Şti. arasında Ankara ili, ... ilçesi, ... mevkiinde 46259 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazla ilgili olarak 11.07.2001 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak yüklenicinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmediğini, bu durumun Sincan 1....
ile yüklenici ... arasında 05.03.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve 1421 ada 5 parsel üzerinde kat irtifakı kurmak ve irtifak tapularını sözleşmeye göre arsa sahibi ve yüklenici adına intikal ettirmek üzere verilen vekaletnameye istinaden kat irtifak tapusu tesis edildikten sonra; yüklenici, adına intikal eden 5 nolu bağımsız bölüm tapuda davalı ... Taşpına’a 16.4.2008 tarihinde satılmıştır. ..., ...sından aldığı konut finansman kredisi karşılığında 16.06.2008 tarihinde banka lehine ipotek tesis etmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilmediği gibi, ... veya ...nın kötüniyetli oldukları davacı tarafından ispat da edilmemiştir. Hal böyle olunca yukarıda izah edilen temel ilkeler gereğince İsmail ve ...ının “tapuya güven” ilkesinden yararlanmaları kanuni zorunluluktur....
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; ilk olarak davacı ile davalı yüklenici arasında imzalanan satış sözleşmesi dosyaya kazandırıldıktan sonra davalılar arasında imzalanan Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili ait olduğu belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi marifeti ile mahallinde keşif de yapılarak davalı arsa sahipleri ile yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve ekleri ile tasdikli projesi yapı ruhsatı ile imar mevzuatına göre, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölüm ya da arsa paylarına hak kazanıp kazanmadığının tespit edilmesi, proje, ruhsat ve imar mevzuatına aykırılıklar var ise; bunların ruhsat ve proje tadilatı yapılarak yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi, yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi; alınacak cevaba göre konusunda...
Mahkemece, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmiş olduğu gerekçesiyle 2233 parsel sayılı taşınmazda ... blok ... no'lu bağımsız bölüme ilişkin tapunun iptali ile davacılar adına 1/2 şer pay oranında tesciline, davacılar tarafından mahkeme veznesine depo edilen satış bedelinden kalan 14.595,64 TL nin karar kesinleştikten sonra davalı yükleniciye ödenmesine karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekilleri temyiz etmiştir. Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Davalı vekilinin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince; Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden; 3236 ada 8 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazın maliki davacı ile dava dışı yüklenici İbrahim Pala arasında 04.02.1997 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalının ise 02.03.1998 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşen dava konusu daireyi satın aldığı, davacının davalı ile birlikte, yüklenici tarafından taşınmaz üzerine yapılan binanın ikinci katında ikamet ettiği, yine bir kısım daireleri 2000 ve 2012 yıllarında dava dışı üçüncü kişi kişilere satıp hisse devri yaptığı, davacı tarafından yüklenici aleyhine açılan Gaziosmanpaşa 3....
karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalının ise 04.06.1997 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşen dava konusu daireyi satın aldığı, davacının davalı ile birlikte, yüklenici tarafından taşınmaz üzerine yapılan binanın ikinci katında ikamet ettiği, yine bir kısım daireleri 2000 ve 2012 yıllarında dava dışı üçüncü kişi kişilere satıp hisse devri yaptığı, davacı tarafından yüklenici aleyhine açılan Gaziosmanpaşa 3....
Davalı arsa sahibi ..., yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391 Esas sayılı dosyasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini belirterek, konusuz kalan tapu iptali tescil davasının reddini savunmuştur. Davalı yüklenici ... dava konusu olan sözleşmenin dayanağı bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükümleri yerine getiremeyeceği için ... Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin feshi için açılan davayı kabul ettiğini, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davacının yükleniciden tazminat istemi bulunmadığından aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali, tescil ve cezai şart isteğine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar Dairemizce "...Dosya içinde mevcut ......
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; "Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur....
