- K A R A R - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre yapılacak bağımsız bölümlerin 11.10.2008 tarihinde teslim edileceğinin teslim edilmemesi halinde her bağımsız bölüm başına aylık 500 USD cezai şartın davalı yüklenici tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını ancak davalının inşaatı süresi içinde teslim etmediğinden bahisle toplam 43 bağımsız bölüm için 47 aylık 1.010.500 USD cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili sözleşmenin adi yazılı olduğundan bahisle geçersiz olduğunu öne sürerek davanın reddini dilemiştir....
Temyize konu 04.04.2013 tarihli kararda feshine karar verilen sözleşmede değer olarak 14.000,00 TL yazılı olup, duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlendiğini, 5 yıl önce sözleşme yapılmasına rağmen davalı yüklenici tarafından yapı ruhsatının alınmadığını ileri sürerek, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın bütün arsa malikleri tarafından açılması gerektiğini, arsanın müvekkiline boş olarak teslim edilmediğini, arsa sahiplerinden dava dışı ... ile aralarında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ....'...
-K A R A R- Davacı yüklenici şirket vekili, müvekkilinin davalılarla 08.05.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sonrasında inşaat için gerekli hazırlıklara başladıklarını ve ilk etapta inşaat konusu 9.000 m² alanı arttırmak için 26.100,00 TL inşaatın iskan değişikliği masrafı, 6.130,00 TL sözleşmenin noter masrafları yapıp 377.600,00 TL de mimari proje bedeli ödediklerini, bu sırada davalıların haksız olarak 24.07.2007 tarihli azilname ile davacı yetkilisini azlettiklerini, bu davranış karşısında akdin ifasının mümkün olmadığını ileri sürerek, 400.000,00 TL masraflar karşılığı ile 100.000,00 TL tazminat ve cezai şart alacağı toplamı 500.000,00 TL'nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Taraflar arasındaki ........2006 asıl ve ....02.2008 günlü ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca arsa sahiplerine ait olacak dairelerin net 130 m² olarak yapılması, arsa sahiplerinin de buna karşılık kararlaştırılan paylarını yükleniciye devredecekleri kararlaştırılmıştır. Bilindiği üzere, arsa payı karşılığı inşat sözleşmelerinde yapılan inşaatın bedeli arsa payı olarak verilmektedir. Somut olayda ise, arsa sahipleri alacakları beher dairenin net 130 m² olması koşuluyla pay devrini taahhüt etmişlerdir. Ne var ki, yüklenici tarafın arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri yerinde sözleşmeye aykırı olarak, ancak imar durumu gereği net 104 m² olarak inşa ettiği tespit edilmiştir. Kaldı ki, yüklenicinin basiretli bir tacir olarak sözleşme imzalamadan önce bu durumu inceleyerek yapması mümkün olamayan inşaatı yapmayı taahhüt etmemesi gerekirdi....
Şti tarafından 158.881,27 TL'lik imalat yapıldığını, müvekkili tarafından davalı şirkete ihtarname gönderilerek 04.01.1999 tarihli konut inşaatı sözleşmesinin 13.12.2001 tarihinden itibaren feshedildiğinin bildirilerek fazladan yapılan ödemelerin iadesinin istendiğini, davalı şirketçe fesih kararının kabul edilmesine rağmen ödeme yapılmadığını ileri sürerek, Sincan ilçesi, 2183 ada, 1 parselde kayıtlı arsa üzerine inşa edilecek A,C,D ve E bloklarda müvekkili kooperatife isabet eden 46 adet dairenin arsa payları ile birlikte tapularının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, 98.118,73 TL fark alacağının faizi ile birlikte tahsiline, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak düzenlenen konut inşaat sözleşmesinin feshine, müvekkiline inşaatların yapımı için yetki verilmesine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinin iptaline, aynı sözleşmenin 6.maddesinin günümüz koşullarına uyarlanmasına, sözleşmede kararlaştırılan tüm cezai şartların kaldırılmasına...
- KARAR - Asıl Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin teslimi, parsellerin tevhidi nedeniyle inşaat alanında meydana gelen büyümeden kaynaklanan alacak ve gecikme tazminatı, birleşen davalar menfi tespit, tapu iptal ve tescil ile cezai şart istemlerine ilişkin olup , davalılar vekili davanın reddini savunmuş, mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine, birleşen davalarda menfi tespit davasının kabulüne , tapu iptal ve tescil talebinin kabulü ile cezai şart isteminin reddine karar verilmiştir. Karar, asıl davada davacı birleşen davalarda davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...- Birleşen ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/100 esas esas sayılı dava dosyasında, davacı yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil isteminde bulunmuştur. Taraflar arasında ... 39....
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davacının dava dışı... verdiği vekaletnamede arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma yetkisinin bulunduğu, vekilinin vekalet yetkisini vekalet veren yararına kullanması gerektiği, yeni arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı aleyhine olduğu, vekilin vekalet görevini kötüye kullanarak davacıdan habersiz sözleşme yaptığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 06.11.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve sözleşme tapuya şerh edilmediğinden bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Davacının, 13.02.2007 tarihinde...düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Vekaletname” ile dava dış......
Karar, taraf vekilleri tarafından temiz edilmiştir. ...)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve tedbirin kaldırılmasına yönelik talebin mahkemece değerlendirilmesi gerektiğine göre, taraflar vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. ...)Yüklenici tarafından açılan asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşmenin tasfiyesine yönelik imalat bedeli; arsa maliki tarafından açılan birleşen davalar ise sözleşmenin ayakta kalmasına bağlı olarak talep edilen tazminat istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen ....08.2002 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilmesi halinde, bu iradeyi kullanan tarafın diğer tarafa 50.000 ABD doları tazminat ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Anılan bu hüküm TBK 179/son ( BK 158/son ) maddesi gereğince dönme cezası niteliğindedir....
Somut olayda, arsa sahiplerince sözleşmenin tek yanlı fesih olunduğunun mahkemece kabulünde, açıklanan hukuksal sebeple isabet görülmemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici şirket tarafından fesih bildirimi kabul edilmemiştir. Başka bir anlatımla, sözleşmenin feshinde taraf iradeleri birleşmediği gibi sözleşmelerin feshi hakkında kesinleşmiş mahkeme kararı da bulunmamaktadır. Kaldı ki, yüklenici şirket ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2007/646 Esas sayısında kayıtlı derdest davasında arsa sahiplerinin fesih bildirimlerinin geçersizliğine ve sözleşmenin yürürlüğe karar verilmesini istediği anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve tadil sözleşmesinde şerh için bir süre kararlaştırılmadığı gibi; sözleşmelerin feshi de kesinleşmedikçe tapu sicilindeki şerhin terkini istenemez. Bu yasal nedenlerle, davanın reddi gerekirken; mahkemece yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir....
Az yukarıda belirtilen (7) parsel sayılı tapulu taşınmazın maliki ... ile davacı şirket arasında 12.03.2004 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmış ise de; (8) parsel sayılı tapulu taşınmaz ile (7) parsel sayılı tapulu taşınmazın tevhidi ile oluşacak parsele inşaat yapımına ilişkin 11.05.2004 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini her iki arsa sahibi davalılar ile davacı yüklenici imzalamışlardır. Bu sözleşmenin 6. maddesi hükmü “Taraflardan herhangi biri sözleşmeden kısmen ya da tamamen caydıkları veya sözleşmeyi ihlâl ettikleri takdirde kusurlu taraf, diğer tarafa işbu sözleşmede yazılı arsanın emlak beyan değeri kadar para ile müteahhit tarafın o ana kadar yapmış olduğu belgeli masrafların üç katı kadar parayı toplam olarak, kanuni faizleriyle birlikte cezai şart bedeli olarak ödeyeceklerdir.” içeriklidir. Yanlar arasındaki sözleşmenin bu hükmü, Borçlar Kanunu’nun 158/son maddesi hükmü gereğince “dönme cezası” niteliğindeki ceza koşulunu düzenlemektedir....
