Noterliği'nin 31.05.2012 tarih ve 14087 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine ekli tapu kayıtları incelendiğinde, 8510 ada 11 parsel numaralı taşınmaz malikleri arasında sözleşmeyi arsa sahibi sıfatıyla imzalayan davalı ..., dava dışı...ile ...dışında tapuda hissedar olarak ...’un da olduğu anlaşılmakta ise de; bu paydaş ile davacı yüklenici arasında resmi şekilde düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığı dosya arasında bulunan bilgilerden anlaşılamamaktadır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692. maddesi hükmü uyarınca tüm paydaşlarla yüklenicinin sözleşme yapmış olması gerekmektedir....
Öte yandan davacılar ..., ..., ..., ... ve ... arsa sahibi olmadıkları gibi üzerlerine kayıtlı bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın almadıklarından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerinin haiz oldukları haklarının halefi olduklarının kabulü de mümkün değildir. Bu davacıların davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıkları ileri sürüldüğünden davalıyla aralarındaki ihtilâfın aralarındaki satış sözleşmesi ile BK’nın taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
Mahkemece yapılan yargılama sonunda davalının Yapı Kayıt Belgesini aldığı ancak, Belediye Başkanlığına sunma dışında taşınmazı imara uygun hale getirmek üzere herhangi bir proje hazırlayıp takibini yapmamış olduğu, dava dayanağı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, taşınmazın davalı kat maliklerinin hisselerinin tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı kat maliklerinin davacıların hissesine ilişkin müdahalelerinin men'ine, tapuda ismi ve hissesi bulunmayan davalı ... yönünden ise husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir....
Yüklenici kat irtifakı kurduktan sonra bir kısım bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış ve dosya içeriği itibariyle inşaatı yaklaşık % 98 civarında tamamlamış ancak söz konusu yapı 1999 depreminde yıkılmıştır. Temyiz eden davalılardan ... 5 nolu bağımsız bölümü, ... 4 nolu bağımsız bölümü, ... 15 nolu bağımsız bölümü, ... 13 nolu bağımsız bölümü tapuya güvenerek yükleniciden satın almışlardır. Bina depremde yıkılmadan önce % 98 seviyesinde tamamlandığı iddia edildiğinden sözleşmenin geriye etkili fesih koşulları oluşmamıştır. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiş ve davalıların kötüniyetli oldukları davacı arsa malikleri tarafından ispat da edilememiştir. Hal böyle olunca yukarıda izah edilen temel ilkeler gereğince temyiz eden davalılar..... ve ...... TMK nın 1023. maddesi çerçevesinde “tapuya güven” ilkesinden yararlanmaları kanuni zorunluluktur....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
