Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Başka bir anlatımla, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Fikret Eren, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul 2010, s. 482). Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 07.06.2022 tarihli ve 2020/3-688 Esas, 2022/846 Karar sayılı kararında da değinilmiştir. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 10/10/2012 tarihli ve 34023 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır....
Hukuk Dairesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davacı-karşı davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Uyuşmazlık, düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup asıl dava, sözleşmenin haksız fesih edildiğinin tespiti ile mahrum kalınan kâr ve menfi zararının tahsili istemine, karşı dava ise sözleşmenin feshi istemine ilişkindir....
Kararı, davacılar vekili davalılar ... ve ... yönünden temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin davalı ... yönünden tüm, davalı ... yönünden aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, sözleşmenin arsa maliki tarafından haksız feshi sebebiyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 21.10.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı arsa maliki ... tarafından 28.10.2005 tarihinde feshedildiği anlaşılmıştır....
Birleşen davada davacı vekili, davalı yüklenicinin kusuru nedeniyle aralarında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasına imkânsız hale geldiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davalı yüklenici vekili, birleşen davanın reddini savunmuştur....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
-K A R A R- Davacı vekili, davalının taraflar arasında imzalanan ........2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği, inşaatı bir yıl içerisinde tamamlayarak davacıya isabet eden bağımsız bölümleri teslim etmesi gerektiğini, davalı yüklenicinin inşaata hiç başlamaması nedeniyle müvekkilinin ....06.2011 tarihli fesih ihbarı göndererek sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini ileri sürerek, sözleşme imzalanırken davalıya verilen 38.000,00 TL nakit para ile inşaatın teslim edilmesi gereken tarihten dava tarihine kadar işleyen yoksun kalınan kira karşılığı ....600,00 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Anılan sözleşmenin davalılar arasındaki 03.06.1996 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanılarak yapıldığı, davacıya satış vaadinde bulunan yüklenici Cevdet'in arsa sahiplerinden kazanacağı kişisel hakkını 17.08.1998 tarihinde satış vaadi sözleşmesi ile davacıya alacağın temliki hükümlerine göre temlik ettiği görülmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Burada satış vaadinde bulunan tarafın borcu bir taşınmazı veya yapıdaki binanın bağımsız bölümü mülkiyetini vaad alacaklısına geçirmek, vaad alacaklısının borcu ise yapılacak temlik işleminin bedelini (satış bedelini) vaad borçlusuna ödemektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin bu özelliğinden dolayı borçlunun temerrüdü halinde alacaklının haklarını düzenleyen Borçlar Kanunu'nun 106. maddesinin somut olaya uygulanması gerekir....
Kural olarak sözleşmenin haklı feshi halinde fesheden, sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı BK'nın 106 ve 108. maddeleri uyarınca akdin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararın tazminini isteyebilir. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar; sözleşmenin karşı tarafınca yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamının, başka bir anlatımla karşı tarafın mal varlığına girmese bile o sözleşme sebebiyle cepten çıkan paradır. Müspet zarar ise, sözleşme sebebiyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi sebebiyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Kısaca, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır....
Belediyesinin açık onayı ışığında yanlar arasında imzalanan sözleşmenin geçerli olacağı, bu noktadan sonra sözleşmenin geçersiz olacağının kabulü yasanın ruhuna ve Yargıtay uygulamalarına açıkça ters düştüğünü, Sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu iddiasının kötü niyetli ve itibar edilmesi mümkün olmayan bir iddia olduğunu, bu kötü niyetli savunmaya itibar eden Bölge Adliye Mahkemesi kararı da hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olup olmadığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira tazminatı ve cezai şart alacağı istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuku 6098 sayılı TBK'nın 470. vd maddeleri, 3....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf sözleşmede yasaklanmadığı sürece teslim borcunu (BK.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibinden hak kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile olan sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan talep edebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanılarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden yazılı olmak koşuluyla (BK.m.163) üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Bu şekilde yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira alacağı devralan kişi (üçüncü kişi) evvelki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçer....
