Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Noterliği’nin 08.02.2012 tarih, 4332 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ... yönünden geriye etkili olacak şekilde feshine, ... ilçesi, ... Mahallesi, 2587 Ada, 741 Parsel numaralı taşınmazın tapu kaydına ... Yapı Hafriyat Emlak Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. lehine konulmuş olan kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine, davalı yüklenicinin davacı adına ödemiş olduğu 48.609,24 TL'nin 14.06.2014 tarihli bilirkişi raporunda belirtilen ödeme tarihlerinden itibaren işletilecek yasal faizleri ile birlikte davacı ...'den tahsiline, birleşen ... .. 10. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/388 Esas ve 2015/489 Karar sayılı dosyası bakımından davanın kabulü ile taraflar arasında düzenlenen ... 5. Noterliği’nin 08.02.2012 tarih, 4332 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin davacılar ..., ... ve ... yönünden geriye etkili olacak şekilde feshine, ... ilçesi, ......
Hukuk Dairesinin kararının kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının “tapu iptali ve tescil talebinin reddine” dair kısmın onanması gerekirken, karar düzeltme talebinin reddine dair Dairemizin Sayın çoğunluğunun kararına muhalifim. - MUHALEFET ŞERHİ - Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yerel mahkemece yapılan yargılama neticesinde verilen kararın temyizi üzerine Dairemizce bozulması üzerine bu sefer bir kısım davalılar tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur. Taraflar arasındaki ilişkiyi kısaca özetlediğimizde; davacı arsa sahibi belediye ile davalı yüklenici arasında 26.09.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşme konusu taşınmaz tapuda satış gösterilerek davalı yükleniciye devredilmiş, diğer davalılar tarafından da sözleşme konusu taşınmazdan taşınmaz satın alınmış ve tapuda devir yapılmıştır....
Emlak Nakliye İnşaat Gıda Turizm Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi Vekili Avukat ... DAVA TARİHİ : 05.01.2017 HÜKÜM : Kısmen Kabul İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/9 E., 2019/83 K. Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında akdedilen satış vaadi içerikli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteminde davacıların haklı olduğu, feshin inşaatın getirildiği aşamaya göre geriye etkili olmasının gerekeceğini, arsa maliklerince inşaatın seviyesine göre satış yetkisi tanınan...parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazda inşa edilmekte olan binanın 60/539 arsa paylı 5 no'lu meskeninin davalı üçüncü kişi....adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa malikleri adına tapuya tescilinin gerekeceğini, birleşen dava açısından, taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren tüm vergi, harç, malzeme, işçilik vb. bilumum masrafların yükleniciye ait olduğunun hüküm altına alındığını, dolayısıyla gerek sözleşme hükümleri nazara alındığında, gerek ödeme makbuz asıllarının davacılar elinde olmaması sebebiyle dava konusu masrafların yüklenici tarafından yapıldığının...
Noterliği’nin 08.09.2009 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, ... ili, ..... ilçesi, 35877 ada 5 parselde bulunan binanın 14 no’lu bağımsız bölümünün davalı ... adına, 6 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına, 11 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına, 15 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile satıştan önceki payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, 11 no’lu bağımsız bölüm üzerine ......arafından kurulan ipoteğin, 6 ve 15 no’lu bağımsız bölümler üzerine ... .... A.Ş. lehine kurulan ipoteğin fekkine, davalı ... adına ......depo edilen 95.975,24 TL’nin karar kesinleştiğinde bankada işleyecek nemaları ile birlikte bu davalıya verilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalılardan ... vekili, ....... vekili, ..A.Ş. vekili, ... vekili temyiz etmiştir....
İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalılar ... ve ... vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, teslimin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak kararlaştırıldığı ancak 12.08.2016 tarihinde ruhsat alınmasına rağmen 12.02.2018 tarihine kadar ve keşif tarihi itibariyle davalı yüklenici tarafından inşaata başlanmadığı bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmesinde usûl ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, davacı arsa sahibinin vekili olarak satımda bulunan ...’un davalı yüklenici şirket temsilcisi olduğu, davalı ...’e bizzat arsa sahibinin yaptığı satış işleminde ise ...’un bu kez alıcı ... vekili olarak hareket ettiği, akraba oldukları anlaşılan davalıların henüz inşasına başlanmamış bir yapıdan inşaatın bizzat yüklenicisi ile muhatap olarak, bağımsız bölüm satın almaları nedeniyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde iyiniyet iddiasında bulunmayacakları gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan...
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca ifaya izin ile tapu iptâli ve tescil, birleşen karşı dava ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın reddine, birleşen karşı davanın kabulüne dair verilen karar davacı-k.davalı yüklenici vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre davacı birleşen karşı davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davacı ve birleşen dosya davacısı yüklenici, mahkemenin ifaya izin verilmesine ilişkin ilk kararından sonra inşaata devam ederek %99 seviyesinde tamamladığını ileri sürerek ileriye etkili fesih ve tasfiye isteminde bulunmuş, davalı yanca bu konuda açıkça bir beyanda bulunulmamıştır....
Y.. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalılar adına olan tapunun iptali ve davacı adına tescili istemlerine ilişkindir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun amir hükümleri uyarınca her türlü inşaatın ilgili mercilerden ruhsat alınarak plân ve projesine uygun şekilde yapılması zorunludur. Davalılardan yüklenici, inşaat ruhsatı alarak inşaata başlamış ise de, fazladan 3 kat imalat yapmıştır. İmara aykırı bir yapının hukuk düzenince korunması mümkün bulunmamaktadır. İmara aykırılık kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece de re'sen gözetilmelidir. Bu nedenle kural olarak akdin geriye etkili feshi davasında fesih şartları oluşmuştur. Kaçak yapıdan daire satın alan diğer davalıların da iyiniyetli olduklarının kabulü mümkün bulunmamaktadır. Hal böyle olmasına rağmen inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği mahkemece araştırılmamıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
