Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için yukarda belirtilen şartlarla beraber toplu yapı yönetimine geçilmiş olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinin anlaşılması halinde ise uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca belirlenmelidir. Göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir ve dava şartıdır. Dava şartlarının mevcut olup olmadığı da mahkemece, davanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. (HMK 115 /2 ). Dosya içerisinde mevcut yönetim planı ve tapu kaydı içeriğinden sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı anlaşılamamıştır....
Hukuk Dairesinin 2013/10734 E. - 2013/14057 K. sayılı kararı ile: Dava konusu sitede, (F) Blok kapalı garajındaki 27 adet park yeri site ortak yeri olduğu halde, üst kurul yönetimince, yönetim planına ve kanuna aykırı olarak ......
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dosya kapsamından anataşınmazın tek parsel üzerine kurulu olup toplu yapı niteliği de bulunmadığı anlaşılmaktadır. Yönetim planında mevcut yönetim ile ilgili geçici maddelerin taşınmazda kat mülkiyeti kurulmadan önceki döneme ilişkin olduğunun kabulü gerekir. Dava konusu anataşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olmakla, yönetim planında ki geçici yönetime ilişkin maddelerin toplu yapıya da geçilmediğinden uygulanabilirliği kalmamıştır. Bu nedenle kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetici atanmasını talep etme, mevcut yönetimin kararlarının iptalini talep etme hakları vardır. Aksi düşünce bağımsız bölüm maliklerinin yasadan kaynaklanan haklarını kullanamaması durumunu yaratacaktır....
Yönetim Kurulunun tam olarak kesinleşmediğini, davada taraf olma ehliyeti ve kat maliklerini temsile yetkisi olmadığını, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davada toplu yapı yönetim planının kapsadığı tüm parsel maliklerinin davada taraf olmaları gerektiğini, yönetim planının düzenlenmesi 634 sayılı Kanun'a tabi olmayan yapılar için söz konusu olamayacağını, davanın kat malikleri kurulunca alınan kararların iptaline ilişkin olarak açıldığını, müvekki...Ofis Blokları Kat Malikleri yönetim kurulunun 01.04.2012 tarihinde resmen kurulduğunu ve yönetimiyle ilgili olarak tüm yetkilerin müteahhit... tarafından kat maliklerine devredildiğini, 06.05.2009 tarihli yönetim planının üzerinde ve imza kısımlarında söz konusu yönetim planının “SS İstanbul... Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi” tarafından hazırlandığı imzalandığı ve usulsüz olarak tescil edildiğini, dava dışı SS İstanbul......
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir....
-2- 2017/9086-2018/3553 Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, davanın kısmen kabulü ile dava konusu sitenin tek parsel üzerinde kurulu olduğu, yönetim planının bulunduğu ve yönetim planında da bir değişiklik söz konusu olmadığı ve toplu yapı yönetimi kurulmasını gerektirecek yasal ve zorunlu koşullar bulunmadığı, buna göre usulüne uygun şekilde kat malikleri kurul toplantısı yapılıp, tek yönetim tarafından sitenin yönetilmesi gerekirken, yasaya aykırı şekilde iki ayrı yönetim oluşturulması Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine aykırı olup, her iki site yönetimin ( ... ) seçilmesine dair kat malikleri kurul kararları yok hükmünde olduğu gerekçesi ile davalı ... yönetimlerinin yok hükmünde olduğunun tespitine, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca, site yönetimi kat malikleri kurulu tarafından belirleneceğinden sitede asıl yetkili organın kooperatif olduğunun...
Dosya arasında bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesinde; celbedilen tapu kaydında ... ada ... sayılı parselin kat mülkiyetine geçilmiş ana taşınmaz olduğu ve tek parsel üzerinde kurulu olup, toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmakla; davacının taleplerinin Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yönetim planında mevcut yönetim ile ilgili geçici maddelerin taşınmazda kat mülkiyeti kurulmadan önceki döneme ilişkin olduğunun kabulü gerekir. Dava konusu anataşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olmakla, kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetici atanmasını talep etme hakları vardır. Aksi düşünce bağımsız bölüm maliklerinin yasadan kaynaklanan haklarını kullanamaması durumunu yaratacaktır....
Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili; ...mevkiinde bulunan ... kat maliki olduğunu, sitenin 9 ayrı adada tapuya kayıtlı bulunduğunu, her adada kat mülkiyetinin tesis edildiğini ve ada bazında yönetim planı yapıldığını, sitenin toplu yapı yönetimine geçmediği için siteye ait yönetim planı bulunmadığını, sitede uygulanabilecek ortak bir yönetim planının ve ana sözleşmenin olmaması, toplu yapı yönetimine geçilmemesi sebebiyle, 16/08/2015 tarihinde yapılan genel kurul toplantısının ve alınan kararların her bakımdan hükümsüz olduğunu, toplantının ve tüm kararların iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir....
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1)Dava dilekçesindeki nitelemeye göre, dava; kat malikleri kurulu kararının iptali ve tazminat istemine ilişkindir. Birden fazla parsel üzerinde kurulu olan sitede kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmasına yasal olanak bulunmadığı mahkemece kabul edildiğine ve esasen dosya kapsamına göre de kat irtifakı ya da kat mülkiyeti de kurulmadığına göre uyuşmazlığın anılan Yasa hükümlerine göre çözümlenmesi mümkün olmayıp, gerek kararı alan kat maliklerinin ... Yapı Kooperatifi'nin üyeleri olması ve dava konusu 19.08.2007 tarihli kararın yer aldığı karar defterinde ilgili bölümde "site genel kurulu toplantısı" ibaresinin yazılı bulunması ve gerekse dava dilekçesindeki anlatım ve iddianın ileri sürülüş biçimi karşısında kat maliklerinin kooperatif genel kurulu olarak aldıkları kararın dava konusu yapıldığının kabulü gerekir. Bu durumda, uyuşmazlığa 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümleri uygulanmalıdır....
Dava, kat malikleri kurulu toplantısının iptali istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre de; kat maliklerinden birinin veya başka bir nedene dayanarak bağımsız bölümden devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anataşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dosyadaki anataşınmaza ait tapu kayıtlarından davacıların dava tarihi itibariyle kat maliki olmayıp, aktif dava ehliyeti olmadığı anlaşılmakla mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA aşağıda yazılı onama harcının davacılara yükletilmesine 15/06/2020 günü oy birliğiyle karar verildi....
