Somut olayda; Bilirkişi raporu ile belirlenen aylık net 1.250TL kira bedelinden %20 indirim yapılması halinde net 1000TL olan kira bedelinin, kiralananın iş yeri olması sebebiyle brüt 1.250 TL olacağı, bu çerçevede hükmün gerekçesinde yer alan " Dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2014 tarihinden itibaren aylık brüt 1.000TL olarak tespitine" şeklindeki ifadenin hata ile yazıldığı anlaşılmış olmakla hükmün gerekçesinden çıkartılmasına, yerine " Dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2014 tarihinden itibaren aylık brüt 1.250TL olarak tespitine" ifadelerinin yazılması suretiyle, hükmün gerekçesinin bu şekilde düzeltilmesine karar vermek gerekmiştir....
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir. Somut olayda; davalı ile davacı arasında 01.06.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile ..., ... mahallesi, ... caddesi, ... Sokak, ... Apt. No:371/88 adresindeki taşınmazın noterlik dairesi olarak kullanmak üzere aylık 8.500TL kira bedeli ile kiraladığını hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır....
Yani davalı şirket kiralayanı ... olan 01.08.1999 başlangıç tarihli ve ... yıl süreli kira sözleşmesine dayalı olarak kiralananı devir aldığına göre bu sözleşme hükümleri ile bağlıdır. Bu kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe aynı yere ilişkin olarak sonradan diğer bir paydaşla yeniden kira sözleşmesi yapılması ilk kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. İlk kira sözleşmesinden sonra kira bedelleri kiralananı devralan ... ... tarafından kiralayan ...’ün ... Bankası ... şubesi hesabına 01.02.2006-....08.2006 tarihler arasında Euro cinsinden yatırılmış ....09.2006-30.07.2007 tarihler arasında da .... ...'dan devralan davalı şirket temsilcisi ... ... tarafından her ay 125 Euro olarak yatırılmıştır. Yatırılan kira bedeli davalı şirket temsilcileri tarafından da kabul edildiğinden, aylık kira bedelinin 125 Euro olduğunun kabul edilmesi gerekir....
Bunun yanı sıra bilirkişilerin belirlediği miktar üzerinden davalının eski kiracı olması nedeniyle uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken bilirkişilerce hesaplanan miktar olan 25.000 TL kira bedeli üzerinden % 4 gibi düşük bir oranda indirim yapılarak kira bedeli 24.000 TL olarak belirlenmiştir. O halde Mahkemece yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre belirtilen hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/809 Esas KARAR NO : 2024/321 DAVA : Kira (Uyarlama İstemli) DAVA TARİHİ : 25/08/2021 KARAR TARİHİ : 08/05/2024 Mahkememizde görülmekte olan Kira (Uyarlama İstemli) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili olduğu şirket ile davalı arasında imzalanan 30.03.2018 tarihli İşletme kira sözleşmesi döneminde yaşanan Pandemi -Mücbir sebep kapsamında; Öncelikle telafisi imkansız zarar ve ziyanlarımızın oluşmanın engellenebilmesi ve iş bu davanın sonunda uygulama fırsatının doğması için ve de 11.03.2020 tarihinden beri işletmenin kapalı olduğu da göz önüne alınarak tedbiren kira bedelinin ödenmemesi gerektiği konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini, mahkeme aksi kanaatte ise kapalı kalınan dönem için 1.000-TL aylık kira bedelinin ödenmesi konusunda tedbir kararı verilmesi ile şuan ki öngörüler uyarınca okulların açılacağı düşünüldüğünde ise aylık kira bedelinin iş bu dava sonuçlanana...
Anılan karar kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bu kez Mahkemece bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama neticesinde; hüküm fıkrasının birinci bendinde aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 15.000.-TL olarak tespitine, ikinci bendinde davalının eski kiracı olması sebebiyle, takdiren %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında aylık kira miktarı brüt 13.500.-TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000....
Diğer yandan, kira tespiti yapılırken, bilirkişilerin boş olarak taşınmazın getireceği kira bedelinden mahkemece uygun hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken, bu usule de uyulmamıştır....
Öte yandan bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası olarak tespit edilen miktara aynen hükmedilmiş olup hak ve nesafete göre kira parası tespit edilirken taşınmazın boş olmadığı ve davalının eski kiracı olduğu gözetilerek belirlenen kira parasından bir miktar indirim yapılması gerekir. Mahkemece net kira parasının tespitine karar verilmiş ise de, mecurun kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira parasının tespitinde bir unsur olarak dikkate alınamayacağından fon ve vergi stopajı, KDV düşülerek “net” kira parası tespit edilemez....
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.12.1981 tarih ve 1980/12-2020E.1981/849K. sayılı kararında da belirtildiği üzere ikinci kira mukavelesinin yapılması dahi alacaklı kiralayanın ilk dönemden alacağının bulunmadığını göstermeyeceği gibi borçlu kiracıyı kira parasının ödendiğini ispat külfetinden de kurtarmaz. Bu durumda önceki dönem kira bedelinin ihtar süresi içinde ödenmemesi temerrüdün oluşmasına engel teşkil etmez. Davalı önceki döneme ait ve takip konusu kira borcunu yasal 30 günlük süre içinde ödemeyerek temerrüde düşmüş olup, Mahkemece temerrüt olgusu gerçekleştiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Ancak bilirkişilerce belirlenen 6.000 TL kira bedelinden kiracının uzun süreden beri oturduğu eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51,52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine uygun bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken hiçbir gerekçe gösterilmeden yaklaşık % 20 oranında bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ : Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 19.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
