İnşaat Ltd. Şti. arasında “düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" imzalandığını, dava dışı adı geçen yüklenici firma ile müvekkili banka arasında imzalanan genel kredi ve taşıt kredisi ve rehin sözleşmesi uyarınca müvekkilinin dava dışı yüklenici firmadan alacaklı olduğunu, bu alacağın tahsili için müvekkili tarafından takiplere geçildiğini, ... 2. İcra Müdürlüğü'nün 2005/930 sayılı dosyasından İİK'nun 94/2. maddesi gereğince alınan yetki uyarınca, dava dışı borçlu firmaya kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca isabet eden taşınmazlar nedeni ile ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/465 Esas sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescil davası açıldığını, bu davada alınan bilirkişi raporunda, dava dışı borçlu firmanın alacaklı olduğu bedelin daha fazla tespit edildiğini, bu davada fazlaya ilişkin hakları saklı tuttuklarını, bu arada davalılar ile dava dışı yüklenici firma arasındaki sözleşmenin ... 1....
Bilindiği gibi eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir ifadeyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
İnşaat Ltd. Şti. ile arsa sahibi ... arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalılar tarafından muvazaalı olarak müvekkilinin alacağının tahsiline engel olmak amacı fesih edildiğini, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerli olduğunu bu nedenle sözleşme gereği müteahhitin hak ettiği payın İİK'nın 94/2. maddesi gereğince müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı ... sözleşmenin müteahhit tarafından gereği yerine getirilmediğinden feshin geçerli bir fesih olduğu, inşaatı kendi imkânları ile tamamladığını, diğer davalı şirketler ise sözleşmenin fesih edildiğini ve inşaata kendilerince başlanamadığını savunmuşlardır. Arsa sahibi davalı ... ile davalılardan yüklenici ... İnşaat Sanayi Ticaret Ltd. Şti arasında ... 25....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, davacı şirketle davalı şirket arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, davalı şirkete avans olarak verildiği belirtilen ve diğer davalıya tapuda devredilen bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile tescili istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil isteminden kaynaklanmakta olup, davacı arsa sahibi, davalı şirket yüklenici, davalı ... ise dava konusu taşınmazların tapu malikidir. 2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.12.2017 tarihli ve 2015/1003 Esas, 2017/337 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne, dava konusu 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazdaki davalı ... adına olan 8/100, davalı ... adına olan 6/100, davalı ... adına olan 1/100, davalı ... adına olan 2/100, davalı ... adına olan 2/100, davalı ... adına olan 1/200, davalı ... adına olan 1/200, davalı ... adına olan 3/100, dahili davalı ... adına olan 1/50 payın tapu kaydının iptali ile iptal edilen hisselerin, miras hisseleri oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, sözleşmenin geriye dönük feshi nedeniyle koşulları gerçekleşmeyeceğinden davacının maddi ve manevi tazminat isteminin reddine, davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin men'ine, taşınmazdaki kaçak yapının davalı yüklenici ... tarafından...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya taraf iradelerinin birleşmesi ile ya da mahkeme kararı ile fesih edilebilir. Somut olayda taraf fesih iradelerinin bu dava ile birleştiği anlaşılmaktadır. Davacıların ihtarname ile sözleşmeyi feshetmesi mümkün bulunmadığından açılan davanın sözleşmenin feshi olarak mahkeme tarafından yorumlanması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi üzerindeki değer üzerinden nispi harç alınarak davaya devam edilmesi gerekir. Mahkemece davanın tespit davası mahiyetinde görülüp maktu harç ile davaya devam etmesi uygun görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.Kabule göre de Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istendiğine göre bu durumda müspet zarar kapsamında olan taleplerin kabul edilmesinin mümkün olmadığı gibi yasal süre içerisinde açılmış bir karşı dava bulunmadığından usulüne uygun açılmış bir dava varmış gibi davanın da esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir....
Fer'i müdahil ... vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, inşaatın tamamlanma seviyesinin hatalı hesaplandığını, asıl davada davalı yükleniciden 1. kat 4 no.lu daireyi 155.000,00 TL bedel ile müvekkilinin kardeşi ... Bozkan'ın aldığını ve bedelinin tamamını aldığını, müvekkilin kardeşi ile birlikte dava konusu dairede oturmaya başladıklarını, bağımsız bölümü satın aldıklarında sözleşmenin geçerliliğini sürdürdürdüğünü, asıl davada davacı arsa sahibinin edimlerini yerine getirmediğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat, birleşen dava taraflar arasındaki arsa payı karşılığı sözleşmesinin ileriye etkili fesih, tapu iptal ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir. 2....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkili ile davalılardan yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve süre uzatımına ilişkin ek sözleşme imzalandığını, ancak yüklenicinin inşaatı kabası sayılacak bölümünü tamamladıktan sonra terk etmek suretiyle yarım bırakarak edimini ifa etmediğini, davalı yüklenicinin kendi payına düşen daireleri davalılara sattığını belirterek, müvekkili ile davalı yüklenici arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, fesih durumuna göre yükleniciden pay satın alan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, fesih nedeni ile uğranılan tüm menfi zararların tespiti ile fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak 10.000,00 TL zararın davalı yükleniciden ticari faizi ile tahsiline, geriye etkili fesih olmaması halinde müvekkiline verilmesi taahüt edilen bağımsız bölümler ve ortak yerlere ilişkin yapılan eksik ve ayıplı imalatların tespiti ile fazlaya ilişkin hakların saklı...
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, davalı yüklenici şirket ile yapılan satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi ile yüklenici şirket ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılara ait tapu kayıtlarının iptâl ve tescili istemine ilişkindir....
