Dosyaya rapor veren İnşaat Mühendisi Kısmet Gürsel'de raporunda inşaatın ruhsatsız olması nedeniyle 3194 Sayılı İmar Kanunu'na aykırı olarak yapıldığını, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığını açıklamıştır. Davalı yüklenici tarafından yapılan inşaat ruhsatsız olup kaçak inşaat durumunda bulunduğundan, ruhsata bağlanması da mümkün olmadığından bu nitelikteki bir inşaatın ekonomik değerinin olmadığı açıktır. Davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği sözleşmede kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı imara, projesine uygun ve ruhsatlı olarak yapması zorunludur. Mahkemece inşaatın ruhsatsız olması ve ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması dikkate alınarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve yüklenici adına devredilen ve halen adına kayıtlı olan tapu payının iptâline davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir....
- KARAR - Asıl davada davacı vekili, taraflar arasında ....01.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini davalı arsa sahibinin sözleşmeye aykırı olarak kat irtifakı ve pay devri için vekalet vermediğini ve ....07.2008 tarihinde gönderdiği ihtarnameyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, müvekkilinin de yaptığı harcamaların ödenmesi istemini içerir cevabi ihtarname gönderdiğini, böylelikle taraf iradelerinin fesih yönünden birleştiğini, davalı arsa sahibinin fesihte haksız olduğunu ileri sürerek müvekkili lehine olmak üzere sözleşmenin feshedildiğinin hüküm altına alınmasını fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla imalat bedeli için 191.510,00 TL müspet ve menfi zararları için 37.570,00 TL olmak üzere toplam 229.080,00 TL’nin davalıdan tahsilini, birleşen davada ise davalıların henüz asıl dava sonuçlanmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini ve ....01.1998 tarihli sözleşmeye konu parsellerin yeni yüklenici davalı şirkete devredildiğini...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, maddi tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, arsa sahibi olan davacılar ... ve ... ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde daireleri teslim etmediğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile 1.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
inşaat halinde bıraktığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile bu sözleşmeye konu taşınmazlar üzerine, davalı tarafından yapılan daireler ve diğer tüm imalatın terk edilerek bedel alınmaksızın davacılara devrine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, taraflar arasında 05.03.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin sözleşme gereği halen projeleri tasdik ettirmeyip ruhsat almadığını ve inşaata henüz başlamadığını, davalının edimlerini yerine getirmede temerrüde düştüğünü ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile söz konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptal edilerek devir öncesi tapuda kayıtlı ve belirli olan hisseleri oranında müvekkilleri adına tapu tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır. 2. Türk Hukuk Lûgatında hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. 3....
Davalı-karşı davacı vekili, asıl davanın reddini istemiş, karşı davasında davalının hissedarı olduğu arsanın diğer hissedarları ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi hususunda anlaşılamadığından sözleşme konusu edimin yerine getirilemediğini, bu durumun objektif ifa imkansızlığı kapsamına girdiğini ileri sürerek sözleşmenin haklı nedenle feshine karar verilmesini ve tarafların karşılıklı olarak aldıkları değerleri birbirine iade etmelerini talep etmiştir....
Noterliği’nin 01.07.2005 tarih 21250 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmenin 2. maddesinde arsa sahibine ait dairelerin anahtar teslimi olarak yapılacağı, 3. maddesinde inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğu kararlaştırılmıştır. Davalı arsa sahibi 24.10.2007 tarihinde davacı yükleniciye gönderdiği ihtarnamede sözleşme tarihinden itibaren 2 yılı aşkın süre geçtiğini, inşaat ruhsatının dahi alınmadığını, bu nedenle sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş, 25.10.2007 tarihli azilname ile de davacı yükleniciyi vekâletten azletmiştir. Davacı yüklenici davalı arsa sahibine gönderdiği 27.11.2007 tarihli ihtarnamede, feshi kabul etmediklerini, ruhsat alınma aşamasına yeni gelindiğini, yeniden vekaletname verilmesini istemiş, bunun kabul edilmemesi durumunda, yaptığı giderler ve kâr kaybının tahsili için kanuni yollara başvuracağını açıklamış, 25.01.2008 tarihinde de bu davayı açmıştır....
Noterliğinin 24/07/2009 tarih ve 14457 yevmiye numaralı işlemi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşme sonunda davacıya düşen bağımsız bölümlerin sözleşmenin 5. maddesi uyarınca arsanın teslim tarihinden itibaren 16 ay içerisinde tamamlanarak teslim etmediğini belirterek aynı sözleşmenin 12b maddesi uyarınca toplam 34 aylık kira mahrumiyeti geliri olan 331.500,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesini talep ve dava etmiştir....
