Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır....
DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 01/10/2024 KARAR TARİHİ : 17/10/2024 KARAR YAZIM TARİHİ : 18/10/2024 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; Muris ... 09/10/2007 tarihinde vefat ettiğini, müvekkilleri muris ...'ın çocukları olarak birinci dereceden yasal mirasçılar olduğunu, Muris ..., ...,....ve .... ile davalı arasında imzalanmış Kayseri 4....
Ada ... parseldeki arsalarında inşaat yapılması kapsamında imzalanan ve yüklenici ... tarafından 22 yıldır ifası gerçekleştirilmeyen gerek ifasında temerrüt gerekse ifası yüklenici kusuru ile imkansızlaşmış Bakırköy .... Noterliğinin ... yevmiye nolu 11/04/1994 tarihli düzenleme şekilli kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşmelerinin geriye etkili feshi ve müevekkiline ait arsanın tüm hisselerinin müvekkili ... Yapı Kooperatifi adına tescili için Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı dava dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davasında dahili davalı konumunda olan ve yükleniciden hisse devralmak ve sair sebeple adına müvekkili kooperatife ait tapu hissesi bulunan davalılara karşı tapu iptal ve tescil davası açılması ile eser sözleşmesinin kusurlu imkansızlık sebebiyle geriye etkili olarak feshi ile bu itibarla kusurlu yüklenici ... den hisse mülkiyeti devirleri yoluyla hisse maliki olan ve yine Bakırköy ......
. - [16600-06472-07779] UETS DAVA : İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 22/05/2018 KARAR TARİHİ : 17/01/2022 KARAR YAZIM TARİHİ : 14/02/2022 Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA VE SAVUNMA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Davalı ...ile davalı Yeşil Işık Doğalgaz Elektrik isimli şirketin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptıklarını, sözleşmeye göre sitenin 18 daire ve 3 bloktan oluşacağının kararlaştırıldığı, davalı ... İnşaat şirketinin inşaat başladıktan bir süre sonra masrafları karşılayamadığı ve ... isimli şahıs ile anlaşarak davaya konu sitenin tamamlanması konusunda anlaştıklarını, inşaatın bitmesi halinde ... İnşaatın arsa malikleri ile anlaşması gereğince inşaat sonunda kendi uhdesine alacağı 6 adet daireyi ...'...
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 20/12/2022 NUMARASI : 2022/248 Esas-2022/847 Karar DAVACI VEKİLLERİ DAVALILAR DAVANIN KONUSU : Tazminat |Rücuen Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 18/02/2025 KARAR YAZIM TARİHİ : 19/02/2025 Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan Tazminat |Rücuen Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasında mahkemece davanın kabulüne dair verilen karara karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili; yüklenici ... İnşaat A.Ş ile ......
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
İnşaat ... Ltd Şti’den satın aldığını, yüklenici şirketten satın almadığını, dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh edilmediğini, bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişi olan müvekkilinin kazanımının TMK'nın 1023. maddesi uyanınca korunması gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. 2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı şirketi devralan şahıs olarak davacılar ile herhangi bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine imza atmadığını, şirketi devreden diğer davalı ... ile davacılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı herhangi bir sorumluluğunun olmadığını, dava konusu taşınmazda bulunan iki adet villayı dava dışı taşeron ...'ten 1.200.000,00 TL bedelle satın aldığını ve satış bedelini ödediğini, dava konusu inşaatın bütün maliyetlerini dava dışı ...'...
Öncelikle “eser sözleşmesi” ile “arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi” ve "yüklenici ile arsa malikinin borçları" üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır: Eser sözleşmesi, uyuşmazlığın çözümünde uygulanması gereken mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 355 inci maddesinde, "İstisna, bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder” şeklinde tanımlanmıştır. “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri” ise arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve taşınmaz devri vaadi ile eser sözleşmelerinin karma biçimde uygulandığı bir sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir....
Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda, davacı-arsa sahibi ... ile yüklenici ... arasında 22.03.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve 3-4-10-11 parsel tapu kayıtları yükleniciye devredilmiştir. Yüklenici parsellerde 10-11 parselleri tevhid ettirerek kat irtifakı kurduktan sonra bağımsız bölümleri iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki davalılara satmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilmediği gibi, üçüncü kişi konumunda olan davalıların kötüniyetli oldukları davacı tarafından ispat da edilmemiştir. Hal böyle olunca, yukarıda izah edilen temel ilkeler gereğince davalı üçüncü kişilerin “tapuya güven” ilkesinden yararlanmaları kanuni zorunluluktur. Bu nedenle, ......
