Asıl ve birleşen 2011/320 Esas sayılı davalarda davalı, birleşen 2017/347 Esas sayılı davada davacı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde özetle; sözleşmede 16 adet daire ve zemin katta 2 dükkanın yapılacağı belirtilmesine rağmen yapı ruhsatı ve onaylı projeye göre 18 adet daire ve 1 adet kapıcı dairesi göründüğü, protokolde ... ile ilgili olarak herhangi bir düzenleme yapılmadığını, davacı şirketin de protokolde imzası bulunmadığını, vekaletnamelerde arsa payı inşaat sözleşmesi yapılması için yetki verilmediğini, yol ve köprünün bitmesinin üzerinden 4 yıldan çok süre geçtiği gerekçesiyle kararı temyiz etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl ve birleşen 2011/320 Esas sayılı davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için yetki ve izin verilmesi, bu mümkün olmadığı taktirde cezanın tahsili; birleşen 2017/347 Esas sayılı davada ise uyuşmazlık sözleşmenin feshi istemlerine ilişkindir. 2....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde arsa sahibine döneceği, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, yüklenici ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A....
Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Somut olayda davacı arsa sahipleri tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı feshedildiği belirtilmiş ise de, dava dilekçesinde, sözleşmenin feshine karar verilmesi istenilmediği gibi, davalı yüklenicinin feshi kabul ettiği yolunda, bir başka anlatımla fesih iradelerinin birleştiği yönünde dosyada herhangi bir delil ve belge de bulunmamaktadır....
Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu parsellerde, davacılar dışında da hissedarlar bulunmasına ve bu hissedarların sözleşmeye katıldıklarının veya muvafakat ettiklerinin iddia ve ispat olunmamasına göre, istinaf dairesince sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi isabetli olmuştur. Her ne kadar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi davacı arsa sahipleri ile davalı ... San. Mam. Dış. Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenmiş ve daha sonra diğer bir davalı ...’e devredilmiş ise de inşaata ilişkin yıkım, harfiyet, abonelik, imar işlemleri, tapu devirleri ve arsa sahiplerine kira bedeli ödenmesi gibi tüm işlemlerin davalı ... Yapı San. Ve Tic. Ltd....
Esas ve Karar No :... Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 29.09.2020 tarihinde yapılan duruşmaya davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, el atmanın önlenmesi, tapu kaydındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhinin terkini, ecrimisil ve maddi tazminat alacaklarının tahisili istemlerine ilişkindir....
-K A R A R- Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin, sözleşmenin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi, gecikme tazminatı, kusurlu ... bedeli, tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemlerine ilişkin olup, mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davacılar vekilinin 01.02.2011 tarihli duruşmada, davadaki asıl amaçlarının akdin feshi ile uğradığı zararların giderilmesine ilişkin olduğunu beyan etmesine, bu durumda olumlu zararlardan olan ve dava dilekçesinde belirtilen isteklerin ileri sürülemeyeceğine, fesih talebinin reddi hakkında ise temyiz dilekçesinde herhangi bir temyiz itirazının da bulunmamasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Borçlar Kanunu’nun 162 ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların ... hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler....
Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi, kira tazminatı ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK'nın 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. (818 sayılı BK'nın 213. maddesi), Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca yazılı şekilde yapılmak zorundadır. Somut olayda taraflar arasında sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapıldığı sabittir. Böyle bir sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülememesi için sözleşmede kararlaştırılan arsa payının temlikinin yapılmış olması veya inşaatın geldiği seviye itibariyle vazgeçilmeyecek derecede bulunması gerekir. Bilirkişi raporuna göre inşaat seviyesinin %60 olduğu, herhangi bir tapu intikali sağlanmadığı için sözleşme baştan itibaren geçersizdir....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan 06.11.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 25.11.2010 tarihli ek sözleşmeye göre temel ruhsatından itibaren 12 ay içerisinde inşaatın tamamen bitirileceğinin kararlaştırıldığını, bu süre içerisinde inşaat tamamen bitirilmediği ve teslim edilmediği taktirde yüklenicinin cezai şart olarak arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin aylık rayiç kira bedellerini ödeyeceğini, ancak bu sürenin altı ayı geçmeyeceği ve altı ayın sonunda inşaat bitirilmez ise arsa sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceğinin kararlaştırıldığını, inşaat ruhsatının 13.06.2011 tarihinde alındığını, 12 aylık inşaat süresinin 13.06.2012 tarihinde altı aylık ek sürenin ise 13.12.2012 tarihinde dolduğunu, sözleşme gereği kendisine isabet edecek zemin kattaki dükkan ile 03.02.2012 tarihli protokol başlıklı satış sözleşmesi ile satın aldığı 1. kat 1 numaralı dairenin rayiç kira bedellerinin ödenmesi gerektiğini, davalı yüklenicinin...
Noterliği'nin 24.03.2015 tarihli 09501 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, inşaat projesi, satış ofisi projesi, inşaat ruhsatı alımı, şirket merkezi tadilatı masrafı vs gibi işlemlerden sonra tarafların karşılıklı olarak ihtarname keşide ederek sözleşmenin feshi ve alacak talepli davalar açtıklarını, bu davalar devam ederken taraflar davayı sonlandırma ve sözleşmeyi feshetme konusunda karşılıklı anlaşarak Bornova 3....
