- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, söz konusu sözleşme gereği davalı müteahhitin binayı plan projesine uygun yapması, inşaat tamamlandıktan sonra 1. Kat 5 no'lu normal daire ve 2....
Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak neyse odur. Dosyada mevcut 27.04.2006 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi davalı ..... ile yüklenici ... İnş. ve Tur. Nak. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanmıştır. Sözleşmeye göre; A-B-C-D ve E olmak üzere beş blok halinde yapılacak inşaatta B blokta bulunan ve sözleşmede detaylı konumu açıklanan toplam 11 adet bağımsız bölüm arsa sahibi Suna Rana Burcu'ya bırakılmış ve B blokta geriye kalan toplam 11 daire ile A-C-D ve E Bloklardaki tüm daire ve işyerleri müteahhit firmaya ait olacağı kararlaştırılmıştır....
Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 14.03.2005 tarih ve 5749 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapıldığını ve davalı şirketin miras bırakanı ...’ya (2) adet dairenin teslimini yüklenmiş olduğu halde süresinde daireleri teslim etmediğini ileri sürerek; dairelerin teslimi gereken tarih olan 24.05.2007 ilâ dava tarihi arasındaki (9) aylık süre için 3.600 USD ceza koşulu alacağın davalıdan tahsilini istemişlerdir. Tarafların açıklamaları ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; inşaatın zemin katındaki (3) numaralı, normal katındaki (12) numaralı dairelerin davacılara ait olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı inşaat sözleşmesinin (8.) maddesi gereğince, davalı, sözleşme tarihinden itibaren geçerli olmak üzere; (26) ay içinde yapı kullanma izin belgesini almak ve kat mülkiyetini de tesis etmek suretiyle davacılara ait dairelerin teslimini yüklenmiştir....
Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre, "Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur." Tapu Kanunu'nun yukarıda açıklanan hükmü ve TMK.nun 1009. maddesi uyarınca; kişisel hak mahiyetinde olan satış vaadi sözleşmesine dayalı hak, tapu kaydına işlenmekle kuvvetlendirilmiş nisbi hak niteliğini kazanır. Bu nedenledir ki, aynı yasa hükümlerine göre, sicile şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süre ile 3.kişilere karşı ileri sürülebilme imkanı bulur....
Yapı San.ve Tic.AŞ arasında ayrıca ... nolu bağımsız bölümün 2.200.000,00 TL bedel ile satışına ilişkin 28/03/2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve yine 28/03/2017 tarihli Satışa Konu Taşınmaz ve Bilgilendirme başlıklı sözleşme eki belge imzalanmış olup, Bilgilendirme Metninde 2.200.000,00 TL satış bedelinin ödeme şeklinin "Barter Ödemeli" olduğu belirtilmiştir. Davacı ile davalı ... A.Ş: arasındaki Gayrımenkul Satış vaadinin adi yazılı sözleşme niteliğinde olduğu görülmektedir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Sayı ile Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile söz konusu sözleşmenin eki olan ....Noterliği’nin 29.08.2013 Tarih ve ... Sayılı Tadil Sözleşmesi, .......
Davanın temelinin, kişinin kendi muvazaasına dayalı satış vaadi sözleşmesinin iptali davası olduğundan davacının kendi muvazaasına dayanarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptalini isteyemeyeceğini, 4. İspat hukuku açısından noterde resmi olarak düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi belge kuvvetindeki belge ile aksinin kanıtlanması gerektiğini, 5. İnşaat dahi başlamamışken tanesini 90.000,00 TL'den ev satın alan davalının, dava tarihi itibariyle taşınmazların değeri 250.000,00 TL olmakla daha karlı olacağının farkında olduğunu, inşaat aşamasında ev alma riskine de bu nedenle girdiğini, 6. Dava dışı ... ve ... ile davacının arasındaki ilişkinin ve davalarının olmasının dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini etkilemeyeceğini, zira davalı ile dava dışı bu kişiler arasında hiçbir ticari, beşeri ilişki bulunmadığını, 7. Davacının davasını resmi belgeye dayalı, kesin kanıt niteliği taşıyan belgeler ile kanıtlaması gerektiğini, 8....
İlçesi 262 ada 11 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak yüklenicinin arsa sahipleri ile yaptığı 20.04.2004 günlü 2915 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen 5 numaralı bağımsız bölümün satışı ile ilgili olarak davalı yüklenici ile ... Noterliğinin 02.06.2005 gün ve 4628 yevmiye sayısı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, satış bedelinin 70.000,00 TL olduğunu, bu bedelin 65.000,00 TL'sinin ödendiğini, bakiye bedelin ise bağımsız bölümün teslim edildiğinde ödeneceği hususunda anlaşıldığını, davalı arsa sahiplerinin mülkiyetinde bulunan dava konusu bağımsız bölümün tapusunun verilmediğini ileri sürerek; tapu iptal ve tescil, 22.06.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile de 2. kademede tazminat istemiştir....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 2022/297 Esas, 2022/1798 Karar sayılı ve 02.12.2022 tarihli kararı ile "... 4801 ada 19 parsel sayılı taşınmazdaki yapının Bursa .... Noterliği'nin 28.08.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapıldığı... dava konusu Bursa .... Noterliği'nin 26 Şubat 2002 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün ise ifa zamanında mevcut bulunmadığı, taşınmazdaki ifraz ve tevhitler sonucu oluşan yeni parselde ve yargılama aşamasında yapımı devam eden yeni binadaki bağımsız bölümün, satış vaadi sözleşmesi kapsamında davacı adına tescilinin mümkün bulunmadığı, davacı tarafça tazminat talebinde de bulunulmadığı...." gerekçeleriyle "... dahili davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi hükmünün kaldırılmasına... yeniden hüküm tesis ile... davanın reddine..." karar verilmiştir. V. TEMYİZ A....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Dosya kapsamı ve toplanan delillerden; arsa sahipleri davalılar .... ve diğer davalılar miras bırakanı ... ile yüklenici davalı … Ltd. Şti. arasında düzenlenen Antalya 2....
