Noterliği’nin 23.11.2018 tarih ve 39461 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, taşınmazın inşaata hazır şekilde davalı yükleniciye teslim edildiğini ve inşaat ruhsatı alınabilmesi için vekaletname verildiğini, ancak davalı yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren 1 yılı aşkın süre geçmiş olmasına rağmen inşaata başlamadığını, ruhsat başvurusu yapmadığını belirterek sözleşmenin feshi ile tapu kaydındaki şerhin terkinine karar verilmesini talep etmiştir....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 24.10.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme uyarınca taşınmaz üzerine A ve B blok binaların yapılacağı, 22 daire 4 dükkan imal edileceği, bunlardan A bloktaki 1 ve 2 numaralı dükkanlar ile B bloktaki 2,4,6,8,10 ve 12 numaralı dairelerin davacılara, kalanının davalıya verilmesinin, binaların inşaat ruhsatı tarihi olan 01.05.2006 tarihinden itibaren 24 ayda tamamlanmasının, ek protokolle zamanında teslimin yapılmaması halinde aylık 10.000,00 TL cezai şart bedelinin ödenmesinin kararlaştırıldığını, müvekkillerinin ihtiyaçlarına binaen 4 adet daireyi teslim aldıklarını, kalanının İmar Mevzuatına aykırı imal edilmesi nedeniyle teslim alınmadığını, kararlaştırılan cezai şart ve teslim alınanlar nazara alındığında, şimdilik 32.000,00 TL cezai şart bedelinin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiş, birleşen dava ile ise, şimdilik 10.000,00 TL'nin tahsilini istemiş, ıslahla istemini...
Taraflar arasındaki ........1994 tarihli asıl ve 07.09.2005 tarihli ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine göre, dava konusu cezai şart ve gecikme tazminatı alacağına konu yapılan A bloktaki bağımsız bölümlerin, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve çevre düzenlemesi yapılmış şekilde 01.04.2006 tarihinde teslim edilmesi, aksi takdirde günlük 200,00 TL cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Mahkemece, cezai şart istemi dosya içerisinde bulunan 03.08.2007 tarihli ... bitirme tutanağı ile arsa sahiplerinin bağımsız bölümlerini ihtirazi kayıtsız teslim aldıklarından bahisle reddedilmiş, gecikme tazminatı isteği ise aynı belgedeki 03.08.2007 tarihine kadar hesaplanarak kabul edilmiştir. Öncelikle ve özellikle 07.09.2005 tarihli ek sözleşmede, teslim keyfiyeti yapı kullanma izin belgesi alınması ve çevre düzenlenmesi yapılması şartına bağlanmıştır. Dosya üzerinde yapılan incelemeye göre yapı kullanma izin belgesi alınmadığı ve çevre düzenlenmesinin yapılmadığı anlaşılmaktadır....
Noterliğince düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ‘nin .... maddesinde “ Bu sözleşme şartlarına uymayan taraf karşı tarafa masrafları harici 50.000,00 Tl şartı ceza ödemeyi kabul etmişlerdir” hükmü getirilerek cezai şart kararlaştırılmıştır. Bu ceza BK’nın 158/.... (TBK 179/...) maddesinde yer alan seçimlik cezai şart niteliğindedir. Gerçekten de hüküm içeriğinden de açıkça anlaşıldığı üzere akdin ... edilmesi veya natamam olarak icrası halinde ödenmek üzere kararlaştırılmıştır. Bu durumda sözleşmede aksi yönde bir anlaşma da olmadığından cezai şart talep eden arsa sahipleri ancak ya akdin icrasını, yani ifayı ya da cezai şartın tahsilini isteyebilirler....
Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmenin B /.... maddesinde arsa sahibi davacıya isabet eden dairelerin anahtar teslimi olarak, eksiksiz bir biçimde teslim edileceği, B/.... maddesinde teslim süresinin ... ay, yani ....01.2009 tarihi olduğu belirlenmiş ve süresinde edimin ifa edilmemesi halinde yüklenicinin ayrıca ihtara gerek kalmaksızın mütemerrit olacağı, B/.... maddesinde ise mütemerrit durumu düşen yüklenicinin sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren her bir daire için aylık 600,00 TL cezai şart ödeyeceği, bu cezanın gerek akdin feshinde, gerek aynen ifası halinde ödeneceği hüküm altına alınmıştır....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkili arsa sahipleriyle davalı yüklenici arasında düzenlenen 08.....1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre, sözleşme tarihinden itibaren ... ay içinde yapı ruhsatı alınarak müvekkiline ait dairelerin 36 ayda tesliminin kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca inşa edilecek dairelerin %41'inin müvekkiline ait olduğunu, yüklenicinin sözleşmeyi ifa etmeyerek inşaatı eksik bıraktığını, müvekkillerince yapılacak yeni sözleşmede alacakları daire oranlarının %... olabileceğinden dava konusu sözleşmeye oranla ... daire eksik alacağını ve bunun da menfi zararı oluşturduğunu, müvekkilinin menfi zararının sözleşmenin zamanında ifa edilmemesinden kaynaklandığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine, şimdilik 500,00 TL menfi zarar, 500,00 TL cezai şart alacağı ile her bir davacı için ....000,00 er TL manevi tazminatın faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
-K A R A R- Davacı vekili, arsa sahibi davalı ile yüklenici davacı arasında 21.10.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdolunduğunu, tüm edimlerini yerine getiren davacıya, davalı tarafından haksız yere azilname gönderildiğini ileri sürerek, yüklenicinin sözleşmede olmadığı halde davalının talebi üzerine döşediği doğalgaz tesisat masrafı 900,00 TL, davalının kusurundan kaynaklanan ve davacıya düşen daireleri tapu sahiplerine geç devretmesinden dolayı daire sahiplerine ödenen toplam 2.800,00 TL, haksız yere sözleşmenin feshinden dolayı şimdilik 1.000,00 TL cezai şartın ve mimar ... aracılığıyla davalıya ödediği 1.500,00 TL'nin ödenme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen kök ve ek bilirkişi raporu ile dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve düzenlenme şeklinde ek sözleşmeleri gereği yüklenici konumunda olan davalıların üstlendikleri bina yapımı işini sözleşmede belirlenen sürede tamamlayamadıkları, borçlarını ifada temerrüde düştükleri, davacıların sözleşmeleri ileriye etkili olarak feshetmeye ve sözleşme gereği cezai şart ve mahrum kaldıkları kira gelirlerini talebe hak kazandıkları, dava tarihi itibariyle davacıların 718.480,00 USD cezai şart alacağı ve 1.167.476,00 TL kira gelir kaybı talep edebilecekleri, davalıların tacir olmaları göz önüne alındığında belirlenen cezai şart tutarından indirim yapılmasının yerinde olmayacağı, kaldı ki davalıların belirlenen cezai şart alacağının ekonomik açıdan mahvına yol açacağını kanıtlayamadıkları gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir....
Mahkemece, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; taraflar arasında akdolunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen edimlerin davalı tarafından yerine getirilmediği gerekçesiyle, davacılara altı ay geç teslim edilen daireler nedeniyle yoksun kalınan kira alacağı 18.000,00 TL, dairelerdeki eksik işler bedeli olan 21.558,00 TL, ortak alanlarda yapılan eksik imalat nedeniyle 4.350,00 TL, sözleşmede belirtilen yüzölçümünden daha küçük daire yapılmış olması nedeniyle doğan gelir kaybı 27.000,00 TL'nin davalı taraftan tahsiline, davacılar aynen ifa talebinde bulunduğundan cezai şart istenemeyeceği gerekçesiyle, cezai şart isteminin reddine karar verilmiştir....
