Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12.madde (TBK 13.madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır. .../... S.2. Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ek olarak düzenlenen 25.02.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak yüklenici tarafından sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme kapsamında yapılan bu düzenlemenin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, ek yükümlülük niteliğinde olması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez....
zorunda kaldığını, davacı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan firmanın ......
Emlak Yapı Turizm A.Ş. vekillleri temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına, ve davalı taraflar arasında düzenlenmiş, davalılar arasındaki hukuki ilişkinin varlığını gösteren 01.01.2004 tarihli hizmet sözleşmesine göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yüklenici TBK'nın 183. maddesine dayanarak üçüncü kişilere temlik edebilir....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere, gerektirici sebeplere, delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescili ile sözleşme nedeniyle verilmiş şerhlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür....
Kararı, asıl davada davacılar- karşı davada davalılar vekili temyiz etmiştir. 1-Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı işler bedeli ile cezai şartın tahsili ve nama ifaya izin istemine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri vekili tarafından dava dilekçesi ile davalı yüklenici şirket namına ifaya izin istenmiş, ancak mahkemece bu hususta olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiştir. 6100 sayılı HMK'nın 297/2. maddesinde; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. HMK'nın anılan maddesi uyarınca hakim, tarafların tüm talepleri hakkında bir karar vermek zorundadır....
BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir....
Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra davacılar ile ek sözleşme yapıldığını ve 48 aylık ek süre verildiğini, sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece tespit davasında akdin feshi uyuşmazlığının incelenemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İzmir 16.Noterliğince “ “doğrudan" düzenlenmiş olduğu bildirilmiş ise de; dosya kapsamındaki sözleşme metni incelendiğinde anılan noterlikçe düzenlemeyi gösterir metin ya da metinlerin sözleşmeye ekli olmadığı anlaşılmıştır. Bilindiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Yasasının 355.maddesi hükmünde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, taraflara karşılıklı olarak haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir....
in bütün mirasçıları aleyhine ayrıca dava açmasının mümkün olması sebebi ile usulden reddinde isabetsizlik bulunmamasına, birleşen davanın da arsa sahibinin iptâl ettirip yeniden verilen veraset ilamındaki tüm mirasçılar tarafından açılmayıp davaya muvafakatlarının sağlanmamış olmasına, ek sözleşmenin adi yazılı yapılıp cezai şart kararlaştırılmasının yüklenicinin durumunu ağırlaştıracak nitelikte olup BK 13. maddesi uyarınca geçersiz olmasına, tapu kaydındaki şerhin terkini ile ilgili olarak arsa sahibinin tüm mirasçılarının, taraf olacağı davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile birlikte şerhin terkininin de talep etmelerinin mümkün bulunmasına göre verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olduğundan tarafların yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye 10,00 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacı-birleşen dosya davalısından, bakiye 10,00 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalı-birleşen...
Davacı, davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan dava dışı arsa sahibine sözleşme gereğince verilmesi gereken daireleri devir aldığı ve onun haklarına halef olduğu iddiasıyla, gecikme cezası talep eden üçüncü kişidir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak açılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK.'nun 355. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu durumda, eldeki davada uyuşmazlık, 4077 sayılı kanuna göre değil, genel hükümler çerçevesinde çözümlenecektir. Bununla birlikte, dava, 1086 sayılı HUMK döneminde açılmış olup, işbölümü itirazı da olmadığından, davanın açıldığı İstanbul Anadolu 14. Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olduğu halde, Tüketici Mahkemesi'nin görevli olduğundan bahisle, görevsizlik kararı verilmesi de usul ve yasaya aykırı olmuştur. Açıklanan nedenlerle, kararın bozulması gerekmiştir....
-K A R A R- Davacı yüklenici vekili, asıl ve birleşen davada taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, inşaat tamamlandığı ve iskan izin belgesi de alındığı halde davacı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapu ferağının verilmediğini ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile sözleşmeye uyulmaması nedeniyle, sözleşmede düzenlenen cezai şartın tahsilini talep ve dava etmiş; davalılardan ... ve ... vekili, birleşen davada,muris arsa sahibi...'ın hastalığından ve yaşlılığından yararlanılarak ve doktor raporu alınmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalatıldığını, sözleşmenin adaletsiz olduğunu, yüklenici ve davalı kardeşleri ... ve ...'ın muvazaalı olarak anlaşarak, 2 ve 3 numaralı daireleri ... ve ...'ın satın almış gibi adlarına devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin muris arsa sahibi... ile ilgili hükümlerinin iptalini ve ... ve ...'a verilen tapuların iptalini talep ve dava etmiştir....
