Hukuk Dairesi bozma ilamında, ‘’Asıl davada davacı kooperatif vekilinin tapu iptal ve tescil isteminin reddine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacı kooperatif ile davalı arsa sahipleri arasında 23.08.1989 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Arsa sahipleri tarafından, yüklenici kooperatifin sözleşmede kararlaştırılan sürede edimlerini yerine getirmediği ileri sürülerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve tapuların iadesi istemiyle açılan davada, Eyüp 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.12.2005 tarih ve 2004/396 E., 2005/507 K. sayılı ilamıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, yüklenici kooperatif adına kayıtlı dava konusu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahipleri adına tesciline karar verilmiştir. Karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir....
Maddesinde asıl sözleşmenin ekleri olan 01.08.1996 ve 01.04.1997 tarihli sözleşme hükümleri baki kalmak kaydı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği belirtilmiş olup, yürürlükte olacağı belirtilen ek sözleşmelerin asıl sözleşme olmaksızın uygulanması imkansız olması sebebiyle fesihnamenin yazılış şekli itibari ile ve davacı konut yapı kooperatifinin amacının üyelerinin konut sahibi olması sağlamak olduğu gözetildiğinde, tarafların amacının sözleşmenin tamamen geriye etkili feshi olmayıp, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli ve ayakta olduğunun kabulü ile mahkemece asıl sözleşme ve eklerine göre tapu iptâl ve tescil istemi yönünden işin esasının incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ve eksik incelemeyle karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu gerekçeyle bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan incelemeyle anlaşıldığından Yargıtay 23....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Eş söyleyişle yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 19. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
Esas sayılı dosyasından takip başlattığını, davalılardan ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, oradan bir kaç daire alacağını öğrendiğini ve alacağına karşılık olarak ... ve ...'e Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E ... K sayılı dosyasında tapu iptali ve tescil davası açtığını, bu dosya ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiğini ve inşaat seviyesi tapu hak etme sınırlarının altında olduğundan tarafların birbirlerinden aldıklarını ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceğinden bahisle reddedildiğini, mahkeme kararı ve bilirkişi raporuna göre ...'in yaptığı iş bedeli ... olduğunu, müvekkilinin alacaklı olduğu ... ...'ın arsa sahibi diğer davalıdan bu miktar alacaklı olduğunu, ...'in herhangi bir mal varlığı olmadan öldüğünü, diğer davalıların ...'in mirasçısı olduklarını, davalı ...'in ... parsel sayılı taşınmazda bir adet dairesi olduğunu tespit ettiklerini, ...'...
ATM’nin 2010/90 Esas sayılı dosyasında davanın kabulüne, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, eksik bırakılan işlerin bedelinin tahsiline yönelik davanın reddine, cezai şart talebine yönelik davanın reddine, davacıların hisselerine düşen dairelerin ve dükkanların kira bedelinin tahsiline yönelik davanın reddine, Birleşen ... 2. ATM'nin 2009/20 esas sayılı dosyası yönünden; yüklenici sözleşme süresi sonunda işi bitiremediği için herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunamayacağı, BK'nun 81. Maddesi uyarınca önce kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici davalı taraftan bağımsız bölüm tescilini isteyemeyeceği, yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebine hak kazanmadığı gerekçeleriyle davacı yüklenicinin tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir. Kararı, birleşen dava davalısı İbrahim Şimşek mirasçıları vekili ve asıl dava davalısı, birleşen dava davacısı ... vekili temyiz talebinde bulunmuşlardır....
Esas sayılı dava dosyası üzerinden açılan tapu iptali ve tescil (kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi) talepli davasında, davacının cezai şart istemi yönünden davanın tefrikine karar verilmiş olmakla, tefrik sonucu cezai şart istemine ilişkin dava mahkememizin işbu ... Esas sırasına kaydedilmiştir. CEVAP : 6325 Sayılı Kanun'un 18/A-2. maddesi uyarınca dava dilekçesi davalıya tebliğe çıkarılmamıştır. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE : Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ceza şart tazminatının tahsili istemine ilişkindir. 6545 sayılı yasanın 45/3. maddesi uyarınca yargılama tek hakim tarafından yürütülmüş ve sonuçlandırılmıştır. Dava şartı medeni usul hukukuna ait bir kurumdur. Bunun amacı bir davanın esası hakkında incelemeye geçilebilmesi için gerekli bütün şartları ve bunların incelenmesi usulünü tespit etmek; böylece davaların daha çabuk, basit ve ekonomik bir şekilde sonuçlanmasına yardımcı olmaktır....
Açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davada davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına, asıl ve birleşen davada sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil talepleri yönünden davaların kabulü ile birlikte hüküm kurulmasına, asıl davada yıkılan binanın bedeli ve kira bedeli yönünden ıslah talebi kabul edilmediğinden dava değerinin tapu iptali ve tescil kararı verilen taşınmaz hissesinin dava değeri olan 345.000,00 TL olarak kabul edilmesine, asıl dava yönünden yukarıdaki kabule göre reddedilen kısım bulunmadığından davalılar lehine vekalet ücreti ve yargılama gideri takdirine yer olmadığına, birleşen dava yönünden dava değerinin tapu iptali ve tescil kararı verilen taşınmazın değeri olan 225.000,00 TL ve ıslah ile arttırılan yıkılan evin bedeli ve kira bedeli toplamı 63.000,00 TL olmak üzere toplam 288.000,00 TL kabul edilerek davadaki kabul ve red oranının bu kabullere göre takdirine, ilk derece mahkemesince yapılan yargılamada davalılar...
Mahkemece, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarına ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşmeden itibaren makul süre olan iki ay içinde inşaat ruhsatının alınmadığı, 20 aylık sürenin 19.12.2009 tarihinde bitmiş olması ve davanın bundan 11 ay sonra açılmış bulunmasına göre ruhsat alınmasına ilişkin davacının herhangi bir kusurunun bulunmadığı, inşaattan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğunun kabul edilemeyeceği, inşaat seviyesinin % 15 olması nedeniyle geriye etkili fesih halinde tapu kayıtlarının arsa sahibi adına tescil edileceğinin bağımsız bölüm alanlarca bilinmesi gerektiği gerekçeleriyle davanın kübulü ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, dava konusu Mamak ilçesi, Küçükkayaş Mahallesi 35660 ada, 9 parselde bulunan davalılar adına kayıtlı 12, 14, 5, 6 ve 9 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş; karar, davalı yüklenici şirket ve davalı üçüncü kişiler...
Parselde kayıtlı kat irtifaklı 67 adet bağımsız bölümlerin davacı kooperatif ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili feshedilmiş olması nedeniyle bağımsız bölüm maliklerinin, ipotek ile haciz alacaklılarının iyi niyet iddialarının dinlenemeyecek olmasına göre yüklenici adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa maliki kooperatif adına tescili ve takyidatsız olarak tapuya tescil edilmesi yönünde mütalaada bulunmuşlardır. Dosya yeni bir bilirkişi kuruluna tevdi edilmiş, 18/04/2019 tarihli raporda bir önceki rapor doğrultusunda görüş bildirilerek taşınmazların toplam değerinin 1.076.491,69 TL olduğu yönünde görüş bildirilmiş, 02/12/2020 tarihli ara karar gereği düzenlenen 22/03/2021 tarihli raporda bağımsız bölümler üzerindeki takyidat bilgileri hakkında görüş bildirilmiştir. Davalı ... 16/04/2021 tarihli dilekçesinde .......
Esas sayılı dosyasından takip başlattığını, davalılardan ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, oradan bir kaç daire alacağını öğrendiğini ve alacağına karşılık olarak ... ve ... Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... sayılı dosyasında tapu iptali ve tescil davası açtığını, bu dosya ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiğini ve inşaat seviyesi tapu hak etme sınırlarının altında olduğundan tarafların birbirlerinden aldıklarını ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceğinden bahisle reddedildiğini, mahkeme kararı ve bilirkişi raporuna göre ...'in yaptığı iş bedeli 249.024,16TL olduğunu, müvekkilinin alacaklı olduğu ... ... arsa sahibi diğer davalıdan bu miktar alacaklı olduğunu, ...'in herhangi bir mal varlığı olmadan öldüğünü, diğer davalıların ...'in mirasçısı olduklarını, davalı ...'in Antalya ... sayılı taşınmazda bir adet dairesi olduğunu tespit ettiklerini, ...'...
