Mahkemece; davacının dayandığı tarihsiz "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi"nin davacı ile davalı ... arasında yapıldığı, bu Sözleşme ile ...'ın yedi adet daireyi projesine uygun olarak süresinde yapıp davacıya teslim etmeyi taahhüt ettiği, 25/08/2010 tarihli noter düzenlemesinin yüklenici sıfatı ile davacı ve ... tarafından birlikte imzalandığı, adı geçenlerin 17/07/2012 tarihli noter düzenlemesi ile, yüklenici sıfatı ile birlikte haklarını davalı şirkete devrettikleri, asıl sözleşmenin tarafı olan arsa sahibinin devir sözleşmesine katıldığında ilişkin belge bulunmadığı, devir sözleşmesinden bir bedelin yer almadığı, tarihsiz "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi"nin TMK'nun 706. ve TBK'nun 237. maddesinde yazılı şekil şartına uygun düzenlenmediğinden taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlamaya yeter nitelikte olmadığı, adli nitelikteki bu sözleşmenin "Satış Fiyatı ve Ödeme Şekli" başlıklı maddesinde 25/08/2010 tarihli asıl sözleşmeye atıf yapıldığı, ancak davalı ...'...
Ltd.Şti. arasında imzalanmış ... tarihli ”Taşınmazı Satılması Hakkında Aracılık Hizmetleri Sözleşmesi” mevcut olup, davalı ... a ait dava konusu taşınmazın ... ile ... arasında satmayı taahhüt eden davacıya, satış bedelinin 16.000.000 TL olması durumunda %3 = 480.000,00 TL+KDV 15.500.000,00 TL ve altında yapılacak satışlarda hizmet bedelinin %2+KDV olacağını, hizmet bedelinin;- tapu resmi senet tarihinde veya satış vaadi sözleşmesi tarihinde, satış işleminin gerçekleşmemesi halinde işin satış aşamasına getirildiği tarihte davacıya ödeneceği yazılı olup, Kemalpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünden gelen Davalı ... ile davalı ... Gayrimenkul arasında ”Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” nin İzmir ... Noterliği ... yevmiye nosu ile ... tarhinde 6.150.000,00 TL bedel karşılığı imzalandığı görülmektedir....
Taahhüt ve Gayrimenkul Danışmanlığı San. Tic. A.Ş. tarafından temyiz edilmiştir. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması TBK 237, Tapu Kanunu 26. ve TMK’nun 706. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur. Ancak dava konusu satış vaadi sözleşmesi, tapuda resmi şekilde yapılmadığı için davacı tarafa ayni hakka dayanan bir talep sağlayamaz. Dolayısıyla eldeki dava, taşınmazın aynından kaynaklanan bir dava değildir. Geçersiz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davasıdır. HMK.nun 6. maddesi gereğince bir davada genel yetkili mahkeme, davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir....
Davacı ile davalı arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Kanunun öngördüğü resmi şekilde düzenlendiği için geçerlidir. Tam iki tarafa borç yükleyen bu sözleşmelerde edimini yerine getiren taraf, karşı taraftan da edimini yerine getirmesini isteyebilecektir. Davacı, noterden yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazın üçüncü kişiye satıldığından bahisle tazminat talebinde bulunmuştur. Taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişiye satıldığı ve ifanın artık imkansız hale geldiği tartışmasızdır. Öyle olunca, mahkemece ifanın imkânsız hale geldiği 3.kişiye satış tarihi itibariyle, taşınmazın rayiç değerinin bilirkişi marifetiyle tespiti ile belirlenen bedele hükmedilmesi gerekirken aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir....
Davacı eldeki dava ile iştirak hükümlerine tabi bir taşınmazı davalıdan geyrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, davalının taşınmazı kendisine devretmediğini, davalıya ve diğer mirasçılar aleyhine açtığı tapu iptal ve tescil davasının reddedildiğini, sözleşme konusu taşınmaza birçok masraf yaptığını, ayrıca evini kaybetmesi sebebiyle manevi zararının olduğunu ileri sürerek, ödediği satış bedeli ile yaptığı masrafların denkleştirci adalet kurallarına göre tespit edilecek bedeli ile 30.000,00 TL manevi tazminatın davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; mahkemece dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi olan bir taşınmaza ilişkin olması sebebiyle geçersiz olduğu, ayrıca davacının anılan taşınmazda fiilen ikamet ettiği, davacının taşınmazda fiilen ikamet etmesi nedeniyle denkleştirici adalet kuralları gereğince ödediği 15.000,00 TL'nin dava tarihindeki güncel değeri baz alınarak karar verilmesinin mümkün olmadığı...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil (satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan) davasının yapılan yargılaması sonunda; kararda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine dair verilen hükmün süresi içinde davacı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü: -K A R A R- Davacı vekili, dava konusu taşınmazı ... 1. Noterliğinin 27/11/1984 tarih ve 18284 yevmiye numarası ile düzenlenen Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalıya satış yapan Muris ... oğlu... mirasçılarından satın alındığını ve zilyetliğin kendisine teslim edildiğini, söz konusu taşınmazın 27/11/1984 tarihinden beri kendisinde olduğunu ancak taşınmazı 18/01/2012 tarihinde mirasçılar tarafından davalı ...'a devrettiklerini muvazaalı yapılan satıştan dolayı davalı ... adına olan tapunun iptali ile davacı ... adına tescilini istemiştir....
Noterliği'nin 04.11.1997 tarih ve 25757 sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde; satış vaadinde bulunan .......,... ve ... tarafından satış vaadini kabul eden davacıların murisi ... arasında dava konusu...... köyünde bulunan 9 ve 10 parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerinin satışının davacı alıcıya vaad edildiği dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.Taraflar arasında düzenlenen 04.11.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapıldığı için geçerlidir.Geçerli satışlarda,davacı alıcının ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle satışa konu taşınmazın kaim değerini isteyebilme hakkı yasa gereğidir.Mahkemenin bu olguya rağmen dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerine hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup temyiz eden davalılar yararına bozmayı gerektirir. 3-Bozma nedenine göre davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir....
Araç satışları ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli ve intikali sağlayıcı olabilmesi için yukarıdaki yasal düzenlemeler karşısında noterlerce yapılması zorunlu olduğu ve noterinde işlem yaparken yine yukarıdaki yasal düzenlemelerde belirtildiği gibi işlem yaptıran kişilerin (alıcı ve satıcının) kimliklerini ve isteklerini tamamen ve doğru olarak öğrenmekle yükümlü olması, noterlik işleminin hatalı ve eksik yapılmasından dolayı noterlerin hukuki sorumluluklarının kabul edilmesi göz önüne alındığında Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde düzenlendiği gibi, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet nasıl ki kusursuz sorumlu tutuluyorsa, sadece noterler tarafından resmi şekilde yapılması zorunlu olan araç satışı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapılmasından kaynaklanan zararlardan dolayı da 1512 sayılı Noterlik Kanununun (162/1). maddesindeki noterlerin hukuki sorumluluğunun da kusursuz sorumluluk olması gerekir....
Somut olayda, davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 10/12/2009 tarihinde S00213 sözleşme no ile Devremülk Satış Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme uyarınca .... Mah., 4-5-7/I pafta, 46 ada 1 sayılı parselde bulunan arsa üzerinde inşa edilecek ... binasında yer alan mesken olarak kullanıma tahsisli 15'er günlük 3 adet devremülk dairesinin, devremülk olarak satışı ile tapu devrinin şartları ve şeklinin düzenlendiğini belirterek davalının sözleşmeden kaynaklanan ediminin yerine getirilerek tapu kaydının herhangi bir vekaletname veya muvafakatname istenilmeksizin müvekkiline devrine, tapu kaydının 2011 yılından beri devredilmemesi ile gecikmeden kaynaklanan 10.000,00.-TL gecikme tazminat talebinin tahsiline, müvekkilinin uğradığı mağduriyet nedeniyle 10.000,00....
Bu nedenle, taşınmaz satış vadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de sözleşme sırasında satış vaadi borçlusunun taşınmazın maliki olması gerekmez. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanın talep edildiği tarihte taşınmazın satış vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığına bakmak gerekir. Taşınmaz mülkiyeti satış vaadi borçlusunda ise ferağa icbar davası kabul edilmelidir. Somut olayda; Dava konusu 1618, 1619, 1620 ve 1621 parsel sayılı taşınmazların satışı ... tarafından 29.3.2000 sözleşmeyle İşçimenler AŞ.'ye vaadolunmuş, daha sonra şirket İşçimenler Anonim Şirketine bu sözleşme ile satışını vaad aldığı taşınmazları 8.2.2000 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacı Hayrettin Karasu’ya temlik etmiştir....
