Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 01/03/2013 NUMARASI : 2013/135-2013/66 Taraflar arasında görülen alacak davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 18.12.2013 gün ve 5724 Esas, 8169 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında yapılan 06.06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın 01.09.2009 tarihinde bitirileceği ve gecikme halinde her ay 3.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin kabul edildiğini, sözleşme gereği davalı şirkete isabet eden ve müvekkili adına kayıtlı dairelerden biri satıldığında, müvekkilinin satış bedelinden 25.000,00 TL'yi birikmiş cezai şart alacaklarına mahsup ederek bakiyesini davalı şirkete verdiğini, inşaatta eksik işler bulunduğunun mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, gecikme nedeniyle cezai şartın kalan kısmının tahsili için başlatılan icra takibine davalı tarafından haksız olarak...
Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Noterliğinin ... yevmiye nolu 18/01/2006 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde cezai şart düzenlendiğini, buna göre sözleşmenin ifasını, geçici veya daimi olarak güçleştiren, durduran tarafın diğer tarafın müspet ve menfi zararlarını kar mahrumiyetini tazmin ettikten başka maktu, 50.000,00.-TL tutarında cezai şart ödeyeceği kararlaştırıldığını, cezai şartın tarafların iradesiyle tespit edilmiş olup maktu olduğunu, fahişliğinden söz edilerek tenkisi yapılamayacağına dair düzenleme yapıldığını, davalı ve diğer hak sahipleri sözleşmeyi mesnetsiz ve kötü niyetli olarak feshedip müvekkilini azledince ... Noterliğinin ... yevmiye numaralı 16/11/2012 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmenin ifasının devamı için 7 iş günü içinde yeniden davacı şirkete vekâletname çıkarılması talep edildiğini ancak bir sonuç alınamadığını, bunun üzerine davalı aleyhine ......
mahrum kaldıklarını, büyük zararlara uğradıklarını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL cezai şart, 45.000,00 TL kira bedeli ile müteahhidin eksik bıraktığı işlerin bedeli olan şimdilik 100,00 TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 19. maddesi gereğince akdin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
ın tazminat ödemeksizin taraflar arasındaki sözleşmeyi feshetme hakkının doğduğunun kabulü gerektiği, kaldı ki, yapılan masrafların davacıya ödenmesinin sözleşmenin davalı tarafça feshi şartına bağlandığı, davalı tarafça sözleşmenin feshedilmediği, 08.04.2011 tarihli ödemeler ile ilgili "Anlaşmadır" başlıklı belgede, harcamaların Y. İnşaat A.Ş'ne ait olduğunun belirtildiği, ayrıca taraflar arasında 11.02.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğinin de iddia edilmediği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin14.11.2013 gün ve 2013/5047 Esas, 2013/7106 Karar sayılı ilamıyla onanmıştır. Bu kez, davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Davalı yüklenici ile davalılardan arsa sahibi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır....
Davacıların müşterek paydaş olmaları durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca paydaşların; el birliği mülkiyeti halinde de aynı Kanun'un 702. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasında ortakların iradeleri birleşmiş olduğu gibi, olağanüstü tasarruflardan sayılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında da “oy birliği” sağlanmış olmaktadır. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 75 ve 76. maddeleri hükümleri ve 04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, maddi olayları açıklamak taraflara, hukuki niteleme ise hakime ait bir görevdir. Davada yüklenici ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği ediminin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş bulunması sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinin istendiği açıklıkla anlaşılmaktadır....
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin, devre dayanak sözleşmenin feshi sebebiyle davalı yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar .... ve... adına kayıtlı tapuların iptaline karar verilmiştir. Dairemiz'in geri çevirme kararı sonrası dosyaya getirtilen tapu kayıtlarından tapu iptali ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin yükleniciye arsa malikince devredilmediği, söz konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan dava dışı ...dan satın alındığı anlaşılmakta ve davacının sözleşme tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde payı olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilleri ile davalı arasında 19.01.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, eksik, ayıplı iş, gecikme ve cezai şart alacaklarının doğduğunu ileri sürerek, şimdilik 4.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, dosya kapsamına göre, görevli mahkemenin...Tüketici Mahkemesi olduğu gerekçesiyle, mahkemenin görevsizliği nedeniyle davanın reddine karar vermiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir. 6502 sayılı Kanun'un 3. maddesi gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına herhangi bir açıklama getirilmemiştir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan alacak talebine ilişkindir. Davacı vekili; arsa sahibi olan davacılarla, yüklenici davalı arasında ... ili, ... ilçesi, 4. Bölge, ... Mahallesinde imarın ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapılacak inşaat için taraflar arasında bağımsız bölümler karşılığı yapılacak olan 05.04.1996 tarihli inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, akabinde ... 13. Noterliği'nin 01.05.1997 gün ve 23917 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi üzerine ... 13....
Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerekmektedir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir. Dosyada bulunan ve davaya dayanak yapılan sözleşmelerden olan Bornova 1. Noterliği’nin 20.03.2012 tarih 07883 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahipleri arasında bulunan ...,..,..,... 1....
