ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 12/09/2025 ARA KARAR NUMARASI: 2024/859 Esas DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) İSTİNAF KARAR TARİHİ: 23/10/2025 İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 23/10/2025 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Kayseri İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Nolu parselde arsa sahibi ... adına kayıtlı ... villalarında ... Blok, ... numaralı bağımsız bölümde kayıtıl taşınmazda karşı taraf ... ve ...'ın adına kayıtlı taşınmaz üzerine 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konuşmasını talep etmiştir....
in şahsen ve aracı sıfatıyla imzası bulunan “arsa alım-satım ve devir protokolü“ başlıklı 27.4.2009 tarihli adi nitelikli belgede de; satıcılar vekili ve aracı ... tarafından muhtelif parsellerdeki hisselerine tekabül eden taşınmazların davacı ...ya devri konusunda ... tarafından aracıya elden peşin ve çekler olmak üzere toplam 1.794.084,00 TL.nin ödendiği ve aracının başka bedel talep etmeyeceği, ödenen bedel karşılığında aracı tarafından taahüt edilen 2457 metrekare taşınmazın ...ya devrinin verileceği ve ödenen çeklerin ...ya aracı tarafından teslim edileceği ve bu protokoldeki maddelerin yerine getirilmediği takdirde satıcılar vekili davalı ... ile davacı ... arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini koruyacağının düzenlendiği, davacı ... tarafından davalı ... aleyhine açılan ferağa icbar davasının reddedildiği ve aynı parsellere ilişkin olarak 819,85 metrekarelik hissenin davacı ... adına kayıtlı olduğu tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan KDV'nin tahsili için başlatılan icra takibine takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 190 ncı maddesi, 141 ni maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6 ncı maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme Dava konusu olayda; taraflar arasında ... 4. Noterliğinin 15.12.2016 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği gereği iki ayrı teslim söz konusudur. Vergi mevzuatı açısından arsanın tesliminde ve inşaatın yapımı sonrasında konutların teslimi sırasında vergiyi doğuran olay gerçekleştiğinden, her iki teslimde de KDV doğmuş olacaktır. ... KDV'nin mükellefi (yükümlüsü) kanunla belirlenmiştir....
Ve Ortakları Zeytinburnu Adi Ortaklığı yüklenici, davalı ... sözleşmeye konu arsanın 150/2 m2 sinin maliki, diğer davalı ... Bankası ise ipotek alacaklısıdır. Davacı ile davalı yüklenici adi ortaklık arasında Bakırköy ... Noterliğinin 21/02/2006 tarih ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Akdedilen Satış Vaadi İçerikli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 30/04/2009 tarih ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Sözleşme akdedilmiştir.Davacı arsa maliki, davalı yüklenici adi ortaklık ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin feshini, bu sözleşmeye dayalı avans niteliğinde yükleniciye verilen tapudaki hisselerin iptali ile adına tescili, taşınmazı kullanamamasından kaynaklı tazminat, ayrıca bedeli karşılığında yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılacağı arazilerdeki davalı ...'...
Davalı, satın aldıkları dairenin eksikliklerinin giderilmesi için davacının teknik destek ve satış ofis bürolarına sözlü ve telefonla başvuru yapılması gerektiği bilgisini verdiğini, daire içinde yer alan eksiklikler için davacı şirketin 2 yıl garanti süresi verdiğini, bu süre zarfında oluşacak hasarların garantiden yapılacağı bilgisinin verildiğini, mesken ruhsatı alınması için 4.000,00-TL ücreti davacı şirkete ödediğini, mesken ruhsatı alınmadığı için elektrik ve su paralarını fazla olarak ödediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davalı ...'ün eşi ile 22.05.2014 tarihli daire satış sözleşmesi imzalanarak taşınmazdan bağımsız bölüm satın alındığı, bu sözleşmeye istinaden 01.04.2016 tarihinde kat irtifakı tesisi bulunan taşınmazdan ilgili bağımsız bölümün tapuda Fatma Gün adına devrinin yapıldığı, iş bu harici satış sözleşmesinin böylelikle geçerlilik kazandığı, Sözleşmenin 3....
Maddesine göre "...(2) Katılımcı, inşaatını süresinde ya da verilen ek süre içinde bitirmediği takdirde; temel atmış veya temel inşaatını bitirmiş olsa bile ..., tahsisi iptale yetkilidir. (3) Her iki durumda ödenecek arsa bedeli; 56 ncı madde kapsamında, ... tarafından parsel tahsis veya satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, arsa tahsis iadesi veya iptali işleminden dolayı ödeme yapılacak tarihe kadar, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenir. Arsa tahsis iadesi veya iptali işlemini içine alan yılın ilk günü ile ödeme yapılacak tarih arasındaki kıst dönem için yapılacak yeniden değerleme işleminde, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen cari yıl yeniden değerleme oranı kullanılır. Hesaplanan tutarı geçmemek üzere, arsa iade veya iptal bedeli, geri alındığı tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ... tarafından katılımcıya ödenir. her hâlükârda katılımcıya geri ödenecek tutar, güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olamaz....
ın avukat sıfatıyla takip ederken alacağı temlik alarak davayı açtığını, Avukatlık Yasasının 47. maddesi ve Borçlar Kanunun 19. maddesi gereğince bu tür sözleşmelerin geçersiz olduğunu, avukatlık alacağının kararın kesinleşmesi ile muaccel olacağını, bu nedenle temlik sözleşmesinin geçersiz olduğunu, bundan dolayı davacı ...'ın aktif dava açma ehliyetinin bulunmadığının, Bursa 7. Asliye Ceza Mahkemesinde açılmış olan 2010/1373 esas sayılı davanın bekletici sebep yapılması gerektiğini belirterek davanın reddi ile %40 oranında kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir. KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME: Dava, adi şekilde düzenlenen belgeyle yapılan gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi nedeniyle tutulan tutanağa dayalı alacağın tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali davası ve icra dosyasındaki bu alacağın bir kısmının temliki nedeniyle birleştirilen dosyada açılan itirazın iptali davasıdır....
murisin davacıdan %6,25 hisseyi kaçırmak amacı ile mi satış yaptığını, davalı ...'...
Açıkça belli değilse, alıcının 8 gün içerisinde malı incelemesi ve ayıp bulunması halinde bunu satıcıya bildirmesi gerekir. Diğer durumlarda, TBK m. 223/2 fıkra hükmü uygulanır. Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler. Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir. Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan istisnalar dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir. Taşınır satışlarında, alıcının satılanın zilyetliğini devralmada temerrüde düşmesi durumunda, devir yapılmış gibi satılanın yarar ve hasarı alıcıya geçer....
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukukî işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir. 29....
