ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ARA KARAR TARİHİ: 14/03/2024 NUMARASI: 2023/400 Esas (derdest) DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ: 02/05/2024 TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle : Davacı müvekkil ile davalı arasında İstanbul ...Noterliği'nin 27.12.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı "... Aş Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, söz konusu satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul İli Bakırköy İlçesi ......
Müteahhitlik Otomotiv Kimya ve Tic. Ltd. Şti.'ne Bakırköy ..... Noterliği ‘nin 31.12.2012 tarih ve ...... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde vekaletname ile vekil tayin edildiği ve gerçekte şirketin tüm işleyişi ve karar süreçleri davalı ... tarafından yürütüldüğü, davalı ...'nun vekil olarak idare ettiği fakat esasen şirketin tüm işleyişi hakkında tek başına karar verdiği ...... şirketi ile ....... kimlik nolu ...... isimli kişi İstanbul ili, .... ilçesi, .... Köyü, mevkiinde kain ...... pafta, ...... ada, .... parsel sayılı taşınmazlar üzerine kat karşılığı inşaat yapılması için Büyükçekmece .... Noterliği ‘nin 11.08.2014 tarih ve ....... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, daha sonra yüklenici ...... şirketi ile arsa sahibi ...... taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak Büyükçekmece ........
ve ek protokolü gereğince, dava konusu taşınmazın ½ hissesinin mülkiyetinin kendi adına tescilini talep etmiş olsa da bu talep hukuk karşısında temelsiz olduğunu, zira taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken ve geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan sözleşmeler olduğunu, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmelerine dayalı olarak davacı tarafından ileri sürülen taleplerin tamamının reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafından dosyaya ibraz edilen 11.04.2016 tarihli yüklenici sözleşmesinin ve 12.03.2018 tarihli ek protokolün gayrimenkul satış vaadi niteliğinin taşıdığını, davacı tarafından resmi şekilde yapılmayan ve mutlak butlanla batıl olan bu protokole dayanarak taşınmazın mülkiyetini talep edilmesi açıkça hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacı tarafça geçersiz gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan bu ihtiyati tedbir kararının kaldırılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın, bedeli müvekkilce bankadan...
A.Ş. ortak hesabına satış bedelinin 30.631.000,00 TL'lik kısmının banka kredisi ile geri kalanın ise tapuda nakit olarak ödendiğini, taşınmazların toplam satış bedelinin iddia edildiği gibi 64.136,612 TL. olmayıp 37.518.753,29 TL. olduğunu, hasılat paylaşımı sözleşmesinin 5. maddesinde satış bedellerinin arsa sahibi ile ortak açılan hesaba yatacağı, arsa sahibinin arsa payı karşılığı gelir faturasını yükleniciler adına keseceği, satış sözleşmesinin yüklenici ile alıcılar arasında imzalanması sonrası alıcılara yapılan satış bedelleri üzerinden alıcılar adına fatura düzenleme ve KDV mükellefiyeti sorumluluğunun yükleniciye ait olduğunun yazılı bulunduğunu, satış bedelinin arsa maliki ortak hesabına yatırılmasından sonra, arsa malikinin arsa payı karşılığı olan %41,5 gelir faturasını yüklenicilerin oluşturduğu adi ortaklık adına kestiğini ve adi ortaklık ticari defterlerine işlenmesini müteakip 3. Kişi durumundaki ......
Noterliğince 02.06.2014 tarih ve .... yevmiye nosu ile düzenlenen Düzenleme Şeklinde Tadil Sözleşmesinin; ana sözleşme ile arsa sahipleri ve yüklenici arasında yapılan %50 - %50 paylaşımdan; arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerden yüzölçümü/değerinin % 5 ine isabet eden kısmının 3.943.500 TL bedel karşılığı yükleniciye devredilmesi esaslarını düzenlemekte olduğu görülmektedir. Tadil sözleşmesinde yükleniciye devredilecek olan bağımsız bölümleri belirleme yetkisinin arsa sahiplerine ait olduğu belirtilmektedir. Satıcı sıfatıyla ... Plastik Fabrikası A.Ş. ve Alıcı sıfatıyla yüklenici ... İnşaat A.Ş. arasında imzalanan 07.10.2015 tarihli adi yazılı şekilde düzenlenmiş Üsküdar .... Noterliğinde 06.09.2012 Tarihinde .... Y.No İle Düzenlenen Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Sözleşmeye Ek Sözleşme belgesinin; asıl sözleşme ve ekleri doğrultusunda arsa sahibi ......
Noterliği'nin 06.12.2006 tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıklarını, yükleniciler tarafından yapılacak bu inşaatta taşeron sıfatıyla, -... dışındaki- davalılarla yaptıkları 23.03.2007 tarihli adi yazılı iş karşılığı daire sözleşmesinde; inşaatın bir kısım işlerini yapma karşılığında, arsa payı karşılığı sözleşmede yüklenicilere düşen, 9 nolu bağımsız bölümün kendisine devredilmesinin kararlaştırıldığını, edimlerini ifa etmesine rağmen bu bağımsız bölümün verilmediğini, halen davalı arsa sahibi ... adına kayıtlı dairenin, yüklenicinin borcu nedeniyle 3. şahıs davalı Bayram tarafından, Ankara 20. İcra md. 2008/3882 ve 3883 E sayılı dosyalarında haczedildiğini, dairenin satılması halinde hakkını kaybedeceğini belirterek, davalı ... adına kayıtlı bulunan, ... ilçesi ... Mahallesindeki, ... ada, 5 parseldeki binanın, 9 nolu bağımsız bölümünün, tapu kaydının iptâliyle adına tesciline karar verilmesini istemiştir....
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin murisi ... ’ün babası olan kök muris ...’ten ölü ...'ün varislerine (müvekkili murisi) ölü ...’e varislerine hayatta olan ..., ..., ..., ...’e İstanbul Eyüp Tapu Sicili ... Mahallesi ... Yolu Sokağı, ... pafta, ... Ada, ... Parsel Topçular İstanbul adresinde kayıtlı bulunan taşınmazın intikal ettiği, taşınmazın bitişiğinde davalı ... bir ... ismi verilen AVM inşa edildiği, ... Şirketi'nin AVM'nin bitişiğindeki kök muris...’ten intikal eden sözü edilen taşınmazı satın almak için varisler ile ayrı ayrı görüşmeler yaptığı, varislerin tümünün taşınmazdaki hisselerinin satışına razı olmadığı, hayattaki varisler ile Üsküdar ... Noterliği'nde 31 Ekim 2011 tarihinde .. Yevmiye No'suna kayıtlı olan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini davalı ... A.Ş. ile yaptıkları, Üsküdar ......
Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. (Ek : 26/4/1984 - 3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.)...
Bu anlatımlar ışığında somut olay incelendiğinde; dava, eser sözleşmesi niteliğinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili, terditli talep ise taşınmazın dava tarihindeki değerinin tahsili istemiyle açılmış, mahkemece davalılardan ... ve.....İnş. Taah. Tur. San. Tic. Ltd. Şti. yönünden tazminat talebinin kabulü ile, harcı yatırılan 100.000,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte bu davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine dair verilen karar Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2018 tarih ve 2016/17293 E., 2018/8774 K. sayılı ilamıyla bozulmuş, davacı terditli tazminat talebi yönünden 04.03.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile davayı ıslah ederek 100.000,00 TL’den 350.000,00 TL’ye çıkartmış ancak bozmadan sonra ıslah olmayacağı gerekçesiyle, 100.000,00 TL'nin tahsiline yönelik karar verilmiştir....
Şirketi arasındaki ilişkinin alelade bir inşaat sözleşmesi olmayıp, temlik sözleşmesine dayalı alım satım ilişkisi olduğunu, ... Şti ile dava dışı ... Şti arasında ...'da bulunan taşınmaz üzerine ... tarihli arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre inşa edilecek 7 adet bağımsız bölümden 3 adedinin arsa sahibine, kalan 4 adedinin de müteahhit ... Şti'ne ait olacağının kararlaştırıldığını, ... Şti kendisine düşen bu 4 villadaki tüm haklarını ... tarihli düzenlenen sözleşme ile kdv dahil ...-EURO karşılığında ... Şirketine devir ve temlik ettiğini, davacı tarafın sadece temlik sözleşmesinden bahsettiğini, ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden hiç bahsetmediğini, bu sözleşmede yapımı kararlaştırılan binaların sözleşmeye uygun şekilde inşa edilerek 3 bağımsız bölümün arsa sahiplerine, diğer 4 bağımsız bölümün de ......
