarında gözetilmesi zorunlu olan yöntem ve usullere uygun, dayanak ve gerekçeleri içermemektedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl %50 oranında artırılacağı öngörülmüştür....
