Dava, işyeri sigorta poliçesi nedeniyle hasar bedelinin ortak yerlerden kaynaklandığı iddiasıyla apartman yönetiminden rücuen tahsili istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinin 1. fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35. maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40. maddenin 1. fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir....
Yöneticinin görev ve yetkileri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda sayılmıştır. Bu görevlerle doğrudan bağlantılı olan konularda yöneticinin dava açma hakkının bulunduğu tartışmasızdır. Ancak ana binada esaslı surette değişiklik gerektiren konularda yöneticinin doğrudan dava açma hakkı düşünülemez. Ne var ki açılan davaya ana binanın kat maliklerince (davacı avukatına) vekâletname verilmek suretiyle icazet verildiğinden, davadaki husumet noksanının bu suretle giderildiği kabul edilmelidir. O halde kat maliklerinden vekâletname verenlerin yönünden güçlendirme bedeli kabul olunmalı, vekâletname vermeyen bağımsız bölüm sahiplerine ilişkin istem reddedilmelidir. Davanın niteliğine gelince, kat malikleri ile davalı arasında bir eser sözleşmesi ilişkisi yoktur. Aralarında satım akdinden kaynaklanan hukuki bir münasebet bulunmaktadır. Davalı davaya karşı verdiği cevapta –süresinde- zamanaşımı definde bulunmuştur....
Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir....
Mahkemece, açıklanan bu ilke çerçevesinde, davacı apartman yönetimi adına dava açan yöneticinin dava takip yetkisinin bulunmadığının tespiti isabetli olmuştur. Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması veya arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki veya kat maliki - temlik alan ya da kat maliki- yükleniciden bağımsız bölüm satın alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, davacı ...'...
Mahkemece; davacı tarafça önceki yöneticinin ihmalinden kaynaklı tazminat talep edilmiş ise de; davalı yöneticinin profesyonel olarak site yönetimi işi ile uğraşmadığı, bu konuda tarafların bir iddiasının da olmadığı, yine davalı yöneticinin site adına toplandığı iddia edilen paraları zimmetine geçirdiği ya da kat maliklerinin zarara uğratılması kastı ile hareket ettiğine dair bir delilin bulunmadığı, davalı yöneticinin amatör bir yönetici olup henüz dahi tamamlanmamış olan kanalizasyon çalışması ile ilgili firma ile sözleşme yapsa da işi bitirmeyen ya da hatalı veya eksik yapan kişinin firma olduğu, mahallinde mahkemece yapılan keşif sırasında yapılan gözlem ve davacı vekilinin beyanına göre de site içerisinde iki sıralı dizili bulunan evlerden üst sıradaki çalışmaların tamamlandığı alt sıradaki evlerle ilgili çalışmaların henüz tamamlanmadığı, dava açıldıktan sonra dahi çalışmanın devam ettiği, Kat Mülkiyeti Kanununun 38 ve devamı maddelerinde yöneticinin sorumluluğunun düzenlendiği,...
Ancak, HGK yukarıdaki kararında davacı eski yöneticinin kat maliki olduğu ve bağımsız bölümlerin bulunduğu bloktaki kat malikleri kurulunun seçip atadığı yöneticinin; aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu tespit etmiş ise de tapu müdürlüğünden gelen malik listesinden ...'in kat malik olmadığı ayrıca yukarıda bahsettiğimiz davacının yönetici seçildiği 30.10.2007 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısının iptaline ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2011/11552 E. - 2012/2972 K. sayılı kararın Yargıtay HGK'nın kararından sonra verildiği anlaşılmış olup ilk davacı ...'in yönetici sıfatı da ortadan kalkmıştır....
Ancak HGK'nın yukarıdaki kararında davacı eski yöneticinin kat maliki olduğu ve bağımsız bölümlerin bulunduğu bloktaki kat malikleri kurulunun seçip atadığı yöneticinin; aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu tespit etmiş ise de tapu müdürlüğünden gelen malik listesinden ...'in kat malik olmadığı ayrıca yukarıda bahsettiğimiz davacının yönetici seçildiği 30.10.2007 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısının iptaline ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2011/11552 E. - 2012/2972 K. sayılı kararın Yargıtay HGK'nın kararından sonra verildiği anlaşılmış olup ilk davacı ...'in yönetici sıfatı da ortadan kalkmıştır....
Ancak; HGK yukarıdaki ilamında davacı eski yöneticinin kat maliki olduğu ve bağımsız bölümlerin bulunduğu bloktaki kat malikleri kurulunun seçip atadığı yöneticinin; aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu tespit etmiş ise de tapu müdürlüğünden gelen malik listesinden ...'in kat malik olmadığı ayrıca yukarıda bahsettiğimiz davacının yönetici seçildiği 30.10.2007 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısının iptaline ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2011/11552 E.- 2012/2972 K. sayılı ilamın Yargıtay HGK'nın kararından sonra verildiği anlaşılmış olup ilk davacı ...'in yönetici sıfatı da ortadan kalkmıştır....
ın yönetime seçildikten sonra 07.11.2014 tarihli Noter ihtarnamesi ile istifa ettiklerini bildirdiklerini, bu istifalardan sonra yeni bir yönetim kurulu oluşturulması için olağanüstü toplantı daveti yapılması gerekirken bunun da yapılmadığını, yapılan toplantıda yöneticinin hem sayı hem paydaş çoğunluğu ile seçilmesi gerekirken yöneticinin yeterli çoğunluk ile seçilmediğini, yönetimi denetleyen bir denetim kurulu ya da denetçinin de seçilmediğini, iptali istenen 05.11.2014 tarihli toplantıda park, kamelya, oyun parkı, kamera sistemi, dış kapı otomatiği, otopark düzenlemesi için yönetime yetki verildiğini, yönetimin ise ... Bina yönetimine verilmesine karar verildiğini, bu toplantının yok hükmünde olduğunu beyan ederek, 05.11.2014 tarihli olağanüstü genel kurul kararlarının iptaline, ......
Ancak; Anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, bu bağlamda yapının eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerekirken doğrudan davacıya yetki verilmesi doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, mahkeme kararının hüküm fıkrasının üçüncü paragrafının ikinci ve üçüncü satırındaki "davacı ... 'a yetki verilmesine, davacı ......
