Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.04.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. İş bu davada davalı-kiracı limited şirkettir. Sözleşmede aylık kiranın net 2.500,00 TL olduğu, ödemenin her ayın 1’i ila 5’i arasında yapılacağı, yıllık artış miktarının bir önceki yılın kira bedeline bir yıllık TEFE-TÜFE ortalaması oranında artış yapılması suretiyle bulunacağı ve kiralananın dükkân olup işyeri olarak kullanılacağı düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir....
Davalı borçlu şirket 14.11.2016 tarihli itiraz dilekçesinde, taşınmazın müşterek maliklere ait olduğunu, kira sözleşmesindeki kiralayanların birden fazla olduğunu, kiralayanlar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğunu, aktif husumet yokluğu nedeni ile takibe itiraz ettiğini, taraflar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmakta iken, alacaklı tarafından bağımsız hareket ile tahliye istemli olarak kira alacağı talep edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, henüz muaccel olmayan 11.ay kirasının talep edilemeyeceğini, taşınmazın aylık kira bedelinin tespiti hususunda taraflar arasında ihtilaf olduğunu, müvekkilinin taşınmaza yapılan bazı kalıcı yatırımların tasfiye edilmesini talep ettiğini, bunun belirlenecek yeni kira bedeli üzerinden mahsup edilmesi hususunda mutabakat sağlandığını, böylece kira sözleşmesinde belirlenen kira alacağı ile taraflar arasında mutabık kalınan kira rakamı arasında ciddi ihtilaf bulunduğunu, müvekkilinin muaccel hale gelmiş herhangi bir kira borcu bulunmadığını...
Bölge Adliye Mahkemesince Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme ile kira sözleşmesinin süresinden önce kiracı tarafından sonlandırılması halinde, kiracının bir yıllık kira bedelinin iki ... kadar cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davalı kiracının, kiralananın mevcut durumunu bilerek kira sözleşmesini imzalaması nedeniyle kira sözleşmesinin feshinde haklı nedene dayanmadığı anlaşılmakla, davalı kiracının cezai şart bedelinden sorumlu olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 182 nci maddesi gereğince cezai şartın fahiş olduğu kanaati ile davacıların muhtemel zararı gözetilerek yargılama konusu davanın ve taraflar arasındaki sözleşmenin durumu itibariyle %20 oranında takdiri indirim yapılması gerektiği, kira sözleşmesi gereğince teslim edilen binanın ayıplı olduğuna ya da hasarlı olduğuna ilişkin bir kayıt bulunmadığından ... olarak teslim edildiğinin kabulünde zorunluluk bulunduğu...
Hukuk Dairesinin 2014/2338 Esas – 2014/13242 Karar sayılı ve 01.12.2014 tarihli kararı ile ; " .... sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde davacının talebi kira parasının uyarlanmasından çok kira parasının tespiti olup, bu haliyle mahkemece kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre inceleme yapılması gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Y A R G I T A Y K A R A R I Dava, özel halk otobüsü güzergah hattının kiralanmasına ilişkin sözleşmenin uyarlanması -kira bedelinde indirim yapılması- zararın giderilmesi istemine ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 6.Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yüksek 6.Hukuk Dairesine gönderilmesine, 23.02.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Bu sözleşmesinin özel şartlar 17. maddesinde kira sözleşmesinin sona ermesi veya feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmez ise geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1 oranında cezanın itirazsız olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Taraflar geciken tahliyeye ilişkin cezai şart öngörüp önceden sözleşme ile cezai şart kararlaştırabilirler. Bu yoldaki anlaşma geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde Borçlar Kanununun 161/ son maddesine göre cezai şarttan indirim yapılması hususu üzerinde durulmadan karar verilmiş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
uncu maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemli dava açıldığı, ecrimisil hesabının 3.135,88 m² üzerinden yapılmasına davalı tarafça itiraz edildiği anlaşılmıştır....
Hak ve nasafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Somut Olayda; Davalı ile dava dışı Mehmet Boyacı arasında 01.09.2007 başlangıç tarihi ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede her yıl %20 artış yapılacağı hususu düzenlenmiştir. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 2.185TL olacağı belirtilmiştir....
TBK.nun 305.maddesine göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Uyuşmazlık davacı kiracının sözleşmenin yapılması esnasında bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu ayıplardan davalının sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Somut olayda; Davacı kiralananın yüzölçümünün sözleşmede belirtilenden daha küçük olduğunu bildirmiş ise de kira bedelinin belirlenmesinde tek ölçüt yüzölçüm değildir. Kiralananın kullanım amacı ve konumu da kira bedelinin belirlenmesinde etkili ölçütlerdir. Kaldı ki kiracı tacir olup basiretli bir şekilde davranması beklenmelidir. Davacının 01.03.2007 tarihinde dava konusu taşınmazı mevcut hali ile görerek kiraladığı, taraflar arasında tartışmasız, dosyadaki delillerle de sabittir....
Ancak davacılar fiilen çalışmadıkları halde bilirkişi raporu ile belirlenen tazminatı peşin alacaklarına göre hakkaniyet gereği tazminat miktarından bir miktar indirim yapılması gerekirken mahkemece bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte belirtilen nedenle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte belirtilen nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 20.1.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi....
