Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. 27.3.1957 gün ve 12-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında “ortak mülkiyetin paydaşı payını karı ve kocaya,çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse,görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçların Ya da bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda şufa hakkını kullanılamayacağı” belirtilmiştir. Olayımıza gelince; davacı vekili,dava dilekçesinde,davacının paydaşı bulunduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mah 25158 ada, 9 parseldeki taşınmazda paydaş olan ...'nin 1/80 payını 22/07/2011 tarihinde davalıya sattığını belirterek yasal önalım hakkı nedeni ile davalı payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir....
O halde mahkemece yapılacak iş; miras payının devrine ilişkin 1.9.1995 ve 16.10.1991 miras payının devri sözleşmeleri nedeniyle iştirakin çözümlenmesi halinde miras payını yazılı olarak devreden ... ve ...’e düşen miras paylarını isteme hakkına sahip olan davacının bu hakkı gözetilerek muris adına tapuda kayıtlı bulunan 34 sayılı parseldeki iştirakin çözümlenmesi halinde ... ve ... bakımından hukuki sonuç doğurmak üzere davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile iptal ve tescile karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır. Kabule göre de, mirasçılardan murisin eşi ...’ın veraset belgesine göre 4/16 payı olduğu halde, bu husus göz ardı edilerek fazla miktarda taşınmazın hüküm altına alınmış olması doğru olmadığı gibi verilen 2370 m2’lik yerin de taşınmazın hangi bölümünde yer aldığı kroki üzerinde işaretlenmemesi de yerinde değildir....
Mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkilerin kullanılmasına imkan veren irtifak hakkının çeşitlerinden olan intifa hakkı ile üst hakkının hüküm ve sonuçları birbirinden farklı olup, intifa hakkı ile üzerinde tesis edilen taşınmazdan tam bir yararlanma yetkisi elde edilmekte iken üst hakkı ile sadece inşaat yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi elde edilmektedir. Dolayısıyla üst hakkı (inşaat hakkı) ile intifa hakkının sağladığı tüm yetkilerin kullanılması mümkün değildir. Yukarıda anılan Emlak Vergisi Kanununda arazinin irtifak hakkı sahibinin değil, irtifak hakkının bir çeşiti olan, mülkiyet hakkına en yakın yetkileri sağlayan intifa hakkı sahibinin vergi mükellefi olduğu belirtildiğinden, emlak vergisine konu arsalar üzerinde Medeni Kanunun 751 inci maddesine istinaden inşaat hakkına sahip olan davacı vakfın emlak vergisi mükellefi olduğunun kabulü mümkün değildir. Bu durumda Mahkemece, ......
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve dosya içeriğine, tapuda trampa olarak gösterilen işlemin gerçekte satış olduğunun kanıtlanmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. 2-Davalı vekilinin önalım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur....
Davacının bu eylemi de taşınmazın maliki olmaktan kaynaklanan tasarruf hakkına ilişkin olup, sonuçları itibariyle taşınmazın değerinin azalması, artması, kiralanmak veya bizzat kullanılmak istenilmesi durumunda oluşabilecek koşulların davacıların mülkiyet hakkını da etkileyeceği açıktır....
İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 190 ıncı maddesi, 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 4721 sayılı Kanun’un 6 ncı, 193 üncü ve 194 üncü maddesi, 652 nci maddesi. 3.Değerlendirme 1.Davacı vekili dava konusu taşınmazın miras hakkına mahsuben tarafına özgülenmesi için aile konutu olduğunun belirlenmesini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, bu karara karşı davalı ... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, istinaf incelemesi yapan Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kabulü ile davanın reddine karar verilmiştir. 2.4721 sayılı Kanun'un 652 nci maddesinde; eşlerden birinin ölümü halinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa sağ kalan eşin bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben, mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebileceğini hükme bağlamıştır....
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paylı mülkiyet halindeki taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkının ileri sürülemeyeceği 27.03.1957 günlü ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıkça belirtilmiştir. Bu yöndeki savunmanın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır. Somut olayda, pay devralan davalı ... ile pay devreden dava dışı ...'...
Anayasanın, “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesi: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” düzenlemesini getirmiştir. 35 inci maddede mülkiyet hakkı üç aşamalı bir anlatımla açıklanmıştır: 6. Birinci fıkrasında “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir” denilerek bu hakkın varlığı anayasal bir hak olarak saptanmıştır. Böyle bir hak sahibi mülkiyetinde olan şeyi dilediği gibi kullanabilir, ona sahip olabilir. Başkalarının o şeye el koyması durumunda onun el koymasının önlenmesini ve bu hakkının korunmasını dava yolu ile isteyebilir. Mülkiyet hakkının bu görünümü kural olarak sınırsız ve kısıtlamasızdır. Kutsal, sınırlamasız ve kısıtlamasız görünen bu hak anılan maddenin 2 ve 3 üncü fıkraları ile genel bir sınırlamaya bağlı kılınmıştır. 7. İkinci fıkra uyarınca: “Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir”....
Davacılar, üzerinde zeytin ağacı bulunan ve tapuda üçüncü şahıslar adına kayıtlı olan 547 parsel ve köy içindeki bina üzerinde herhangi bir mülkiyet hakkı iddiasında bulunmadan, 547 parselin içinde kalan bir parça taşınmaz üzerinde ortak miras bırakanları annelerine ait 300 adet zeytin ağacı ve köy içindeki evden davalıların engellemesi nedeniyle yararlanamadıklarını iddia etmiş olduklarına göre, üçüncü şahıslar adına kayıtlı bulunan taşınmaza ilişkin olarak davacıların isteğinin zilyetliğin korunması niteliğinde olup uyuşmazlığın TMK.nun 974 ve devamı maddelerine göre çözümlenmesi gerekir. Mahkemece bu husus dikkate alınmadan ve tarafların gösterdikleri deliller toplanıp üstün zilyetliğin kimde olduğu belirlenmeden eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Davacılar vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerindedir....
Hakkın kapsamında yer alan ödevler, mülkiyet hakkına yabancı, ona dıştan ve sonradan yükletilen sınırlamalar olarak kabul edilmemeli, aksine bunları, kamu yararı amacıyla malike yükletilen ve mülkiyet hakkını oluşturan ödevler olarak düşünmelidir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Mülkiyet ancak kanunla ve kamu yararı amacı ile sınırlandırılabilir. Başka bir deyişle, kanun koyucunun malikin yetkilerini sınırlamak yetkisi, 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın (Anayasa) 35. maddesinin 2. fıkrasında sınırlandırılmıştır. Bu sınırlandırmanın özü “kamu yararı”, şekli ise “kanun” dur. Kanun koyucunun mülkiyet üzerinde yaptığı sınırlamalar bu hakkın özüne dokunamaz. 19. Anayasa’da modern mülkiyet anlayışı benimsenmiştir ve mülkiyet hakkına saygılı ve bu hakkı koruyan bir rejimi öngörmektedir. 20. Anayasa’nın, “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35. maddesi: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir....
