ın tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davacı davasında 1/2 pay sahibi olduğu 2765 ada, 38 parsel sayısında kayıtlı arsa üzerinde inşaat yapımı için davalılardan müteahhit olan ... ile aralarında 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre anahtar teslim süresinin temel ruhsat tarihinden başlamak üzere en geç 12 ay olduğunu, davalı müteahhidin diğer hissedar ile de anlaşma yaptığını, sürenin dolmasına rağmen inşaatın bitirilmediğini belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, söz konusu gayrimenkulde diğer davalılara devredilen tapuların iptâli ile adına tesciline, menfi zararının ve sözleşmenin 4. maddesindeki cezai şart hükmü uyarınca yapılacak olan inşaatta kendisine düşecek kısımların kira bedellerinin tespiti ile davalı müteahhitten tahsiline karar verilmesini talep etmiş, dava dışı arsa sahibi ...'ın davaya muvafakat etmemesi nedeniyle birleşen ... 5....
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi, ileriye mi etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı ... İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararında tartışılmıştır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olup kural olarak kısmi ifadan sözedilemez. Eser sözleşmesinin feshi halinde feshin yine kural olarak geçmişe (geriye) etkili sonuç meydana getireceği kabul edilmiştir. Geriye etkili feshin tasfiyesi de sebepsiz zenginleşme kurallarına göre yapılacağından yüklenicinin alacağı özellikle arsa payı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa payı değil inşaatın getirildiği seviyenin yapım bedeli olacaktır. (... 15.hukuk Dairesi 2008/ E, 2009/ K) Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir....
Öte yandan, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Somut olayda, sözleşmenin geçersizliği iddia edilmediği gibi karşılıklı edimler belli seviyede yerine getirilmiş, arsa payı yükleniciye devredilmiştir. Mahkemece, isabetli olarak, tarafların adi yazılı 30.08.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı ve geçerliliği noktasındaki beyanları gereğince sözleşmenin geçerli olduğu kabul edildiği halde sözleşme gereği avans olarak verildiği anlaşılan arsa paylarının davacılara geri dönüşü ve böylece sözleşmenin feshi sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulması çelişki oluşturmuştur....
-Dava, taraflar arasında imzalanan ........2013 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu itibarla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi tüm paydaşların muvafakatıyla mümkündür. Bu muvafakatin geçerli olmasının koşulu ise noter huzurunda veya mahkeme önünde tüm paydaşların katılımıdır. O halde mahkemece bu husus gözetilerek tüm paydaşların sözleşmenin feshi hususunda usulüne uygun muvafakatlari alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken usulüne uygun olmayan muvafakatnameyle karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. ......
Ancak dosya içeriğindeki bilgilerden, sürecin istenilen şekilde gelişmediği, 05.07.2012 tarihinde sözleşmenin taraflarının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbranamesi başlıklı belgeyi imzaladıkları görülmüştür....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkillerinin müşterek malik olarak sahibi oldukları taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapılmak üzere davalı yüklenici ile düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, müvekkilleri tarafından ayrıca davalıya tüm yetkileri havi vekaletname de verildiğini, sözleşme uyarınca davalının sözleşme tarihinden itibaren 20 ay içinde inşaatı tamamlamayı taahhüt etmesine rağmen davalının hiçbir edimini yerine getirmediğini, proje hazırlamadığını, belediyeden ruhsat almadığını, yüklendiği diğer inşaat işlerini de tamamlamadan adresinden ayrıldığının anlaşıldığını, bu nedenle sözleşmenin geriye doğru feshi için dava açma zarureti doğduğunu ileri sürerek, davanın kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Bu nedenle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesine bağlıdır.Somut olayda, yüklenici kooperatif ile davacı arsa sahipleri arasında 09.03.1998 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olmakla birlikte, sözleşme konusu olan 2071 parselde davacılar dışında birçok hissedar bulunduğu, ifraz işlemi ile çok sayıda parsel oluştuğu ancak, diğer paydaşlarla sözleşme yapıldığı veya sözleşmeye katılımlarının veya muvafakatlerinin sağlandığı iddia edilip kanıtlanamamıştır....
Ancak müteahhitin, arsa sahibi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen daireleri, resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşme ile üçüncü kişiye satması halinde ise, alacağın temliki söz konusu olduğundan, buna göre yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin de geçerli olduğu, Yargıtay uygulamaları ile kabul edilmektedir. Dava konusu olayda ise, üzerine bina inşaa edilen taşınmazın tapu kaydının davalı adına olup olmadığı, tapu davalı adına kayıtlı değilse, davalı müteahhitle dava dışı arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
Bu durumda davalı yüklenicinin arsa payı inşaat sözleşmesi imzaladığı 1-2-3 nolu taşınmazlar yönünden parsel maliklerinin dava konusu sözleşmenin feshinden etkileneceği görülmektedir. Bu nedenle diğer sözleşme maliklerinin de kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yargılamasına dahil olması gerekmektedir. Mahkemece davacı tarafa 1-2-3 sayılı parsel malikleri hakkında dava açtırılıp, açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenip davanın karara bağlanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan ve taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur....
Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi gereğince, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde; taraflar, kendilerine düşen borcu ödemekten kaçınabilir ve aynı Kanunun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca da verdiklerini geri isteyebilir ve bu kapsamda yüklenici de yasa ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde yapmış olduğu inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenecek bedelini arsa sahibi ya da sahiplerinden talep edebilir....
