Şti. ve davalı arsa malikleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan D-2 no'lu bağımsız bölümü yükleniciden temlik aldığını ileri sürerek bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, dava dışı yüklenici ile davalı arsa malikleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin "alacağın devri" (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir....
Tapu kaydı yüklenici şirkete intikal ettirilmiş ve yüklenici şirket kat irtifakı kurarak bağımsız bölümlerin bir kısmını üçüncü kişilere satmıştır. İnşaat % 25 düzeyinde kaldığından ve yüklenici edimini yerine getirmediğinden arsa sahipleri sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptali tescil istemi ile dava açmışlardır. Usulüne uygun temyiz talepleri olan ........ve ... yargılamanın tüm aşamalarında iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek yüklenici şirketten bağımsız bölüm satın aldıklarını beyan etmişlerdir. Yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Mahkemece, dava konusu bağımsız bölüme ait bilgiler (bağımsız bölüm numarası, bulunduğu kat, blok vs) belirlenip, taşınmazın tedavüllü tapu kayıtları getirtilerek, taşınmazın inşaattan önceki maliki tespit edilmeli, davalı dışında 3. bir kişinin malik olduğunun anlaşılması halinde arsa maliki ile yüklenici arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilmeli, arsa sahibi ve yüklenici arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan arsa sahibi davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalının edimini yerine getirip getirmediği araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Bunlarla birlikte, davalının yapılmakta olan inşaattan bağımsız bölüm satıp satmadığının da tespit edilmeli, yapılmakta olan inşaattan bağımsız bölüm satılmadığının anlaşılması halinde görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacağından, görevsizlik kararı verilmelidir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.05.2014 gününde verilen dilekçe ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye teslim edilen bağımsız bölümleri temlik alan üçüncü kişilerin açtığı tapu iptali ve tescili davası talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılardan ..., ... , ... ve ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacıların tapu iptali ve tescili isteğine ilişkindir. Davacılar, davalılardan arsa maliki ... ile diğer davalı yüklenici ......
İlçesi, ..... ada, ... parsel sayılı taşınmazın davalılardan ... ve ... adına kayıtlı olup, bu parsel üzerine kat karşılığı inşaat yapılması için arsa sahipleri ile dava dışı 3 şahıs ...arasında ...Noterliği 16.03.2006 tanzim,... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenici ...'un sözleşme gereği kendine düşen dairelerden, 2. kat 5 nolu daireyi, davacıya inşaat malzemesi karşılığı sattığı ve aralarında satış sözleşmesi düzenlendiği, taraflarınca yüklenicinin tüm tapuları vermesi için sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde, kaba inşaat olarak arsa sahiplerine düşen dairelerin bitirilip bitirilmediğinin tespiti için ... Sulh Hukuk Mahkemesi 2009/39 D.İş sayılı dosya ile 30.03.2009 tarihinde tespit yaptırıldığı, yapılan tespit sonucunda arsa sahiplerinin kendilerine düşen dairelerin kaba inşaat olarak tabir edildiği şekilde tamamlandığı, hatta satıldığı ve satın alan kişilerin kullanımında olduğunun tespit edildiği, davalılardan arsa sahipleri olan ... ve ...'...
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğunun arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir....
arasında noterde düzenleme şeklinde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir yasağı bulunmadığı, ilk yüklenici tarafından ... Tekstil İnş. Ltd. Şti.'ne yapılan devir, arsa sahipleri ile ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. ile ... Konut Yapı Kooperatifi arasında yapılan devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri adı yazılı şekilde yapılmış olmaları sebebiyle geçersiz ise de; en son sözleşmeyi devralan ve 2. yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan ......
Mahkemece dava konusu 167 ada 10 parsel sayılı taşınmazın tedavüllü tapu kayıtları getirtilerek, taşınmazın inşaattan önceki maliki tespit edilmeli, davalı şirket dışında 3. bir kişinin malik olduğunun anlaşılması halinde arsa maliki ile yüklenici arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilmeli, arsa sahibi ve yüklenici arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan arsa sahibi davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı şirketin edimini yerine getirip getirmediği araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Davalı şirketin arsa sahibi aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) olması halinde ise Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu gözetilerek tapu iptal tescil isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir....
