Hukuk Dairesinin 04/12/2014 tarih ve 2014/15775 Esas 2014/17560 Karar sayılı ilamı ile "Yöneticinin görev ve yetkilerini belirleyen Kat Mülkiyeti Kanunun 35. maddesine göre, yöneticinin mülkiyet hakkının kullanılmasına bağlı olan ortak yere elatmanın önlenmesi davasını açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Bu nitelikteki bir davayı yöneticinin açabilmesi için anataşınmazda kat maliki olması ya da bu konuda kendisine kat malikleri kurulunca özel yetki verilmesi gerekir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, Dairenin geri çevirme kararı üzerine getirtilen tapu kaydına göre davayı açmak üzere avukata vekaletname veren yönetici ...'in bağımsız bölüm maliki olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre davacı yöneticinin kat maliki sıfatı ile de bu konuda dava açma hakkı bulunduğundan işin esasına girilerek tüm deliller toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir " denilmek suretiyle bozulmuştur....
Y A R G I T A Y K A R A R I Geri çevirme kararında davaya konu taşınmazda yöneticinin de seçildiği ileri sürülen kat malikleri kurulu toplantısına ait belgelerin, bu toplantıda alınan kararları içeren tutanakların ve karar defterinin, toplantı yapılıp yöneticinin seçildiğini ileri süren davalılar ... ve ...'den ve yönetici seçildiği bildirilen ...'tan alınacak bilgiler doğrultusunda ilgili yerlerden ve kişilerden temin edilmesi istenilmiş ise de, belirtilen defter ve belgeler temin edilmeden dosyanın temyiz incelemesi yapılmak üzere iade edildiği anlaşılmış olup, bu defter ve belgelerin temin edilerek dosya içerisine konulması ve bilahare inceleme yapılmak üzere iadesi için dosyanın mahkemesine bir kere daha GERİ ÇEVRİLMESİNE, 12.10.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece, yöneticinin kendi adına ancak siteyi temsilen dava açması gerekirken tüzel kişiliği olmayan husumet ehliyeti bulunmayan site yöneticiliği olarak davayı açtığından davacının aktif husumet ehliyetinin yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde ... Sitesi yönetimi adına vekalet veren yöneticilerin davalının ödemediği aidat giderleri için icra takibi yaptıkları, itiraz üzerine takibin durduğu, yine 28.06.2007 tarihinde kat malikleri kurulunca site yöneticiliğine seçilen davacılar tarafından avukata verilen vekaletle itirazın iptali davası açıldığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesi (d) bendinde ortak gider aidatlarının toplanması yöneticinin görevleri arasında olup aynı maddenin (i) bendinde de kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da yöneticinin görevleri arasında bulunmaktadır....
Kat Mülkiyeti Kanununun 40. maddesinin son fıkrasında; kat malikleri kurulunun, yöneticinin ücreti ile ilgili olarak kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştıracağı, bu yolda bir karar alınmamış ise, yöneticinin yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayacağı hükme bağlandığından; tüm kat maliklerinin anataşınmazın ortak giderlerinden sorumlu olup davalı yönetici için ücret kararlaştırılmamışsa normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayacağı (anataşınmazda önemli onarım ve değişikliklere ilişkin giderler hariç) dikkate alınarak, yönetime ait tüm defter, ödeme makbuzu vs belgeler bilirkişiye verilerek gerekli inceleme yaptırılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, herhangi bir inceleme yapılmaksızın davanın kabulü doğru görülmemiştir....
Ancak; Anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımının, bu bağlamda yapının eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin d bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, mahkeme kararının hüküm fıkrasının 3 nolu bendinin ikinci satırındaki “sağlanmasına” sözcüğünden sonra gelen kısmının çıkartılması ve yerine “bilirkişi raporunda tahmini olarak belirlenen avans niteliğindeki...
Ancak; Anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, bu bağlamda yapının tabanındaki çökmenin eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35.maddesinin d bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans niteliğinde olarak arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden toplanması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, mahkeme kararının hüküm fıkrasının ikinci paragrafının metinden çıkartılması ve yerine “Bu işlemin, bilirkişi raporunda tahmini olarak belirlenen 4.303.200.399 Tl.nin avans niteliğinde ve arsa payları oranında...
Ancak; Anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımının, bu bağlamda yapının eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin d bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, mahkeme kararının hüküm fıkrasının 2 nolu bendinin metinden çıkartılmasına ve yerine “bilirkişi raporunda tahmini olarak belirlenen avans niteliğindeki 5.875,00TL’nin Kat Mülkiyeti Kanununun 20/b maddesine göre...
Ancak; Dava konusu sitenin ilk inşası sırasında onaylı mimari projesine aykırı olarak yapılan imalatlardan davacıda dahil bütün kat malikleri arsa payları oranında sorumlu olup, anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, bu bağlamda yapının eski hale getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu ve yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağından; mahkemece, yönetim tarafından yapılmasına karar verilen işlerin maliyeti için Yasa'nın ......
Ancak; Anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımının, bu bağlamda yapının eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, mahkeme kararının hüküm fıkrasının 2 nolu bendinin dördüncü satırındaki “için” sözcüğünden sonra gelen kısmının çıkartılması ve yerine “bilirkişi raporunda tahmini olarak belirlenen avans niteliğindeki 13.099,48TL...
Mahkemece, 2.7.2006 tarihli Kat Malikleri Kurulu kararı ile kira bedelinin yükseltilmesi ve bu konuda işlem yapmak ve dava açmak için yöneticiye yetki verilmediği, bu nedenle yöneticinin kat maliklerini temsil yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle aktif husumet eksikliği nedeniyle davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen ve davacı yöneticinin davaya dayanarak yaptığı 10.11.2000 tarihli kira sözleşmesinin 2008/8307-181 apartman yöneticisi ile davalı şirket arasında imzalandığı anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesini yöneticinin imzalaması ve taraflar arasında da bu sözleşmenin uygulandığı gözetildiğinde, kira sözleşmesini imzalayan yönetimin davada taraf sıfatınında bulunduğunun kabulü gerekir. Mahkemece değinilen bu yön gözardı edilerek, işin esasına girilip hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir....
