"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, eski yöneticinin zimmetinde kalan 20.900 TL paranın tahsili için yürütülen icra takibine yapılan itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle alınan bilirkişi raporunun sonuç kısmında yapılan hesaplama hüküm kurmaya yeterli değildir. Dava, yeni yönetim tarafından eski yönetici aleyhine açılan eski yöneticinin kat maliklerini uğrattığı zarar ve zimmetinde kalan paranın tahsili için yürütülen icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir....
Mahkemece, davanın apartman yönetimi adına yönetici ... tarafından açıldığı yöneticinin böyle bir davayı açması konusunda kat malikleri kurulundan açık yetki alınmadığı gerekçesiyle davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Dairenin geri çevirme kararı üzerine dosyaya getirtilen anataşınmaza ilişkin kat malikleri kurulu karar defterinin incelenmesinden kat malikleri kurulunun 9.2.2005 günlü toplantısında alınan kararın 7. bendinde açıkça "işyeri olarak kullanılan dairelerin tahliyesi için yöneticiye yetki verildiği" ve 10. bendinde de "yöneticiye her türlü yasal yetkinin verilmesinin kararlaştırıldığı", tapu kaydı içeriğinden de davayı açan yöneticinin 34 nolu bağımsız bölümün intifa hakkı sahibi olduğu anlaşılmaktadır....
Dosyada toplanan bilgi ve belgeler ve özellikle dairenin geri çevirme kararı üzerine getirtilen 09.01.2005 günlü kat malikleri kurulu kararı incelendiğinde davayı açan ve avukata vekalet veren yöneticinin ana taşınmazda kat maliki olmadığı gibi, böyle bir davayı açması konusunda kat malikleri kurulunca yönetime açıkça yetki verilmediği anlaşılmaktadır. İşyeri (ticarethane) olarak kullanıldığı ileri sürülen meskenin tapuda yazılı niteliğine dönüştürülmesi davasını yöneticinin açabilmesi için onun anataşınmazda kat maliki olması ya da bu konuda kendisine kat maliki kurulunca açıkça yetki verilmiş bulunması gerekir. Sözü edilen koşullardan hiç biri gerçekleşmediğine göre yöneticinin açmış olduğu bu davanın aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddi gerekirken mahkemece davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir....
Mahkemece davalı site yönetiminin değişmesi halinde husumetin yeni yöneticiye yönetilmesi gerektiği, davacılara yeni yönetimi davaya dahil etmeleri için iki kez süre verilmesine rağmen yeni yöneticinin davaya dahil edilmediği ve usulüne uygun taraf teşkili sağlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereğince kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkin olup aynı yasanın 38. maddesi gereğince bu tür davalar yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetimin devamlılığı esas olup yöneticinin değişmesi taraf sıfatını ortadan kaldırmaz. Yeni yönetici yönetim adına veya yönetime karşı açılmış davaları davaya dahil edilmesine gerek olmadan takip etme hakkı ve yetkisine sahiptir....
Ancak; Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesinin (d) bendi uyarınca, anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımı işlerinin yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece; bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden (davacı da dahil) avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticinin görevlendirilmesi, bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerekirken, dava konusu apartmanın çatısının teklif almak sureti ile davacı tarafından yapılmasına, yapılan masrafların arsa payı oranında kat maliklerine bölüştürülmesine şeklinde karar verilmiş olması doğru görülmemiştir....
payları oranında avans olarak toplanması, yapım masraflarının fazla olması durumunda ise kalan kısmın da kat maliklerinden alınmak suretiyle yapılacak onarımlar için öncelikle yöneticinin görevlendirilmesi, yöneticinin bu görevleri yerine getirmemesi halinde de davacının yetkili kılınması gerektiğinin düşünülmemesi, Doğru görülmemiştir. ./.. 2015/17651-15609 -2- Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 02.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Y A R G I T A Y K A R A R I 1-Dava açmak üzere avukata vekalet veren yöneticinin dava tarihi itibariyle anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olup olmadığının ilgili tapu müdürlüğünden, 2-Davacı yöneticinin bağımsız bölüm maliki olmadığının tespit edilmesi halinde dava açması için kat malikleri kurulu kararı ile verilmiş bir yetkinin olup olmadığının sorulması, varsa bu kararın bulunduğu kat malikleri kurulu karar defterinin veya kararın onaylı bir örneğinin ilgili yönetimden, Getirtilerek dosyaya konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 10.09.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Ayrıca kat malikinin veya Kat Malikleri Kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. Somut uyuşmazlıkta, dosyadaki bilgi ve belgelerden, davacı ... Apartmanı Kat Malikleri Kurulu Yöneticiliği adına vekalet veren ... ve ...’nın yönetici ve yardımcı olarak atandığı ve 17.10.2020 tarihinde yapılan toplantı da apartman adına her türlü dava açabilecekleri hususunda yetkilendirildikleri gibi yöneticinin aynı zamanda kat maliki olduğu da anlaşılmaktadır....
Dava, işyeri sigorta poliçesi nedeniyle hasar bedelinin ortak yerlerden kaynaklandığı iddiasıyla apartman yönetiminden rücuen tahsili istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinin 1. fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35. maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39. maddesinde ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40. maddenin 1. fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir....
Hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35. maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40. maddenin 1. fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir. Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulu, vekil statüsündedir. Dolayısıyla, gerek iç ilişkide gerek dış ilişkide vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptir. (HGK 08.11.2006 gün 2006/12-682 E. 2006/682 K) Davalı yönetim, hasarın gerçekleştiği tarihte sigortalı dairenin bulunduğu sitenin yöneticisidir....
