ın diğer bağımsız bölümlerinin verildiğini, geriye 1 adet bağımsız bölüm kaldığını, bu bağımsız bölümün bedelinin iskân raporu alınmasına dahi yetmeyeceğini, ayrıca iskân raporunun alınmasına engel olacak proje aykırılıklarının olduğunu belirterek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Yüklenici Ramazan Yavuzcan mirasçıları...ve ...'a velayeten ... verdiği cevap dilekçesinde davanın reddini istemiştir. Davacı arsa sahibi ... ile davalıların murisi yüklenici ...tarafından imzalanan 08.09.2004 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi içeriğinden yüklenicinin iskân ruhsatı alma yükümlülüğünde bulunduğu, son tapu kaydının genel iskân ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı belirlenmiştir. Dosyaya 04.04.2011 tarihli raporu veren bilirkişiler, dava tarihi itibariyle inşaatın %100 tamamlanmış olduğunu açıklamışlardır....
K A R A R Davacı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümün davalı tarafından dava dışı...’a satışının yapıldığını, bu kişiden de taşınmazı kendisinin satın aldığını, arsa sahipleri tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici tarafından satışı yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali talebi ile açılan davalar nedeniyle tapu kaydının iptal edileceği ve zararının oluşacağını ileri sürerek satış bedelinin tahsili talebiyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. İlk derece Mahkemesince, taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin sözleşme ilişkisi bulunmadığı, davacının bedele ilişkin talebini akidi olan dava dışı üçüncü kişiye yöneltmesi gerektiği gerekçesi ile davanın reddine, karar verilmiş; karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. ... Bölge Adliye Mahkemesi 3....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici lehine konulan şerhin terkini talebi istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 HMK, 6098 Sayılı TBK 3. Değerlendirme ve karar Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ve yüklenici lehine konulan şerhin terkini talebine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır....
Davacı dava dilekçesinde davalılardan ... ile aralarında imzalanan adi yazılı ve tarihsiz kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmemesi nedeni ile sözleşmenin feshi ile avans niteliğinde devrettiği sözleşmeye konu ... ilçesi Yeni mahalle ... ada ... parsel sayılı taşınmazın her türlü takyidattan ari olarak tapusunun iptâli ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı yüklenici ... inşaatın büyük oranda tamamlandığını ileri sürmüş diğer tapu maliki ve haciz ve ipotek hakkı sahipleri davalılar ise iyiniyet iddiasında bulunarak davanın reddini talep etmişlerdir. Mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda %49,75 oranında inşaatın tamamlandığı gerekçesi ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davaya konu ... ilçesi Yeni mahalle ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 14 adet bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptâline karar verilmiştir....
Vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya ... ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davacıya yapılan ödemelerin iadesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama neticesinde sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğinin tespitine ve davacı tarafından ödendiği iddia edilen bedelin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tazminat ve müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. Dava teorisine göre her dava açıldığı tarihteki şartlar üzere sonuçlandırılır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin inşaat yapılmasına müsamaha göstermesi nedeniyle yüklenicinin inşaata devam ederek tamamlaması halinde davanın dava tarihindeki şartlarla sonuçlandırılması hakkaniyetli olmayacak, yüklenicinin mağduriyeti sonucunu doğuracaktır....
Mimarlık ve Mühendislik İnşaat Taahhüt Yapı Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmeye göre teslim etmesi gereken süre içinde bağımsız bölümleri teslim etmediği ve teslim etmesinin de davalı şirketin borca batık olması sebebiyle mümkün görünmediğini ileri sürerek, davacılar ve davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalı tarafından üçüncü kişilere devri gerçekleştirilen dava konusu taşınmazın tapu iptali ve haciz ve ipoteklerden ari bir şekilde müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı ... Madencilik Ltd. Şti vekili, müvekkilinin dosyada mevcut kişiler ile bir ilişkisi bulunmadığını beyan etmiştir. Davalı ... ve davalı ..., açılan davayı süresi içerisinde kabul ettiğini, kendisi adına kayıtlı olan taşınmaz hissesini davacılara devretmeye hazır olduğunu, yargılama giderleri ile vekalet ücretinden kendisinin sorumlu tutulmasını talep etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptâli tescil istemine ilişkindir. Davacılar arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Davacı vekili, davacılara ait 207 ada 2 parselde mevcut dükkan üstü 2 katlı binanın üzerine bir kat ve bu bir katta iki daire yapım işi karşılığında inşaat bedeli olarak davacılara ait 207 ada 14 parselde bulunan taşınmazın devri hususunda ......
