"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi; sözleşme gereğince davalı ...'a kayden temlik olunan tapulu taşınmaz pay kaydının iptâli ile davacılar adına tesciline ve ayrıca davalı ... tarafından pay kaydına konulan haczin terkinine karar verilmesi istemi ile açılmış; mahkemece, davalılardan ... hakkındaki davanın reddine ve haczin kaldırılması davasının konusu kalmadığından reddine ve davalı ... ile davacılar arasında yapılan İstanbul 15. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 05.03.1993 tarihli ve 08844 yevmiye numaralı Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup bu sözleşme ile arsa sahibi edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirken, yüklenici de bu taşınmaz üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenir. Yapısı gereği bu sözleşme türü “götürü bedelli” olup, arsa maliklerinin arsa payı devretmekten başka borçları bulunmazken, sözleşmenin ifasından doğacak sair borçlara ek olarak -ayrıca bir cezai şart öngörülmese bile- gecikmeden doğan zararlar için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK.) 124 ve 125 inci (sözleşmenin akdedildiği ve davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 s. Borçlar Kanunu m.106/II) maddeleri çerçevesinde yüklenicinin sorumlu olduğu tartışmasızdır. Somut olayda taraflar (ve dava dışı diğer arsa sahipleri) arasında Kadıköy 19....
Öte yandan, asıl davada davacı taraf eksik ve ayıplı imalat bedeli ile cezai şart isteminde bulunmuş, bu istemleri yönünden kısmi kabul kararının kesinleştiğinden bahisle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, bu karar da yukarıda anıldığı üzere temyiz edenin sıfatına göre kesinleşmiştir. Bu saptamaya göre, birleşen davada davalı arsa sahibinin eksik ve ayıplı işler bedeli ile cezai şart alacağı bulunduğu sabit olup, arsa sahibi lehine hükmedilen eksik ve ayıplı işler ile cezai şart bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak arsa sahibine teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, yüklenici adına tescile karar verilemez. Bu durumda, mahkemece, asıl davada hüküm altına alınan eksik ve ayıplı işler bedeli ile cezai şart bedelinin ödenmesi halinde birleşen davada davaya konu edilen bağımsız bölümün yüklenici adına tescile karar vermek gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan ....04.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkillerine teslimi gereken dört adet dairede ve ortak alanlarda eksik ve ayıplı imalatlar ve projeye aykırılıklar bulunduğunu ve dairelerin süresinde teslim edilmediğini, sözleşmeye aykırılık durumunda cezai şart kararlaştırıldığını ileri sürerek, ortak alanlardaki projeye aykırılık bedelini saklı tutmak kaydıyla, müvekkillerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı imalat nedeniyle ....000,00 TL, teslimde gecikme nedeniyle ....110,00 TL ve cezai şart bedeli olarak 46.890,00 TL olmak üzere toplam 70.000,00 TL tazminatın her bir müvekkili için ayrı ayrı 35.000,00 TL olarak davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, yargılama aşamasında davasını ıslah ederek her iki müvekkili için kira tazminatı olarak talep ettiği tazminat miktarını ....800,00 TL 'ye yükseltmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, davalılar... tarafından, yükleniciler ...ile diğer davanın tarafı olan kişilerle, dava dışı .... arasında yapılan 27.04.1998 tarih ve 15863 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasını sağlamak amacıyla inşaat ruhsatı alınmasına, onay vermelerinin sağlanmasına ve bu davalıların muarazalarının önlenmesine karar verilmesi istemine ilişkindir. ...tarafından az yukarıda belirtilen yükleniciler ile ...dışındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan kimseler hakkında açılan ve......
ya karşı sorumluluk yüklendiğini, davacının feshini istediği akde dayalı olarak cezai şart talep edemeyeceğini, davacının ya akdi feshedip olumsuz zarar talep etmesi ya da akti feshetmeyip cezai şart talep etmesi gerektiğini, davacı ile diğer davalı arasında imzalanan sözleşme uyarınca inşaa edilecek 35 adet bağımsız bölümden ... adedinin arsa sahibine, ... adetinin ise yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin ....03.2009 tarihli sözleşmeyle yüklendiği edimleri süresi olan ........2009 tarihi itibariyle yerine getirdiğini, ancak davacının inşaatları teslim almaktan imtina ettiğini, müvekkilinin mahkeme kanalı ile inşaatların iskana hazır hale geldiğini tespit ettirdiğini ve davacıya anahtarları teslim hususunda noter kanalı ile ........2009 tarihinde ihtarname keşide ettiğini, davacının daha önce açtığı davada cezai şart talep ettiği, bu davadan feragat ettiği için aynı nedenlerle cezai şart talep etmesinin mümkün olmadığını, davacının sözleşme uyarınca en az ... bağımsız...
- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenicinin süresinde yapı kullanma iznini almadığını ve bağımsız bölümleri eksik bıraktığını ileri sürerek, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart, gecikme cezası, eksik işler bedeli ve değer kaybı bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bozma ilamı, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından, davalı yüklenicinin süresinde yapı kullanma izni almadığı, bu nedenle sözleşmede iskân iznine bağlanan cezai şartı ödemesi gerektiği gerekçesiyle, değer kaybı talebi ve gecikme cezasının reddine; eksik işler bedeli ile cezai şart talebinin kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında akdedilen 15.02.2006 tarih ve 2773 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 10 ay sonra inşaatın oturma izni alma aşamasına getirilmesinde, mücbir sebepler dışında ve yüklenicinin elinde olan sebeplerden dolayı gecikme olduğu takdirde, yüklenicinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin her biri için ilk yıl her ay için 600,00 TL arsa sahiplerine ödemeyi taahhüt ettiği, kira parası cezai şart niteliğinde olduğu gibi, inşaat oturma izni alma aşamasına geldiği zaman, bu aşamada 3 ay içinde oturma izni (iskân) alma talebi yapılmadığı zaman, 6 ay içinde iskân alınmadığı takdirde, müteahhidin arsa sahiplerine her ay için, her bağımsız bölüm için 400,00 TL ödemeyi taahhüt ettiği, kira parasının da cezai şart niteliğinde olduğu, iskân başvurusunun yapılmış olduğu ve belediye teknik elemanları tarafından düzenlenmiş bulunan Yapı Kontrol Formunda...
belirlenen cezai şart ve uğradıkları zararın tahsilini talep ve dava etmiştir....
