Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın alanı, özellikleri (cephesi, konumu, ticari faaliyeti), semti, çevre faktörleri ile davalının 11 yıllık kiracı olması dikkate alındığında 01.08.2013 tarihi itibariyle boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin brüt 14.375TL (net 11.500TL) olduğu tespit edilmiştir. 22. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. 23....
Sözleşmenin 5.maddesinde aylık kiranın en geç ayın ilk beşinci gün peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. 19.maddesinde ise "bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiralar muacceliyet kespeder.gelecek kiraların tahsiline gidilir." hükmüne yer verilmiştir. Davacı bu kira sözleşmesine dayanarak 15.03.2013 tarihinde tahliye istemli başlattığı icra takibi ile dava dilekçesindeki açıklamalara göre peşin ödenen 8,9,10,11/2012 hariç ödenmeyen 12/2012-1,2,3/2013 ayları kira bedelleri ile sözleşmenin 19.maddesi gereğince muaccel hale gelen 4,5,6,7/2013 ayları kira bedelleri toplamı 16.000.-TL'nin tahsilini istemiştir. Ödeme emri davalıya 20.05.2013 tarihinde tebliğ edilmiş süresinde ödeme emrine itiraz etmiştir....
Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir....
Sözleşmenin başlangıç tarihine göre yeni dönem kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir.Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekir....
Her ne kadar mahkemece, hakkaniyet indirimi yapılması sebebiyle davalılar yararına vekalet ücreti takdir edilmiş ise de; hakimin takdir hakkını kullanması nedeniyle yaptığı indirim davacının indirim yapılan kısım yönünden haksız olduğu sonucunu doğurmayacağı gibi, davacının davanın açıldığı sırada cezai şarttan indirim yapılması hususunda hakimin takdir hakkını kullanıp kullanmayacağını ve indirim yapılacaksa bunun miktarının ne olacağı hususunda öngörüde bulunması kendisinden beklenemeyeceğinden, yapılan takdiri indirim nedeniyle davalı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğin gözetilmesi gerekirken, takdiri indirim nedeniyle reddedilen kısım için davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmiş olması, doğru olmayıp bozmayı gerektirir. Ne var ki, yapılan bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün düzeltilerek onanması HUMK'nın 438/7. maddesi hükmü gereğidir....
Her ne kadar mahkemece, hakkaniyet indirimi yapılması sebebiyle davalılar yararına vekalet ücreti takdir edilmiş ise de; hakimin takdir hakkını kullanması nedeniyle yaptığı indirim davacının indirim yapılan kısım yönünden haksız olduğu sonucunu doğurmayacağı gibi, davacının davanın açıldığı sırada cezai şarttan indirim yapılması hususunda hakimin takdir hakkını kullanıp kullanmayacağını ve indirim yapılacaksa bunun miktarının ne olacağı hususunda öngörüde bulunması kendisinden beklenemeyeceğinden, yapılan takdiri indirim nedeniyle davalı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğin gözetilmesi gerekirken, takdiri indirim nedeniyle reddedilen kısım için davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmiş olması, doğru olmayıp bozmayı gerektirir. Ne var ki, yapılan bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün düzeltilerek onanması HUMK'nın 438/7. maddesi hükmü gereğidir....
Hukuk Dairesince 05/11/2015 gün 2014/12877 Esas, 2015/9517 Karar sayılı kararı ile; hükmün kesin olması nedeniyle davacı vekilinin temyiz itirazları reddedilerek, davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden, kiracı tarafından usulüne uygun bir kira parasının tenzili davası açılarak kira parasından indirim sağlanmadan, geçmişe dönük olarak kira parasının tenzili nitelikli menfi tespit davası açılamayacağından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir....
Yine TBK'nın 307. maddesine göre "kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir." Ancak burada ayıbın kiracı tarafından kiraya verene ihtar edilmesi gerekir. Bu ihtarın yapıldığı dava dosyası kapsamından anlaşılamadığı gibi ödenen kira bedellerinin iadesi yahut bundan indirim yapılması mümkün değildir. Diğer talepler ise ispat yükü üzerine düşen davacı tarafından ispat edilememiştir. Bu doğrultuda mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ise de sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. 2-Karşı dava yönünden yapılan temyiz incelemesinde ise kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya yani davacı karşı davalıya aittir....
Mahkemece, bilirkişi raporunda belirlenen 15.000,00 TL net ( 18.750,00 TL brüt) kira bedelinden, davalının taşınmazda eski kiracı olması sebebi ile %10 oranında hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle aylık kira bedelinin net 13.500,00 TL ( brüt 16.875,00 TL) olarak tespitine karar verilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; taşınmazın boş olarak aylık net 17.000 TL bedelle kiraya verilebileceği belirtildiğine göre Mahkemece, bu miktar üzerinden, davalının eski kiracılığı gözetilerek, hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken bilirkişilerin hak ve nesafet indirimi yaparak belirledikleri indirimli miktara tekrar %10 oranında indirim yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Hükmün, davalı tarafından temyizi üzerine Dairemizin 2008/9337 E.-2008/10213 sayılı kararı ile; “bilirkişi raporunun emsallerle mukayese yapılmadan düzenlenmiş olması karşısında yetersiz olduğu ve davalının taşınmazda eskiden beri kiracı olduğu gözetilip hak ve nesafete göre indirim yapılması gerektiği" belirtilerek bozulmuştur.Mahkemece; Dairemizin bozma ilamına uyulmuş ise de, bozmada belirtilen hususların dışına çıkılarak, yeni dönem başlangıcından 15 gün önce karşı tarafa ihtarname tebliğ edilmediği gerekçe gösterilmek suretiyle; kira bedelinin “23.05.2006” tarihinden itibaren aylık 450 TL olarak tespitine karar verilmiştir.Hükmü, davacı vekili temyiz etmektedir.Mahkemece, Dairemizin bozma ilamına uyulmakla davacı yararına usuli müktesep hak doğmuştur....
