Noterliğinin 25.04.1994 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile yüklenici hissesine düşen 3 adet daireyi satın aldığından tüketici sayılmayacağı, birleştirilen dosya davacısı ...'nin ise 10.02.2001 tarihli ... imzalı taahhütnameye dayanarak Nazım'ın yükleniciden aldığı 2 nolu daireyi satın aldığını gerekçe göstererek yüklenici ve arsa sahipleri aleyhine dava açtığı, yani birleştirilen dosya davacısı Serkan'a 2 nolu daireyi satanın yüklenici olmayıp yükleniciden daireyi alan Nazım olduğunun anlaşıldığı, asıl dosya davacısı Nazım'ın 4077 sayılı Kanun'un kapsamında satıcı niteliğinde olmadığı, ayrıca birleştirilen dosya davacısı Serkan'la kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicisi ...Eğ. Öğ. İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş arasında sözleşme de bulunmadığından uyuşmazlığın çözümünde asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. II. GEREKÇE A....
İnşaat Sanayi Ve Ticaret Ltd.Şti. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, Ankara 50. Noterliğince düzenlenmiş bulunan 10/04/2012 tarih-6415 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre müteahhit ... İnş.San. Ve Tic.Ltd.Şti.'...
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkili ile davalılardan yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve süre uzatımına ilişkin ek sözleşme imzalandığını, ancak yüklenicinin inşaatı kabası sayılacak bölümünü tamamladıktan sonra terk etmek suretiyle yarım bırakarak edimini ifa etmediğini, davalı yüklenicinin kendi payına düşen daireleri davalılara sattığını belirterek, müvekkili ile davalı yüklenici arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, fesih durumuna göre yükleniciden pay satın alan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, fesih nedeni ile uğranılan tüm menfi zararların tespiti ile fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak 10.000,00 TL zararın davalı yükleniciden ticari faizi ile tahsiline, geriye etkili fesih olmaması halinde müvekkiline verilmesi taahüt edilen bağımsız bölümler ve ortak yerlere ilişkin yapılan eksik ve ayıplı imalatların tespiti ile fazlaya ilişkin hakların saklı...
Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
- K A R A R - Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile dava dışı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında imzalanan 23.08.1994 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalılara ait taşınmaz üzerinde inşaatın yapımı sırasında davacı ...'ın 5. kat Güney Doğu cephede bulunan 19 no'lu daireyi 30.12.1996 tarihinde satın aldığını, daha sonra ... İnşaat'ın devir sözleşmesi ile üstleniciliği ...'e bıraktığını, yapılan bu devir sözleşmesine arsa sahiplerinin de muvafakat ettiklerini, müteahhit ...'...
Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciden haricen satın alınan bölümün devri nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 26.01.2022 tarihli ve 2022/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay 6. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 31/10/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Davalı arsa sahibi, yapının bütünüyle tamamlanmadığını, eksik, ayıplı işlerin olduğunu ve davalı yüklenici ile 25.01.2012 tarihinde yapılan ek sözleşme ile 1 ve 4 nolu dairelerin iskân ve kamu kurumu borçları, eksik işler için ayrıldığını, yaptırdıkları tespitte eksik ve kusurlu işlerin bedelinin 87.000,00 TL olduğunu, bütçe oluşturularak eksik ve kusurların tamamlandığını ve kat karşılığı inşaat sözleşmenin 13. maddesine göre, yüklenicinin sorumluluğunda olan iskânın da kendilerince alındığını, açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından, davacının arsa payına karşılık gelen 4.154,00 TL'nin, davacı tarafından 15.03.2016 tarihinde mahkeme veznesine depo edilmesi üzerine, dava konusu 4 nolu bağımsız bölümün, davacı adına tesciline karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir.Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler....
Karma nitelik taşıyan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi taşınmazdaki bir bölümün mülkiyetini yükleniciye geçirmek vaadinde bulunduğundan bu sözleşmenin resmî şekilde yapılması davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve somut uyuşmazlık bakımından dikkate alınması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (BK) 213, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706, Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89.,Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince geçerlilik koşuludur. Ancak,Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, bazı istisna hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yüklenici TBK'nın 183. maddesine dayanarak üçüncü kişilere temlik edebilir. Temlik alanın sözleşme tarafını ifaya zorlayabilmesi için kendi edimini yerine getirmesi zorunludur. Nitekim TBK'nın 97. maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü düzenlenmiştir....
