"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunundan kaynaklanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Dava; satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölüm hisse oranlarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış arsa niteliğindeki taşınmazlarda hisselere yönelik tapu iptali ve tescil davaları ise arsa paylarının düzeltilmesi davası olarak nitelendirilemez....
Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesinin 1. fıkrasına göre; kat maliki, aynı Yasanın 20. maddesi uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Somut olayda takibe konu alacakların bulunduğu 2012 yılına ait kat malikleri kurulunun 06.02.2012 tarihli toplantısına bağımsız bölüm maliki katılmış ve huzuru ile aidat miktarı belirlenmiştir. 2011 yılına ait aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu kararı ise dosyada bulunmamaktadır....
Dava, kat mülkiyeti davasından kaynaklanan davalardan olup eski hale getirme ve tahliye, müdahalenin men'i isteminden ibarettir....
Kat Mülkiyeti Kanunun Ek-1 maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği kararlaştırılmıştır. Somut olayda dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin tesis edilme tarihinin 28.11.2012 tarihi olduğu, dava tarihinin ise 04.07.2011 olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar dava açıldığı tarihte dava konusu yerde kat mülkiyetinin kurulu olduğu anlaşılakta ise de dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından dava dışı banka tarafından bağımsız bölüm taşınmaz kayıtlarına 22.03.2010 tarihinde ipotek şerh edildiği anlaşılmaktadır. Buna göre mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulma tarihinin araştırılarak; dava tarihi itibari ile kat irtifakı kurulu ise bu davaya bakmaya Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olacağından mahkemenin görevine ilişkin uyuşmazlık hakkında bir karar verilmek üzere hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir....
Ancak Kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satışına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını ifa etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakimin MK.nun 2. maddesini gözeterek açılan tesçil davasını kabul edeceği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih ve ... Sayılı İçtihadı birleştirme kararında hüküm altına alınmıştır. İçtihadı birleştirme kararı doğrultusunda, davacı alıcılar harici sözleşme ile yükleniciden satın aldıkları bağımsız bölümlerle ilgili olarak yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği oranda arsa malikine karşı tapu iptal ve tesçil isteminde bulunabilirler....
Aynı Kanun'un Ek 1. maddesinde, "kat mülkiyetinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi'nde çözümleneceği" düzenlemesine ve 17/3. maddesinde ise "kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır" düzenlemesine yer verilmiştir. Görev kuralları, kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında mahkemece re'sen gözetilmesi gereken hususlardandır....
...maralı davalının aldığı kredinin teminatı olarak gösterilen müvekkilin proje üzerinden satın aldığı bağımsız bölüm dairenin bulunduğu ana taşınmazın tapu kaydına konulan teminat ipoteğinden sorumlu olmadığını... ilgili olmadığını...ada...ipotek müvekkili ile ilgili olmadığını...dairenin süresi içinde inşa edilip...at ile teslim edilmesi ve anılan sözleşmeden doğan / doğacak olan ve ( 3 ) numaralı davalı şirketten talep edilebilecek bu hususlara yönelik talep hakları saklı olmak üzere ve ipoteğin fekkedilmemesi sebebiyle uğradıkları olumlu / olumsuz zararları her üç davalıdan talep etmek hakkı saklı olmak üzere...ada.. arsa payına isabet eden ( A ) Blok 23.kat ( 371 ) bağımsız bölüm numaralı dairenin ve eklentisi olan 2.kat .. no'lu deponun ve ... arsa payına tekabül eden ( A ) 23.kat ( 372 ) bağımsız bölüm numaralı dairenin ve eklentisi olan 2.kat .. nolu deponun tapu kaydındaki teminat ipoteğinin fekkine / kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Sigortalının muhtelif mahkemelerde dava açma hakkı varsa aynı hak, sigortacının halefiyet hakkına dayanan rücu davası için de söz konusudur" şeklinde vurgulanmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinde, her kat malikinin anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı sorumlu olduğu hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanun'un Ek 1. maddesinde, "kat mülkiyetinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi'nde çözümleneceği" düzenlemesine ve 17/3. maddesinde ise "kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır" düzenlemesine yer verilmiştir....
Davalıların mesken olarak kullandıkları bağımsız bölümden davalılara ait alt kattaki bağımsız bölüme giden gürültünün, davalıların bağımsız bölümlerini olağanın dışında kullanmaları ve gürültü konusunda gerekli özeni göstermemelerinden değil, binanın yapım koşullarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4.maddesi gereğince, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarların, tavan ve tabanların ortak yer niteliğinde bulunduğu ve ortak yerlerin yapımından kaynaklanan bir kusur nedeniyle yalnızca o bağımsız bölüm maliklerinin değil, bütün kat maliklerinin sorumlu oldukları dikkate alınarak tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi ve oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yalıtım yapılması konusundaki külfetin davalılara yüklenmesi doğru görülmemiştir....
