Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. (Yargıtay 6. HD. 03.03.2022 T. 2021/1237 E. 2022/1173 K.). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yapılan tapu devirleri illiyetten yoksun hale gelir ve tapu iptali istenebilir ise de yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması halinde üçüncü kişinin tapuya itimat prensibi korumasından yararlanıp yararlanamayacağının belirlenmesi gerekecektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ :TAPU İPTALİ VE TESCİL Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nun raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü; -KARAR- Dava yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Davacılar, 862 ada 49 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak yapılan 11/10/1990 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararı ile feshedildiğini, yükleniciden sözleşmeye istinaden haricen bağımsız bölüm satın alan kişilerin açtıkları tapu iptal ve tescil davasının da reddedildiğini, ancak davalılardan .... adına 15 nolu bağımsız bölümün, ... adına 1 nolu bağımsız bölümün ve ......
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde arsa sahibine döneceği, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, yüklenici ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Mahkemece yapılan yargılama sonunda asıl davada davalının Yapı Kayıt Belgesini aldığı ancak, Belediye Başkanlığına sunma dışında taşınmazı imara uygun hale getirmek üzere herhangi bir proje hazırlayıp takibini yapmamış olduğu, dava dayanağı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, taşınmazın davalı kat mâliklerinin hisselerinin tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı kat maliklerinin davacıların hissesine ilişkin müdahalelerin men'ine, tapuda ismi ve hissesi bulunmayan davalı ... yönünden ise husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir. Birleşen davalarda ecrimisil ve müdahalenin önlenmesine dair davaların da reddine karar verilmiştir. Temyiz üzerine dairemizce birleşen davalarda müdahalenin reddine dair hüküm dışındaki temyiz talepleri reddedilerek, müdahelenin önlenmesi kararı da verilmesi gerektiği belirtilerek davacılar lehine bozma kararı verilmiştir....
Şti. arasında 15.08.2005 tarihinde daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı ve inşaatın 31.12.2006 tarihinde tamamlanmasının kararlaştırıldığı, yüklenicinin inşaat seviyesi henüz %2,50 oranında iken sözleşmeye göre kendisine özgülenen bir kısım bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devrettiği, arsa malikleri olan davacılar tarafından 27.07.2006 tarihinde yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği ileri sürülerek yüklenici ile aralarında kurulan inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapuda malik olarak görülen davalılar adına oluşan tapu kayıtlarının iptali istemine ilişkin dava açıldığı, Ankara 1....
Bu kez, asıl davada davalı-birleşen davada davacı kooperatif ile birleşen davada davacılar vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuştur. ...)Asıl davada davacı arsa sahiplerince, taraflar arasındaki ....05.2000 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil talep edilmiş; birleşen davada ise davacılar yüklenici ve bir kısım arsa sahiplerince tazminat talebinde bulunulmuştur. Davacı arsa sahipleri ile yapılan ....05.2000 günlü sözleşmeden sonra, bu sözleşmeye konu taşınmazların ....06.2000 tarihinde başka taşınmazlarla tevhid edilerek, tevhid edilen diğer taşınmazların arsa sahipleriyle de davalı yüklenicinin sözleşmeler yaptığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Gerek tevhidden önce gerekse tevhidden sonra tapu kayıtlarında bulunan arsa sahiplerinin bir kısmı birleşen davada davacı olarak yer almışlardır....
Davalının davacıdan aldığı tapu payından 40/2400'erden 80/2400 payını devrettiği ... ile ... davada taraf değildir. Hisse devirleri 01.03.2007 dava tarihinden önce olduğu dava tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK'nın 186 ve 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi hükümlerine göre dava konusunun davadan sonra devri sözkonusu olmadığından davacı arsa sahibine seçimlik hak kullandırılarak devralanların davaya katılması mümkün değildir. Bu durumda mahkemece davacının davalı ... ile yaptığı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinden arsa sahibi bu sözleşme gereği yükleniciye verdiklerini ve bu arada tapu payını isteyebileceği, 05.12.2005 tarih 12090 yevmiye no ile devredilen tapu payı 270/2400 ise de; davalı ... devraldığı bu paylardan 40/2400'erden 80/2400 payını davadan önce dava dışı ... ve ...'...
- KARAR - Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı şirket arasında 20.03.2009 tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve müvekkilleri tarafından yüklenici firma yetkililerine vekaletname verildiğini, bu vekaletnameye dayalı olarak taşınmazın, davalı firmaya satıldığını, ancak davalı yüklenici firmanın arsa üzerinde hiçbir çalışma yapmayıp inşaat ruhsatı bile almadığını ileri sürerek, davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 29.06.2015 tarihli ıslah dilekçesiyle, talebini davaya konu taşınmazın tapu kayıtlarının her türlü takyidattan ari olarak davacılar adına tesciline şeklinde ıslah etmiştir....
