Yukarıda açıklanan kanun maddeleri gereğince kira bedelinde yapılacak indirim ve tazminatın ihtar esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu durumda, davacı tarafından 03/12/2014 tarihli ihtarname ile ayıpların giderilmesi için 90 gün süre verildiği dikkate alınarak bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekir. Ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporunda denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş ise de, taraflar arasında davaya konu dönem için kira ilişkinin yürürlükte olduğu, kira bedellerinin döviz olarak belirlendiği ve bu para birimlerinin ortalama olarak enflasyon oranında arttığı gözardı edilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Yukarıdaki açıklamalar ışığında kira başlangıç tarihine göre mahkemece hak ve nesafete göre kira bedelinin tesbitine kara verilmesinde bir isabetsizlik yok ise de, bilirkişi tarafından brüt kira bedelinin belirlenmesi ve belirlenen kira bedelinden mahkemenin davalı kiracınını eski kiracı olduğu gözetilerek makul bir oranda hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken tesbit edilen net kira üzerinden indirim yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir....
Dava, taraflar arasındaki antrepo kira ilişkisi bedelinin Türk Parası Kıymetini Korumu Hakkında 32 sayılı Karara ilişkin Tebliğ'e uygun olarak yeniden belirlenmesi ve Covid-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanarak Mart 2020- Haziran 2020 arasındaki kira ücretlerinin kaldırılması, bu talebin kabul edilmemesi halinde hakkaniyet oranında indirim yapılması istemlerine ilişkin olup, uyuşmazlığın ardiye ücret tarifesinin 32 sayılı karara ilişkin tebliğ'e aykırılık teşkil edip etmediği, Covid-19 salgını nedeniyle, TBK'unun 138.maddesi kapsamında kira bedellerinde indirim ve uyarlama isteminin yerinde olup olmadığı hususlarından kaynaklandığı anlaşılmıştır....
Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir.Böyle bir belirleme yapılırken, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (taraflardan emsal göstermelerini istemek ya da re'sen emsal araştırması yapmak suretiyle); dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Bilirkişi tarafından bildirilen bedelden kiracının eski kiracı olduğu da gözetilerek hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle sonuca gidilmelidir. Somut olayda; Bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın boş olarak kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği kira bedeli tespit edilmiş isede, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek belirlenen kira bedeli üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken, bu indirim yapılmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Somut olayda; kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmektedir....
Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir....
Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir....
Ayrıca, mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre kira parasına hükmedilmesine karşın, davalının eskiden beri taşınmazda kiracı olduğu gözetilerek dava konusu yerin bilirkişi raporunda tespit edilen kira parasından indirim yapılması gerektiğinin dikkate alınmaması da doğru görülmemiştir. Bundan ayrı olarak, HUMK.nun 74.maddesi (6100 sayılı HMK.nun 26.maddesi) gereğince hakim tarafların talep sonuçları ile bağlı olup, ondan fazlasına karar veremez. Davacı tarafça aylık kira bedelinin 1.500 TL olarak tespiti talep edilmişken, talep aşılarak kira parasının 1.700 TL olarak tespiti doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.05.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekir. Olayımıza gelince; Taraflar arasında en son 01/01/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından tespiti talep edilen 01/01/2015 dönemi hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik bulunmamaktadır. Ne var ki tespit edilecek bedelin her yıl ÜFE oranında yapılacak artış sonucu belirlenen miktardan ve davalının en son ödediği miktardan daha aşağı olamayacağı nazara alınmadan karar verilmesi doğru değildir....
Bu durumda mahkemece meydana gelen felaket nedeniyle kira parasından yapılması gereken indirim miktarı belirlenmesi ile yetinilmesi gerekirken, ayrıca sözleşme şartlarına da müdahale edilerek taraflarca sözleşmede aylık olarak ödenmesi kararlaştırılan kira parasının hasat sonunda yıllık olarak ödenmesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18.12.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
