KARAR Davacı, davalılardan ...’nın arsa maliki, diğer davalı ......n Yüklenici olduğunu, davalıların aralarında yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımına başlanılan binadan 2.kattaki daireyi kaba inşaat halinde 30.07.2007 tarihli Noterden düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile 15.000 TL ye davalı yüklenici ...den satın aldığını, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde teslim edilmediğini ileri sürerek, aynen ifa yerine ifanın gerçekleşmemesinden doğan zararı olarak 23.334,92 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ..., yargılamaya katılmadığı gibi herhangi bir cevap ta vermemiş, diğer davalı ..., davanın reddini dilemiştir....
Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin 121 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilmekte olan A blok 3. Kat 5 No'lu bağımsız bölümü davalı yüklenicilerden satın aldığını, satış bedelini ödediğini, ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin muvazaalı olarak feshedildiğini belirterek tapu iptali ve tescil, ikinci kademede satış bedeli olan 100.000,00TL'nin davalılardan müteselsilen tahsilini dava ve talep etmiş, 12.11.2012 tarihli celsede davalı ... aleyhindeki davasından feragat etmiştir. Davalı Ulusal Demir Çelik İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, davalı ... ve ...'...
Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalı yüklenici Koç-er İnşaat ile davalı ...Vilları Konut Yapı Kooperatifi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme uyarınca yükleniciye düşen 36 ve 37 no'lu bağımsız bölümü alacağın temliki sözleşmesi ile aldığını belirterek tapu iptali ve tescil, terditli olarak her bir bağımsız bölüm için 250.000,00TL olmak üzere toplam 500.000,00TL'nin tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı kooperatif vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 250.000,00TL'nin dava tarihinden itibaren hesap edilecek ticari faizi ile birlikte davalı yüklenici ...Ltd. Şti'den tahsiline karar verilmiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; 6098 sayılı TBK'nın 184. maddesi uyarınca alacağın temlikinin biçim koşuluna bağlı olmaksızın yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu nedenle, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan temlik işlemi resmi şekle tabi değildir....
Davacılar vekili, 25.5.2011 tarihinde davalı yüklenici firma ile arsa sahibi ... arasında düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, dava konusu 6116 ada 4 nolu parselde inşa edilecek binada yer alan 3 nolu taşınmazın yükleniciler ... İnşaat Gıda Tekstil Maden İşl. İth.İhr. Ltd. Şti ve şirket yetkilisi ... ile davacılar arasında yapılan 21.3.2013 tarihli adi yazılı sözleşme ile davacıların haricen satın aldığını, ancak halen tapuda arsa sahibi adına kayıtlı görünen bağımsız bölümün davacılar adına tescilini istemiştir....
Davalı, adına kayıtlı çekişme konusu bağımsız bölümü yükleniciden değil kayıt maliki görünen dava dışı kişiden tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetle satın aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarını bilebilecek durumda olmadığını belirterek davanın reddini savunmuş; karşı davasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle doğan zararı nedeniyle fazlaya ilişkin haklar ve maddi-manevi tazminata ilişkin haklar saklı kalmak üzere 1.000-TL alacağın faiziyle birlikte davacı-karşı dava davalısı arsa sahiplerinden tahsilini istemiştir....
Dolayısıyla, temlik sözleşmesi ile mevcut bir alacak hakkı nakledilir. Borçlar Kanununun 163. maddesi uyarınca da temlik işleminin yazılı yapılması zorunludur. Davacı, tescilini dava konusu yaptığı ve sözleşmeyle yükleniciye bırakılan bodrum kat 1 numaralı bağımsız bölümü, 27.08.2003 tarihli satış sözleşmesi ile yükleniciden temlik aldığını ileri sürmüştür. Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerin yerine getirilmesi halinde yüklenici, sözleşmeyle devri kararlaştırılan bağımsız bölüm tapularının verilmesini doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi bu hakkını Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak ve yazılı olması koşuluyla üçüncü kişilere de devredebilir. İşte davadaki istemin dayanağı yüklenicinin yaptığı bu temlik işlemidir....
Asıl davada davalı arsa sahipleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye 4 adet bağımsız bölüm bırakıldığını, adı geçen sözleşmede kademeli ferağ hükmü bulunduğundan yükleniciye bırakılan 2 adet bağımsız bölümün yüklenicinin sattığı dava dışı kişilere devrinin gerçekleştirildiğini, yüklenici eseri tamamlamadığından davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır. Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir. Birleştirilen davada davacı vekili; davacının, asıl dosya ile aynı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye bırakılan 3 numaralı bağımsız bölümün satışı ile ilgili olarak davalı yüklenici ile ......
Dava konusu dairenin müteahhide düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
