İlk derece mahkemesince; muvazaanın ispat edilmediği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilen dairelerin avans mahiyetinde olduğu, yükleniciye ileri sürülebilecek itirazların yükleniciden devralan kişiye de ileri sürülebileceği, son malikin yükleniciden değil ikinci malikten bağımsız bölüm satın alması nedeni ile sözleşme kapsamında 3. kişi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir....
Davalı ... vekili, davanın süresinde açılmadığını, aciz belgesi sunulmadığını, harcın tamamlanması gerektiğini, dava konusu taşınmazı borçludan değil borçlunun kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı müteahitten ve müteahite düşen dairelerden 35.350 TL bedelle aldıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece iddia, savunma toplanan delillere göre dava konusu dairenin bulunduğu taşınmazın borçlu ve arkadaşları tarafından 26.12.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşme ile dava dışı ...'ne bina yapılmak üzere verildiği, anılan sözleşme gereğince dava konusu bağımsız bölümün yüklenici şirkete isabet ettiği, yüklenici şirketin taşınmaz maliklerinden aldığı vekaletname ile işlemleri yürüttüğü, dava konusu dairenin yüklenici şirket tarafından yapılıp davalı ...'...
Mahkemece, inşaat sözleşmesinin 8. ve 11. maddelerinde yüklenici yönünden temlik yasağı bulunduğu, ayrıca yüklenici tarafından iskan şartının yerine getirilmediği gerekçesiyle tapu iptali tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalı arsa sahibi ... vekili, 03.04.2013 tarihli cevap dilekçesi ile davalı arsa maliki ... vekili ise 01.04.2013 tarihli cevap dilekçesinde yüklenicinin inşaat sözleşmesi uyarınca yapılması gereken imalatları tamamlayıp, kat mülkiyeti tesis ettirerek iskan ruhsatı alması halinde dava konusu bağımsız bölümün devrini kabul ettiklerini bildirmişlerdir....
İnşaat) arasında ... 6. Noterliğinden 31/08/2010 tarihinde düzenlenen gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye bırakılan B blok 4. kat güneydoğu cephesindeki 9 numaralı daireyi 160.000,00 TL bedelle almak üzere anlaştıklarını, davacının 60.000,00 TL ödeme yaptığını, sözleşmenin 5. maddesine göre geri kalan satış bedelini ödemeye hazır olduklarını, 09.05.2014 tarihinde davalılardan arsa maliki ... ve ... adına tapuda kat irtifakı kurulduğunu ileri sürerek tapunun iptali ile davacı adına tescile karar verilmesini istemiştir....
Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.” Zira, bu tür sözleşmelerde yüklenici finansı sağlayarak sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina meydana getirmekle, buna karşılık arsa sahipleri de taşınmaz malda belli bir mülkiyet payını yükleniciye devretmekle yükümlüdür....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Öte yandan inşaat yapılacak taşınmazlarda getirtilen tapu kayıtlarına göre dava dışı Tokat Belediyesi'nin de hissesi olup Belediye ile kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığı da kanıtlanmadığı ve TMK'nın 692. maddesi gereğince tüm paydaşlar tarafından yapılmamış olması sebebiyle sözleşme de geçersiz olup, geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili de istenemez. Bu durumda koşulları oluşmayan cezai şartın tahsili isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu kabul edilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı kooperatife geri verilmesine, 16.09.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ......
Noterliğinin ........2012 tarihli ve .... yevmiyeli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Devri ve Temliki Sözleşmesi ile yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm hak ve yükümlülüklerini ......
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
