.-2019/4464 K. sayılı ilamı aleyhinde davalılar ... ve ... vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescili istemine ilişkin olup yerel mahkemece davanın kısmen kabulü, kısmen reddine dair verilen hüküm davalılardan ...,...,... tarafından temyiz edilmiş, temyiz edilen hüküm Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/8428 Esas 2019/4464 Karar sayılı ve 24.10.2019 günlü kararı ile onanmış, bu kez onama kararına karşı davalılardan ... vekili ve ... karar düzeltme isteminde bulunmuşlardır....
Noterliğinin 10/03/2010 tarih ve 09589 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davacı yükleniciye inşaat için gerekli yetkiler verilmiştir. 2.2. Tasfiye protokolü başlıklı, davacı yüklenici ve davalı arsa sahibi vekili Av.... imzalı, 12/12/2014 tarihli adi yazılı belgeye göre, imar planında yapılan değişiklikler ve belirsizlikler nedeniyle inşaatın tamamlanamadığı, tarafların aralarında anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini sulhen sona erdirme ve sözleşmenin tasfiyesine gittikleri, yükleniciye bugüne dek inşaat için yaptığı masraflar karşılığı 2.000.000,00 TL bedelin arsa sahibi tarafından ödeneceği, ödeme şartı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı feshi ve sözleşme şerhinin tapudan terkini kabul edilmiş, yüklenicinin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerin yükleniciyi bağlayacağı, fesihten sonra yüklenicinin hiçbir bedel talep etmeyeceği kararlaştırılmıştır. 2.3....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa sahipleri tarafından yükleniciden bağımsız bölüm satın aldığı iddia olunan 3. kişi Hasan Tuncer'e karşı açılmış olup, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davalı ... hakkındaki davanın kabulü ile ... Mahallesi 46259 ada 1 parsel C Blok 2. kat 11 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptâli ile davacılar adına tapuya tesciline dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir. Davalı ... aşamalardaki savunmalarında dava konusu bağımsız bölümü dava dışı yükleniciden değil, davacı arsa sahiplerinden ...'...
Taraflar arasındaki asıl davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapuların takyidatlardan ari olarak iptal ve tescili, elatmanın önlenmesi, arsa üzerindeki yapının yıkımı ve menfi zararın tazmini; karşı davada ise yapı imalat bedeli alacağı davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın yapının yıkımı hakkındaki talebi yönünden davanın açılamamış sayılmasına, diğer talepler yönünden kabulüne, karşı davanın ise kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalılardan ..., ... vekili ve SGK vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir....
Mahkemece; somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle inşaat imalat bedeli ve menfi zararın tahsiline ilişkin davacı talebi taraf delilleri toplanmak suretiyle yapılacak yargılama neticesinde değerlendirilebileceğinden talep yargılamaya muhtaç bulunmakla mevcut dosya kapsamı uyarınca yasada aranan yaklaşık ispat koşulu yerine getirilmediği gibi nizalı alacağın ileride tahsilini sağlamaya yönelik olarak dava konusu olmayan malvarlığı unsurlarına ihtiyati tedbir konulamayacağından, dosya kapsamı uyarınca yerinde görülmeyen ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir....
İnşaat...Ltd.Şti. lehine 92.574,57 TL bedelli haciz şerhi bulunduğu, - .... Esas sayılı dosyasından davalı alacaklı ... lehine 139.585,21 TL bedelli haciz şerhi bulunduğu görülmüştür. .... D.iş sayılı dosyasından verilen karar ile dava konusu taşınmazlara ihtiyati tedbir konulduğu anlaşılmıştır. Mahallinde bilirkişiler refakatinde yapılan keşif sonrası düzenlenen 21/03/2017 tarihli ve itiraz üzerine alınan 02/11/2017 tarihli bilirkişi kurulu raporlarında; dava konusu ..... Parselde kayıtlı kat irtifaklı 67 adet bağımsız bölümlerin davacı kooperatif ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili feshedilmiş olması nedeniyle bağımsız bölüm maliklerinin, ipotek ile haciz alacaklılarının iyi niyet iddialarının dinlenemeyecek olmasına göre yüklenici adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa maliki kooperatif adına tescili ve takyidatsız olarak tapuya tescil edilmesi yönünde mütalaada bulunmuşlardır....
Bu kapsamda davalı yüklenicinin temerrüdü oluştuğu kabul edilerek gerek davacıların daha büyük zararlara uğramaması ve gerekse yapılmış bulunan inşaat kısmının dış hava şartları nedeniyle (deprem riskine karşı) daha fazla hasar görmemesi için davacı ile davalı arasında imzalanmış bulunan 11.09.2017 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 08.02.2021 tarihli düzenleme şeklinde ek ve tadil sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Eş söyleyişle yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 19. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
(TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır....
ATM’nin 2010/90 Esas sayılı dosyasında davanın kabulüne, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, eksik bırakılan işlerin bedelinin tahsiline yönelik davanın reddine, cezai şart talebine yönelik davanın reddine, davacıların hisselerine düşen dairelerin ve dükkanların kira bedelinin tahsiline yönelik davanın reddine, Birleşen ... 2. ATM'nin 2009/20 esas sayılı dosyası yönünden; yüklenici sözleşme süresi sonunda işi bitiremediği için herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunamayacağı, BK'nun 81. Maddesi uyarınca önce kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici davalı taraftan bağımsız bölüm tescilini isteyemeyeceği, yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebine hak kazanmadığı gerekçeleriyle davacı yüklenicinin tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir. Kararı, birleşen dava davalısı İbrahim Şimşek mirasçıları vekili ve asıl dava davalısı, birleşen dava davacısı ... vekili temyiz talebinde bulunmuşlardır....
