Davalı vekili, taşınmazın ... ilçesinde olması nedeniyle yetkisizlik, davanın kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanmasından ötürü görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, alacağın zamanaşımına uğradığını, davacının inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, 16.02.1997 tarihinde kooperatif üyesi olan davalının bu tarihten öncesine ait borcunun olamayacağını, kooperatif başkanı ve aynı zamanda yüklenici olan ... ile yaptıkları 16.06.2000 tarihli sözleşme gereğince müvekkilinden tüm alacağın tahsil edildiğini, 2001 yılında tapusunu alan müvekkilinin aidat borcunun bulunmadığını, savunarak, davanın reddini, % 40 kötü niyet tazminatının davacıya yüklenmesini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalının genel kurul kararları ile belirlenen aidat borcunu ödemediği, kooperatife 34.519,14 TL asıl alacak, 58.611,32 TL faiz borcu bulunduğu, davalının 18.000 Alman Mark'ı ödeme yaptığı yüklenici ....'...
KMK hükümleri uyarınca ortak gider avansından öncelikle sorumlu olan kat malikidir. Bu Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir sebeple devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleri ile birlikte müteselsil sorumlu olur denilmek suretiyle malik olmasalar bile bağımsız bölümden yararlananların da kat maliki ile birlikte sorumlu olacakları kabul edilmiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece, " Her ne kadar ferdileşmeye gidilmiş bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti kurulmuş ise de davalı kooperatifin fiilen işletme kooperatifi gibi çalışıp görev yaptığı bu nedenle aidat toplama hakkı bulunduğu gözetildiğinde,görevsizlik yönünde yapılan incelemede mahkememizin görevli olduğu kanaati oluşmakla, davalı taraf haksız fiili nedeniyle oluşan zararın tespiti talebinde bulunulmuş ise de davada 634 sayılı KMK m.28 -24 mad açısından da değerlendirme yapıldığında Yönetim planlarının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yine kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları bağımsız bölümlerin özgülenen amaca uyun kullanılmalarının asıl olduğu, ancak kooperatif yönetim planındaki "ana yapıda çarşı işhanı ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır hükmünden kaynaklanan oluşan zarardan Kooperatif yönetiminin...
Kat Mülkiyeti Kanunu 19/son maddesi uyarınca bağımsız bölüm maliklerinin kusurları ile diğer bağımsız bölümlere verdikleri zarardan dolayı sorumlu oldukları düzenlenmiştir. Öte yandan Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/6. maddesinde "Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması." yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Yine aynı yasanın Ek-1 maddesi uyarınca da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği kararlaştırılmıştır....
Tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda arsa payına bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satışının vaat edilmesi veya alacağın temliki suretiyle hakkın üçüncü bir kişiye nakli halinde temlik işlemine değer tanımak ve temlik edilen bağımsız bölümün nitelikleri gözetilerek yapıda ileride kurulacak kat irtifakına esas bağımsız bölüme düşecek arsa payının bilirkişiye belirletilmesi suretiyle bu payın temlik alacaklısı adına tesciline olanak vardır. Bu hususlar yanında, davalılar, yüklenici ile arsa sahibi ... arasında görülen ... 2....
, sözleşmenin imzalandığı ----- tarihinde dava konusu taşınmaz ---- parsel numarasında kayıtlı iken inşaat ruhsatları alınarak inşaatlar fiilen başlamadan önce ifraz edildiği ve ---- parsel numarası iptal edilerek yerine---- parseller oluştuğu,------ yüzölçümlü olup , üzerinde sözleşme ve eki krokide ------- Blok olarak gösterilen tek blok dan oluşan ----- bağımsız bölüm bulunduğu, ----- m2 yüzölçümlü olup, üzerinde ----- Blok da (sözleşme ve eki krokiye göre - Blok da)------adet olmak üzere toplam ---- bölüm bulunduğu, her iki parsel de toplam olarak ------- bağımsız bölüm bulunduğu, tapu devirlerinin ne şekilde yapılacağının, sözleşme (Madde 4 ) ile düzenlendiği, düzenlemeye göre; müteahhit firmaya ait olacak bağımsız bölümlerde mevzuat gereği başlangıçta arsa sahibi adına tapu payları oranında müstakilen tapuya kaydedileceği, arsa sahibinin, sözleşme gereği müteahhidin hak ettiği dükkanların devrini sözleşmeye talep edildiği tarihlerde devredeceği, sözü edilen bağımsız bölümlerin...
, sözleşmenin imzalandığı ----- tarihinde dava konusu taşınmaz ---- parsel numarasında kayıtlı iken inşaat ruhsatları alınarak inşaatlar fiilen başlamadan önce ifraz edildiği ve ---- parsel numarası iptal edilerek yerine---- parseller oluştuğu,------ yüzölçümlü olup , üzerinde sözleşme ve eki krokide ------- Blok olarak gösterilen tek blok dan oluşan ----- bağımsız bölüm bulunduğu, ----- m2 yüzölçümlü olup, üzerinde ----- Blok da (sözleşme ve eki krokiye göre - Blok da)------adet olmak üzere toplam ---- bölüm bulunduğu, her iki parsel de toplam olarak ------- bağımsız bölüm bulunduğu, tapu devirlerinin ne şekilde yapılacağının, sözleşme (Madde 4 ) ile düzenlendiği, düzenlemeye göre; müteahhit firmaya ait olacak bağımsız bölümlerde mevzuat gereği başlangıçta arsa sahibi adına tapu payları oranında müstakilen tapuya kaydedileceği, arsa sahibinin, sözleşme gereği müteahhidin hak ettiği dükkanların devrini sözleşmeye talep edildiği tarihlerde devredeceği, sözü edilen bağımsız bölümlerin...
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Hal böyle olunca, mahkemece, yapı yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir....
Noterliği'nde imzalanan 07.03.2006 gün 2996 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat kaşılığı inşaat yapım sözleşmesinin bağımsız bölümlerin yükleniciye devir ve ferağlarının verilmesi başlıklı üçüncü sayfasında inşaatın getirileceği seviyeye göre yüklenici veya onun yetkili kılacağı bir kişiye tapu devrinin yapılacağı kararlaştırılmıştır. Yükleniciye verilecek bağımsız bölüm sayısı 7 adet olup 3 tanesinin devri ile ilgili taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. İhtilâf yüklenicinin ... 38. Noterliği'nde keşide ettiği 11.10.2010 gün 26520 yevmiye nolu ihtarnamede talep ettiği ve arsa sahipleri aleyhine açıp birleştirilen 2011/5 Esas sayılı davasına konu olan 2, 9 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin tapu devrine hak kazanıp kazanmadığı kazanmış ise hangi tarihte kazandığı noktasında toplanmaktadır. Davalı yüklenici ... 38....
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bir yandan hiçbir şekle tabi olmayan inşaat yapımına ilişkin hükümler bulunmakta iken diğer yandan arsa sahibinin karşı edimi olan arsadaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirme borcu da bulunur. Mülkiyet nakline ilişkin sözleşmelerin Türk Medeni Kanununun 706 ve Borçlar Kanununun 213.maddeleri hükmünce resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu olduğundan iki tipli karma sözleşme özelliği gösteren arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin geçerliliği kuşkusuz şekil şartına bağlıdır. Kural olarak davalılar arasındaki adi yazılı 02.05.1990 tarihli sözleşme geçersizdir. Ancak, geçersiz sözleşmeye rağmen arsa sahibi olan davalılar aynı sözleşme kapsamında yükleniciye tapu devri yaptıklarından bu aşamada 2.5.1990 tarihli sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek dürüst davranma kuralına uygun düşmez....
