Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 15. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Diğer bir anlatımla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşme ile yüklenici, arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmiştir. 16. Bu sözleşme mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda (BK) düzenlenmemiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle, bu sözleşmeye dayalı olarak sözleşmenin tarafı olmayan davalıya satılan taşınmazın tapu kaydının iptali, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. 04.08.2006 tarihli, düzenleme şeklindeki gayrimenkul saatış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin hangi aşamalarda satış yetkisinin verileceği açıkça belirlenmiştir. Kat irtifakı 05.04.2007 tarihinde davacı ... adına kurulan dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye düşen dairelerden olup, 18.07.2007 tarihinde yüklenici davalı şirketin talimatı ile arsa sahibi davacı ... tarafından diğer davalı ...'a satıldığı uyuşmazlık dışıdır. Mahkemece, 31.10.2007 tarihli düzenleme şeklindeki fesihnamede geçen "zimmetlerimizi ibra ettiğimizi" ibaresinin satışı yapılan bağımsız bölüm tapularını da kapsadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmişse de bu sonuca yeterli inceleme yapılmadan varılmıştır....
İnş Ltd Şti arasında aynı mahiyette bir dava bulunduğunu bildiği halde sözleşme yaptığı, kaldı ki yüklenici veya taşınmaz satın alan diğer davalıların varsa alacak ve tazminat taleplerini başka davalarda ileri sürme imkanının bulunduğu gerekçesiyle, asıl dava ve birleşen davalardaki sözleşmenin feshi taleplerinin kabulü ile ....03.2007 tarihli sözleşmenin ehliyetsizlik nedeni ile hükümsüzlüğünün tespitine, birleşen 2009/386 esas sayılı dosyada davacı ... vasisinin tazminat taleplerinin reddine, asıl davada karşı davacı olan ...'in tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir. Karar, asıl davada davalı ve karşı davacı ..., birleşen davalar davalıları ..., ..., ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. ...) Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin butlanının tespiti ile sözleşmenin tasfiyesine ilişkin tazminat ve tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir....
Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/273 Esasına kayıtlı olarak açılıp birleşen dava kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile uğranılan zararların tahsili ve bu davada arsa sahiplerinden ...’ın açtığı karşı dava kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile maddi tazminat alacağının tahsili, arsa sahiplerinden ...’ın yüklenici ... ile diğer arsa sahibi ... aleyhine Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2010/180 Esasına kayıtlı olarak açıp birleşen dava dosyasındaki dava ise asıl davada saklı tutulan fazlaya ilişkin hakları nedeniyle kira mahrumiyeti alacaklarının tahsili ve sözleşmenin feshi istemlerine ilişkindir....
CEVAP : Davalı vekili özetle; davacının yapılan masraflar ve harcamalarla ilgili olarak sözleşmenin haksız yere feshedilmesi nedeniyle tazminat davası açtığını, aynı taşınmazda ... A.Ş isimli firmanın da inşaat yaptığı ve imalat bedelinden dolayı alacaklı olduğu iddiası ile Batı Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı davasını açtığını, dava konusu taşınmazda iki kişinin hissedar olduğunu, sözleşmede her ikisinin de imzasının bulunması gerektiğini, sözleşmenin tek malik ile akdedildiğini, hukuken geçerli olmadığını, uygulanamayacağını, arsa maliki ... şirket yetkilisinin davacı Şirketin de yetkilisi olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER : Tapu kayıtları, yapıya ilişkin mimari proje, yapı ruhsatı vb. içeren inşaat dosyası, yapılan keşif, bilirkişi kurulu rapor ve ek raporu ile tüm dosya kapsamı. GEREKÇE : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tazminat ve menfi zarar taleplidir. Dava açılan Ankara Batı ......
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
Mahkemece, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 50. maddesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler mülkiyeti arsa sahibine geçtiğinden, sözleşmenin 49/f bendi gereğince de alınması gereken iskan raporu alınmadığından, 2003/792 esasa kayıtlı davada mükerrer bir dava olduğundan, açılan davaların reddine karar verilmiştir. Hükmü, taraflar temyiz etmiştir. 1-Dosyada bulunan bilirkişilerin 22.12.2003 günlü raporlarında, inşaatın tamamlandığı fiziki seviye 99.78 olarak saptanmıştır. İnşaattaki eksik işler karşılığı ise 1.356.64 YTL’den ibarettir. Kısaca ifade etmek gerekirse, yapı eksik işler karşılığının arsa sahibine ödenmesi koşuluyla tamamlanmış, 09.03.1999 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenici yönünden ifa ile bitirilmiştir. Gerçekten, 09.03.1999 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 50. maddesinde aynen “…binanın yapım süresi ruhsat tarihinden itibaren 22 (yirmiiki) aydır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı-k.davacı ... vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat .... Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R - Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile gecikme tazminatı alacağının tahsili, birleşen karşı dava ise yüklenici tarafından açılmış olup aynı sözleşme uyarınca tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tazminat ve alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davacı ... davada davalı vekili ile birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tazminat ve alacak; birleşen dava,... .... ......
DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekilleri ile davalı yüklenici kooperatif arasında 15.05.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan süre dolmuş olmasına rağmen henüz inşaatlara başlamadığını ve müvekkillerinden sözleşmeye dayalı olarak devraldığı arsa payını diğer davalı şirkete devrettiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, davalıların taşınmaza yönelik müdahalesinin men’i ile arsa üzerindeki inşaatın kal’ini ve arsanın boş olarak teslimini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zararlar için 10.000,00 TL’nin davalı yükleniciden tahsilini talep ve dava etmiş, menfi zarar talebini ıslah yoluyla 90.000,00 TL’ye arttırmıştır. II. CEVAP Davalı S.S ......
