"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira sözleşmesinin uyarlanması Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin uyarlanması davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira bedelinin ve kira sözleşmesindeki artış hükmünün değişen şartlar nedeniyle uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, 23.02.1993 tarihli kira sözleşmesinin dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 2.702,31 TL olarak ve sözleşmenin %50 kira artışına ilişkin hükmünün ise "yıllık kira artışının , bir yıl önceki yıl sonu itibari ile gerçekleşmiş (Aralık ayına göre) tüfe artış oranının %71,43'ü şeklinde uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Olayımızda ise, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde davacının talebi kira bedelinin uyarlanmasından çok kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olup, bu haliyle mahkemece kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre inceleme yapılarak, 6098 Sayılı TBK’nun 345.maddesinde yer alan dava açma süresine ilişkin düzenlemeler de dikkate alınmak suretiyle 11.07.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine yönelik bir karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ve yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kira uyarlama davası olarak görülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
KARAR Davacı, 11.4.1996 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 1.542.500.000 Tl. bedelle davalının kiracısı olduğunu, davalının kendisine karşı uyarlama davası açtığını, bu dava devam ederken yine davalının ... 13. İcra Müdürlüğünde başlattığı takip ile 11.7.2000 tarihiden itibaren 9 aylık kira alacağının tahsilini istediğini bu tarihten önceki kiraların tamamının ödendiğini, davalının da takip başlatırken önceki kira alacağı yönünden haklarını saklı tutmadığını, uyarlama davasının 17.2.2004 tarihinde kesinleştiğini, bundan sonra davalının 16....
talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevabında; müvekkili banka ile davacı arasındaki kira sözleşmesinin 09.12.2006 başlangıç tarihli olup 10 yıllık olduğunu, kira sözleşmesinin 09.12.2016 tarihinde bitecek olup, on sene tamamlanmadan kira sözleşmesin de senelik artırım şarlarının belli ve olağanüstü değişiklikler olmadığı halde açılan davanın usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkili banka tarafından sözleşme gereğince her yıl gerekli artırımlar yapılarak kira tutarının davacıya ödendiğini,davaya konu mecurla ilgili kira sözleşmesi gereğince 2012 yılında aylık net 6.385,44 TL ödendiğini, kira bedelinin hak ve nesafete uygun olduğu gibi çevre rayiç kira bedelleri ile aynı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.Mahkemece; alınan bilirkişi heyet raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile dava konusu işyerinin 09.12.2011-09.12.2012 kira döneminde aylık net kira bedelinin 7.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Davaya konu...
Mahkemece, asıl dava açısından dava tarihinden itibaren aylık kiranın 1530 dolar olarak uyarlanmasına, diğer isteğin reddinde, birleşen davanın da kabulü ile, 13.300 doların davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına gore, davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan kira sözleşmesi 17.11.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. Davacı kiracı kira sözleşmesinin 10 ayını geçirdikten ve anılan sözleşmenin koşullarını aylık 2.480 dolar olarak yerine getirdikten sonra kira dönemi sonuna kadar sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden tüm kira bedellerini ödedikten sonrada 21.9.2001 asıl dava tarihinden kira dönem sonuna kadar 14 ... fazla ödemeleri olduğunu ileri sürerek fazla ödemelerinin tahsili için birleşen davayı açmıştır....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirilmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise; "...davanın açıldığı tarihte uyarlama davalarında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu, ıslahla davanın konusunun değiştirilemeyeceği, davanın açıldığı tarihte kira tespiti olmayacağı gibi ıslahta olmayacağı, davanın tipik uyarlama davası olduğundan davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait bulunduğu..." gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiş, karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Somut olayda; taraflar arasında 2006 yılında imzalanan ve 3 yıllık süreli olan kira sözleşmesindeki 3 yıllık süre dava tarihi itibariyle dolmuştur. Dava, kira bedelinin uyarlaması istemiyle açılmış ise de ıslah dilekçesi ile kira bedelinin tespiti istenmiştir. Dosya kapsamına göre uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olup, dava tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK’nın 8. maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir....
Ş ... idaresine kiralandığını, kira sözleşmesinde kiralananın otomatik sanal şubesi ve lojman olarak kullanılacağının belirtildiğini, ancak kiralanan yerin otomatik santral binası ve lojman olarak değil yalnız yazlık sosyal tesis olarak kullanıldığını, kira sözleşmesine göre yıllık kira bedelinin peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmasına rağmen davalı tarafın 19 yıl boyunca kira bedelini ödemediğini, sözleşmede belirlenen kira bedelinin günümüz şartlarında ekonomik hiçbir değerinin kalmadığını, satın alma gücü bulunmadığını, davacı kooperatif tarafından davalı aleyhine 19.10.2011 tarihli 9634 yevmiye nolu ihtarnamenin keşide edildiğini, 15.10.2011 tarihinden itibaren emsal ve rayiç bedeli olan yılık 6.000 TL kira bedeli ödenmesinin talep edildiğini, sözleşmenin uzun süreli olup sözleşmedeki dengenin davacı aleyhine bozulmuş olduğunu belirterek kira bedelinin günün koşullarına uyarlanarak aylık kira bedelinin 500 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir...
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Mahkemece keşif yapılarak bilirkişi heyetinden alınan rapor doğrultusunda yıllık kira bedelinin 130.000 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacıların davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre ; Uyarlama şartlarının bulunmaması durumunda ise TBK.nun 344. maddesinin tacirler için uygulanamayacağı bu itibarla sözleşmede yer alan artış şartının tarafları bağlayacağı göz önüne alınarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır....
Dava konusu olayda mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmişse de, uyarlama davalarında dikkate alınması gereken, az yukarda açıklanan kural ve yöntemlerin gözetilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda genel olarak, çeşitli ekonomik değerlerdeki artışlardan hareketle sonuca ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Eksik incelemeyle ve kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre uyarlamaya karar verilemez....
