Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için mahkeme kararı gerektiği, davacı arsa sahibinin davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini ileri sürerek cezai şart ve menfi zarar talep ettiği, açılan davada sözleşmenin feshine yönelik bir istem bulunmadığı, davadan önce tarafların fesih iradeleri birleşmediğinden, sözleşmenin henüz ayakta olduğu, ancak sözleşme konusu taşınmazın davadan önce üçüncü kişiye satılmış olduğundan sözleşmenin ifasının da olanaksız hale geldiği, inşaata yüklenicinin temerrüdü nedeniyle başlanamadığı iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 14.05.2015 tarih ve 2014/4140 E., 2015/3718 K. sayılı ilamıyla, onanmıştır. Bu kez, davacı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, taraflar arasındaki düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı gelir paylaşımı karşılığı inşaat sözleşme ilişkisinden kaynaklı olarak davacı tarafından gecikme tazminatı, müspet ve menfi zararın tahsili için açılan belirsiz alacak davasıdır. Davacılardan ... hakkında yapılan tacir araştırması sonucu gayrimenkul sermaye iradı gelir sahibi olduğu anlaşılmakla taraflar tacir olmakla mahkememiz görevlidir. Mahkememizce öncelikle davalı yanın yetki ilk itirazının incelenmesi gerekmiştir. Davalı vekili yasal cevap süresi içerisinde yetki ilk itirazında bulunmuştur. Taraflar arasında ihtilafsız olan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı gelir paylaşımı karşılığı inşaat Sözleşmesinin 35....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı arsa sahibi vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında 15.05.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin aradan geçen sürede inşaata başlamayarak temerrüde düştüğünü, taşınmazını bilahare daha düşük bedelle satmak zorunda kaldığını ileri sürerek, menfi zarar kapsamında 15.000,00 TL değer kaybı ve müspet zarar olarak 6.000,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, 15.10.2010 tarihli ıslah dilekçesiyle akdin feshini de istemiş, müspet zarar kapsamındaki kira alacağı isteminden ise feragat etmiştir....
Hukuk Dairesi'nin 21.02.2008 gün 2006/6555 Esas, 2008/1047 Karar ve 09.02.2016 gün 2015/5062 Esas, 2016/766 Karar sayılı ilamları).Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesinin feshi halinde ödenmesi yükleniciye yükletilse dahi inşaat yapılacak arsanın emlak vergisi yükümlüsü ve Yapı Denetim Kanunu'na göre yapı denetim hizmet sözleşmesinin tarafı arsa sahibi olacağından bunları ödeyen arsa sahibi yükleniciden istirdadını talep edemez ise de; yüklenicinin gerçekleştirdiği imalâtlarla ilgi çalıştırdığı işçilerin SGK primleri ve vergilerini iş ve imalât bedeline dahil olarak iş-arsa sahibinden tahsil ettiği veya edeceği ve bunların ödeme yükümlüsü yüklenici olacağından, bunları yüklenici adına ödediğini kanıtlayan iş-arsa sahibi kendisine sebepsiz zenginleşme yükümlerine göre ödenmesini isteyebilir.Arsa sahibi kooperatifin ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2012/447 Esas sayılı dosyasında açıp görevsizlikle ... 19....
Dava ve sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga BK'nın 355. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Yapıya ilişkin mimari proje, yapı ruhsatı ... içeren inşaat dosyası belediye başkanlığından celbedilerek mahallinde keşif icra edilmiş; bilirkişi kurulu rapor ve ek raporunu ibraz etmiştir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taşınmaz satış vaadi ile eser sözleşmesinden oluşan bir karma sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmedir (İzzet Karataş, Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi, 2 bs, Ankara, 2009, s 35). Paylı mülkiyete konu taşınmazda koruma ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oy birliğiyle, aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır ( TMK 692)....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacılardan ... ve diğer davacıların murisi ... ile davalı yüklenici arasında 22.01.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsa sahiplerinden muris ...'...
GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı sebeple feshi nedeniyle arsa maliki davacının yüklenici davalıdan menfi ve müspet zararlarının tazmini, cezai şart alacağının tahsili ile davacıya ait taşınmaz üzerine konulmuş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması talebine ilişkindir. TTK'nun 5.maddesine göre; Ticaret Mahkemeleri, aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevlidir....
Öncelikle, ülkemizde bu konuda yapılan ikili sözleşmelerin en yaygın olanı, arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine değinmekte yarar bulunmaktadır. Arsa sahibi tarafından, arsanın yükleniciye devri, yüklenici tarafından ise inşaatın yapılması ve kararlaştırılan oranda bağımsız bölümlerin paylaşımı söz konusu edilmektedir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda bir sözleşme türü olarak ayrıca düzenlenmemiştir. Bu sebeple yasal bir tanımı bulunmamaktadır. İçerdiği edimlere baktığımızda, bir edimin taahhüt edilmesi yönüyle eser sözleşmesinin, tapu devrini içermesi yönüyle de taşınmaz satım sözleşmesinin unsurlarını taşıdığını söylememiz mümkündür....
tahakkuk etmiş bir kira kayıplarının bulunmadığı, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshinden dolayı fırsatları kaçırdıklarına dair delil bulunmadığı, inşaat ruhsatının süresinde alınmadığı gerekçesiyle, birleşen davanın kısmen kabulü ile, davacıların sözleşmeyi haklı sebeple feshettiklerinin tespitine, menfi zarar taleplerinin reddine karar verilmiştir....
