tahsiline, dava konusu taşınmazların tapu kaydında bulunan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir....
Eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde akdin iş sahibi tarafından feshi, kural olarak geriye etkili hukuki sonuçlar doğurur. Bunun anlamı; sözleşme hiç yapılmamış gibi ortadan kalkar. Bu durumda sözleşme, müteahhidin temerrütü sonucu iş sahibi tarafından feshedilmiş ise müteahhit fesih zamanına kadar yaptığı işin bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilir. Akdin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurmakta ise de, bazen olayın niteliği ve özelliği haklı gösterdiği durumda ileriye etkili sonuç doğurduğu da kabul edilebilir. Ayrıca inşaatın ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapıldığı hususu kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece bu durumun resen gözetilmesi de zorunludur. Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilebilmesi için öncelikle tarafların bu konudaki fesih iradelerinin uyuşmaması gerekmekte olup, fesih konusunda tarafların iradeleri uyuştuğu takdirde feshe karar verilemez....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptâl ve tescil ve tazminat talebine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, bu kararın davalı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23 HD’nin 2014/1828 Esas 2014/4424 Karar sayılı ilâmı ile bozulmasına karar verilmiş, mahkemece bozma ilâmına uyularak davanın kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir Davacı davasında davalı ile aralarında düzenlenen 24.11.2008 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin 6 parselde yapılacak 5 katlı bir binayı sözleşme, yapı ruhsatı ve eklerine uygun şekilde inşaa ederek teslimi koşulu ile 4 no'lu parselin yükleniciye verildiğini, davalının binayı sözleşmeye uygun inşa etmediğini, yapı kullanım izin belgesinin alınamadığını, binanın kabul edilmeyecek derecede kusurlu olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin feshine, avans olarak verilen 4 parselin tapu...
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri ise, karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner....
e devredildiğini, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini belirterek, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye satış yetkisi verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Yuva Mah. 63477 ada 19 parselde bulunan zemin kat 8,9,10,11,12 no.lu ve birinci kat 13,14,15,16 17 no.lu bağımsız bölümlerin davalılar adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkili davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1-Davalı ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Mahkemece iddia, savunma, birikişi raporu ve dosya kapsamına göre; davalı yüklenicinin imar mevzuatına, dolayısıyla kamu düzenine aykırı şekilde tasdikli projenin dışında oturma ruhsatı alınamayacak şekilde kaçak inşaat yapması nedeniyle davacının sözleşmenin feshini istemekte haklı olduğu, dolayısıyla feshedilen sözleşme kapsamında avans niteliğinde verilen payların davalılar adına olan tapu kaydının da iptalinin gerektiği belirtilerek, davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, M.. S.. ve H.. D.. vekili ve davalı A.. T.. vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dava, 13.09.2012 tarihinde açılmış, ön inceleme 21.03.2013 tarihinde yapılmış, davalılar M.. S.. ve H.. D.. vekili ile davalı A.. T.. vekili süresi içinde verilen cevap dilekçeleri ile zamanaşımı def'ini ileri sürmüştür....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere, gerektirici sebeplere, delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescili ile sözleşme nedeniyle verilmiş şerhlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür....
Tapuda satışı bizzat davacı arsa sahibi ...yapmış olup, yüklenicinin talimat ve isteğiyle ve onun adına yapıldığına dair akit tablosunda açıklık Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden bağımsız bölüm ya da bölümleri satın alanlara yapılan tapu devirleri sözleşme gereği arsa sahibince yapılan avans ödemesinin iadesi niteliğinde olduğundan tapu kayıtlarının iptâl ve arsa sahipleri adına tescili gerekir ise de, satış arsa sahibince yapılıp satın alanın arsa sahibinden satın aldığını savunması ve arsa sahibinin kendisince yapılan tapu devrini yüklenicinin istek ve talimatı ile yapıldığını kanıtlayamaması halinde satış işleminin bedel karşılığı arsa sahibi ile satın alan kişi arasında yapıldığının kabulü zorunlu olacağından tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi mümkün değildir. Somut olayda davalı ...'...
Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğurur....
