, taraflar arasındaki, 09.10.1998 günlü düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde toplam 500 adet konut yapılması ve bunlardan 174 adedinin arsa sahibine ait olacağı belirtilmiştir. 10.02.2006 tarihinde ilgili belediyesince onaylanan kentsel tasarım projesinde ise arsa sahibi kooperatife 559 konut yapılması izni verilmiş, bunun üzerine taraflar arasında imzalanan 30.04.2006 tarihli ek protokolle arsa sahibi kooperatife 174 konut verileceği öngörülmüş, buna göre inşaat ruhsatları alınarak inşaata başlanmış ve belli seviyeye getirilmiştir....
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Diğer bir anlatımla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşme ile yüklenici, arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmiştir....
Noterliğince düzenlenen 23.10.2015 tarihli 23144 yevmiye numaralı vekaletname ile dava konusu 307 ada 126 ve 127 parsel sayılı taşınmazda inşaat yapılması arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapması, taşınmazları dilediği koşullarda ve bedelle satması satış bedellerini alması için yetki verildiği, vekilin 15.02.2016 tarihinde azledildiği, ... 3. Noterliğince düzenlenen 25.03.2015 tarihli 9628 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ..., davacı ..., dava dışı ... ve ... İnşaat Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti. arasında yapıldığı, davalı ... ve davacı ...’in vekili ..., ...'un vekili ... olup, 307 ada 126 ve 127 parsel sayılı taşınmazlarda 36 daireli inşaat yapılması, 4 dairenin ...’a, 2 dairenin davacıya, 2 dairenin ...'...
A.Ş ve...Ltd Şti'nin oluşturduğu ... tarafnıdan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaa edildiğini, konut ve alışveriş merkezinden oluşan ... projesinin işletme ve yönetim hakkının geçici yönetim oluşana kadar arsa sahipleri ile birlikte müvekkili firmaya ait olduğunu, Ocak 2018 tarihinde kurulduğunu, dolayısıyla AVM ve konutların yönetiminin geçici yönetim kuruluna geçtiğini, bu nedenle yönetim hizmetleri sözleşmesi imzalamak geçici yönetim kurulu uhdesinde olduğunu, dolayısıyla davacı ile yapılan sözleşmenin yönetim hizmetleri kısmının hiç başlamadığını, arsa sahiplerinin ve müvekkillerinin henüz satışı yapılmayan mülkiyetleri uhdelerinde bulunan iş yerlerinin kiralanabilmesi için inşaat aşamasında davacı firma ile 01/07/2015 tarihinde satışın tek elden yürütülmesi amacıyla satış sözleşmesi imzalandığını, ancak daha sonra taraflarca 01/04/2016 tarihinde sözleşmenin feshedildiğini, davacı tarafın Kadıköy ...Noterliğinin 09/04/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi...
güçlendirme bedellerini, ek sözleşmedeki cezai şart bedelini zamanında ve tam olarak ödemediğinin ortaya çıkacağını, müvekkili şirketin davacı şirketten, inşaat bedeli, ilave işler bedeli, önceden yapılmış binaların temel güçlendirme bedeli, ek sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedeli, malzeme ve işçilik maliyetlerinin artışından kaynaklı farklar, inşaat sürecinin uzamasından kaynaklı artan şantiye, işçilik vb giderler, ödemeler yapılmadığından ortaya çıkan maddi ve manevi zararları, faiz ve munzam zararları nedeni ile büyük miktarda alacağının olduğunu, imalatlarda herhangi bir kusur bulunmadığı gibi yapılmış ayıp ihbarının da bulunmadığını, davacı, villalarda çökme, kayma, yıkılma meydana geldiğini iddia etmiş ise de bunun müvekkili şirket tarafından yapılan imalatlardan değilde villaların inşa edildiği arazinin alt kısmında ki arazide meydana gelen heyelandan kaynaklandığını, tüm ikaz ve uyarılarına rağmen davacının gerekli önlemleri almadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini...
Ada, ... ve ... parsel sayılı taşınmazların 5.723.632/22.000.000 payının 17.000.000,00 TL bedel karşılığında yükleniciler tarafından satın alındığını, yukarıda belirtilen sözleşmenin eki olan Bakırköy ... Noterliği'nin 30/04/2009 gün ve ... yevmiye sayılı ek sözleşme ile yukarıda belirtilen taşınmazların tamamının müvekkili arsa sahibine ait olacağı, ... den satın alma bedelinin müvekkili tarafından arsa sahiplerine ödeneceği ve taşınmazlar üzerine kurulacak projenin bitimiyle paylaşımın %50 ile yapılacağının kararlaştırıldığını, ancak yüklenicilerin edimlerini yerine getirmediğinden söz konusu inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kaydının iptali ve tescili için Bakırköy .....
de rızai fesih halinde cezai şart talep edilemeyeceğinin benimsendiğini, Müvekkili şirket tarafından keşide edilen Karşıyaka 5.Noterliğinin 06/11/2017 tarih ve ......
Asıl davada gecikme cezası talebi yönünden ise uyuşmazlık tarihi itibariyle uygulanması gereken BK 158/2 maddesi kapsamında ifaya ekli cezai şart niteliğinde olduğundan ve sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sözleşmenin feshi halinde ifaya ekli cezai şartın talep edilemeyeceği anlaşılmakla asıl davada davacının gecikme cezasına ilişkin talebinin reddi gerektiği mahkememizce kabul edilmiştir....
Mah. ... ada ... parseldeki ... m2 arsa üzerine yürürlükte bulunan yasa ve imar mevzuatı ile hazırlanacak projelerine uygun %... hisse karşılığında kat karşılığı inşaatın yapılması ve ... hissesine düşen %... hissenin ... yıl süreyle kiralanması hususlarında anlaşıldığı, yine sözleşme hükümlerine göre sözleşmenin süresinin yer tesliminden itibaren ... yılı inşaat yapım süresi olmak üzere toplam ... yıl olduğu, kesin teminat bedelinin bir yıllık kira bedelinin %...’i olan ......
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
