Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/280 E -2011/1621 K sayılı ilamı ile 12.05.2006 tarihli kat malikleri kurulu kararının tamamının iptal edildiği ve yöneticinin dava açma yetkisinin bulunmadığı anlaşılmış olup; yönetime bu davayı açması için iptal edilmiş olan 12.05.2006 tarihli kat malikleri kurulu kararından sonra yetki verilmiş ise buna ilişkin kararın ve dava tarihi itibarıyla yöneticinin kim olduğunu gösteren yönetici seçimine ilişkin kararın içinde bulunduğu karar defterlerinin yönetimden temin edilip dosya içerisine konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 12.12.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Sitesi'nin kapıcı dairesinden iş ilişkisinin sona ermesi nedeniyle ayrılırken demirbaş olarak verilen eşyaları da alarak gittiği ve güveni kötüye kullanma suçunu işlediği iddia olunan somut olayda; Katılan vekilinin yerinde görülmeyen diğer temyiz itirazlarının reddine, ancak; Sanığın 25.12.2009 tarihli soruşturma aşamasındaki ifadesinde kendisine demirbaş olarak teslim edilen mutfak tüpünü yöneticinin eşine teslim ettiğini beyan ettiği, yöneticinin eşi olan tanık ...'...
Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir....
Ayrıca kat malikinin veya Kat Malikleri Kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. Öte yandan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs.) yönetim planında veya Kat Malikleri Kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur....
ın 29.12.1997 tarihinde dışarıdan yönetici olarak seçildiği, bu tarihten sonra 10.04.2001 tarihine kadar kat malikleri kurulunca toplantı yapılmadığı, yönetici seçilmediği, anataşınmazın yönetim planının 24.maddesine göre yöneticinin l yıl için seçileceği, eski yöneticinin yeniden seçilmesinin mümkün bulunduğunun açıklandığı, davalının 10.04.2001 günü vermiş olduğu dilekçesinde 29.12.1997 tarihinden bu yana sürdürdüğü apartman yöneticiliğinden 10.04.2001 tarihinden itibaren yöneticilik yaptığı dönem içerisindeki kişisel sorumluluğu üstlenerek istifa ettiğini bildirdiği anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 38.maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ana kural bu olmakla birlikte aynı yasanın 41.maddesinin birinci fıkrasında da; kat malikleri kurulunun, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetleyeceği ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebileceği öngörülmektedir....
maddesinde yöneticinin görev ve yetkileri sıralanmıştır. Anılan yasa hükmüne göre, yöneticinin ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü şahıslara karşı aktif husumet ehliyetleri yoktur. Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda kat maliki bulunması halinde, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, ayıptan doğan zarardan yöneticinin apartmandaki payı oranında dava hakkının bulunduğunun kabulü gerekir. Buna göre somut olayda, dava açan ... Apartman yöneticisi B... ile ... apartmanı B blok Yöneticiliği adına...'...
Davacı yöneticinin mülkiyet hakkıyla sıkı sıkıya bağlantısı olan tazminat bedelinin tahsili davasının diğer kat malikleri adına açma yetki ve görevi bulunmaması sebebi ile davacı yöneticinin her ne kadar aktif dava ehliyeti yok ise de, davayı açan yöneticinin aynı zamanda davaya konu anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olması nedeni ile kabul edilen ağaç bedeli üzerinden vekaletnamede adı geçen yöneticinin maliki bulunduğu bağımsız bölümün arsa payına göre karar vermesi gerekirken, tüm ağaç bedeli yönünden kabul kararı verilmiş olması, 4-11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı Yasa ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun değiştirilen Geçici 6. maddesinin 7 ve 13. fıkralarıyla getirilen “Bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir.” ve “…bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan ve kesinleşmeyen davalarda da uygulanır.” düzenlemeleri karşısında...
Bakanlığı'nca çıkarılan ve 03.03.2004 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 3. maddesinde “işverenin” konutun maliki ve ortaklarını, “yöneticinin” işveren vekili olarak hareket eden kişiyi ifade edeceği, 4. maddesinde konut yöneticisinin İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulamasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisi olduğu bildirilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmamış ortak konutta ortakların anlaşarak yönetici şeklinde işveren vekili görevlendirmelerine kanunen bir engel yoksa da 634 sayılı Kanun'un 34. maddesi gereğince seçilen yöneticinin işveren vekili olarak yargı uyuşmazlıklarında işvereni temsil edebilmelerine karşın, işveren vekili sayılan böyle idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi yoktur....
Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zara görecekleri kuşkusuzdur. Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur....
Bakanlığınca çıkarılan ve 03.03.2004 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Konut Kapıcıları Yöneticiliğinin 3. maddesinde “işverenin” Konutun maliki ve ortaklarını, “yöneticinin” işveren vekili olarak hareket eden kişiyi ifade edeceği, 4. maddesinde konut yöneticisinin İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulamasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisi olduğu bildirilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmamış ortak konutta ortakların anlaşarak yönetici şeklinde işveren vekili görevlendirmelerine kanunen bir engel yoksa da 634 sayılı Kanunun 34. maddesi gereğince seçilen yöneticinin işveren vekili olarak yargı uyuşmazlıklarında işvereni temsil edebilmelerine karşın, işveren vekili sayılan böyle idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi yoktur....
