Bu maddenin 3 fıkrasına göre kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir, ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda TBK 344/1 maddesine göre ÜFE oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı, 5 yıldan sonra yanı 6 yıl için ise TBK 344/3 maddesine göre hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenmelidir. Somut olayda ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık (4+1) süre geçmemiştir. Bu durumda kira bedelinin TBK 344/1 maddesinde yazılı hükümlere yani endekse göre belirlenmesi gerekirken dava tarihinde yürürlükte olan TBK 344 maddesi nazara alınmadan hak ve nasafete göre kira bedelinin tespit edilmesi, belirlenen kira bedelinde de hakkaniyet indirimi yapılması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde 116.144 TL kira alacağının tahsili için tahliye istemli olarak başlatılan takibe yönelik itirazın iptali ile icra inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile itirazın iptali ile davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından kira alacağına yönelik olarak temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Her nekadar temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması talep edilmiş ise de; tebligat gideri verilmediğinden HUMK. 438. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesi gereği duruşma isteğinin dikkate alınmamasına karar verildi. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü....
Ancak, eldeki davanın konusu olan ve hukuken kurulmadığının tespiti istenen kira sözleşmesine dayanılarak taraflar arasında yukarıda açıklanan peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemli dava açılmıştır. Dairemiz denetiminden de geçen bu davada kira sözleşmesinin hukuken geçerli olduğu, ancak taşınmazın kullanım amacına uygun olarak teslim edilmemesi nedeniyle ödenen kira bedelinin iadesinin gerekeceği kabul edilmiştir. Diğer bir anlatımla, eda davası içerisinde dava konusu sözleşme ilişkisinden kaynaklanan hukuki ilişki saptanmış olup davacının yeniden tespit istemekte hukuki yararı bulunmamaktadır. Mahkemece davanın açıklanan nedenlerle reddi gerekirken aksine düşüncelerle kabulü doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 13.05.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Mahallinde iki defa keşif yapılmış, alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının 1.raporda aylık 3.250 TL ve 2.raporda ise aylık net : 2.400 TL (brüt 3.000 TL) olduğu, hak ve nesafete göre aylık brüt 2.160 TL hesaplandığı açıklanmıştır. Bilirkişi raporlarında emsal incelemesi yapılmadığı için hüküm kurmaya elverişli görülmemiştir. Ayrıca her iki raporda açıklanan rakamların farklı olmasına rağmen mahkemece somut nedenleri açıklanmadan düşük miktarlı raporun esas alınması suretiyle ve bu miktardan da fazla indirim yapılması suretiyle yazılı şekilde tespit kararı verilmesi doğru değildir. Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır....
Böyle bir belirleme yapılırken, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (taraflardan emsal göstermelerini istemek ya da re'sen emsal araştırması yapmak suretiyle); Dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Somut olayda; Mahkemece, 01.06.2006 dönemi için kiralananın boş olarak kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği kira bedeli tespit edilse de, davalının eski kiracı olduğu da gözetilerek belirlenen kira bedeli üzerinden endeksin altında kalmayacak şekilde hak ve nesafet indirimi yapılması ve 01.06.2007 dönemi içinde kira bedelinin buna göre endeks oranında tespiti gerekirken, bu indirim yapılmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Mahkemece aldırılan bilirkişi raporunda adiat ödeme günü yönünden sözleşmede hüküm olmadığı gerekçesiyle aidatlar yönünden, kira bedeli ödeme gününden itibaren faiz hesabı yapılarak 96,26 TL işlemiş faiz hesaplanmış, Mahkemece bu rapor doğrultusunda taleple bağlı kalınarak 47,14 TL işlemiş faiz alacağına hükmedilmiştir. Mahkemece aidatlar yönünden her bir aidat için davacı tarafından yapılan ödeme tarihinden itibaren işlemiş faiz hesabı yapılması gerekirken, yazılı şekilde kira vadesinden itibaren faiz hesabı yapılması doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır....
Davalı borçlu vekili, müvekkilinin daha önce dava konusu evi bekar evi olarak kullandığını, ancak müvekkilinin evlenecek olması nedeniyle bu şekilde bu evde kalamayacağını söylediğini, bunun üzerine davacının evin yenilenmesini istediğini ve müvekkilinin taşınmaza davacının onayı ile 10.000 TL masraf yaptığını, ancak davacının tadilatın yalnızca 5.000 TL’lik kısmına kendisinin katlanacağını, geriye kalan kısım için tam kira ödemesi yapılmasını söylediğini, bu yapılan tadilatlar ile evin değerinin arttığını bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, borçlu hakkında bir kısım kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle haciz ve tahliye istemli takip yapıldığı, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği, borçlunun takibe itiraz etmediği, bu şekilde takibin kesinleştiği, 30 günlük yasal süresi içerisinde takip konusu kira borcunu ödemediği, bu nedenle temerrüt şartlarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulü ve tahliyeye karar verilmiş, karar davalı tarafça temyiz edilmiştir....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak)getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nasafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Hak ve nasafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir....
Davacı icra takibinde kefilin sorumluğu dışında kalan uzayan kira dönemine ilişkin kira alacağının tahsilini istemiş olup, kefilin sorumluluk süresi içinde bulunmayan dönem için kefil hakkında icra takibi yapılması mümkün değildir Karar bu nedenlerle bozulmalıdır SONUÇ:Yukarıda (2) ve (3) No'lu bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 22/10/2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Ancak bu maddenin uygulanabilmesi için, kira bedellerinin her ay muntazaman makbuz karşılığı ödenmesi gerekir. Bu gibi ödemelerde bir taksit için alınan makbuz, daha önceki taksitlerin de alındığına karine teşkil eder. Bankaya ödeme yapılması durumunda, bankanın kiracıya verdiği alındı makbuzları, Borçlar Kanunu'nun 88. maddesi anlamında makbuz kabul edilemez. Az önce açıklanan karinenin aksi, kiralayan tarafından her türlü delil ile kanıtlanabilir. Olayımızda ise, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira paralarının davacı kiralayan adına H... Bankası Cebeci Şubesi'nde açılan hesap numarasına ödeneceği kararlaştırılmış olup, banka hesap özetinin incelenmesinden, davalının bu hesaba ödeme yaptığı görülmektedir. 22.05.2007 tarihli makbuzla, üstelik ay ismi belirtilmeksizin kira bedeline mahsuben 300 TL alınması, yukarıda açıklanan nedenle davalının o zamana kadarki kira borçlarını ödediğine karine teşkil etmez....
