Kültür Merkezi kantini için en az 1/4 oranında indirim yapılması gerektiğini belirterek 92.875 TL miktarında indirim yapılmasına ve kira bedelinin 278.625 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, davalı vekili ise davanın reddini savunmuştur. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, taraflar arasında imzalanan 05.01.2010 tarihli ve 371.500,00 TL bedelli sözleşmenin uyarlanması sureti ile davacının davalıya olan sözleşme uyarınca kira bedelinin sözleşmenin devamı süresince 84.000,00 TL düşürülmesi sureti ile bu sözleşmenin bedelinin 287.500,00 TL ye uyarlanmasına karar verilmiştir....
Davalılar; davacı kiracı şirketin kiralananın durumunu en baştan beri bildiğini, kira sözleşmesi akdedildiği sıradaki kiracı şirketin villaya yapacağı imalatlar göz önünde bulundurularak çevredeki rayiçlere göre daha düşük kira bedeli kararlaştırıldığını, ancak kiracının 01/12/2009 tarihinde başlayan ikinci yılın kira parasının ödeme zamanı geldiğinde işlerinin iyi gitmediğini beyan ederek ikinci yılın kira parasında indirim talep ettiğini, teklifin kabul edilmediğini, davacı şirketin ruhsat sorunu nedeniyle kiralananı tahliye ettiğine dair iddiasının doğru olmadığını, kiralanana yapıldığı ileri sürülen masrafların abartılı ve fahiş olduğunu, davacı şirketin kiralananı tahliye ederken yaptığı tadilat ve imalatları tamamen söküp aldığını, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6. maddesinde yer alan "altyapı olarak villaya yapılan (......, ısınma vs. gibi) tadilatlar için herhangi bir bedel talep etmeyecek ve sökmeyecektir" düzenlemesi uyarınca mecurda bırakılması gereken alt yapı işlerini...
Mahkemece, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5- % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde indirim yapılmaksızın kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. 3-) 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01/01/2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerli olacağı, bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kabul edilmiştir....
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekir. Davacının talep ettiği tespit dönemi hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece kiralanan taşınmazın boş olarak getirebileceği aylık kira bedelinin tespitinde bir usulsüzlük yok ise de, belirlenen bu kira bedeli en son ödenen kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az olmamalıdır. Dosyaya sunulan hesap özetine ve taraf beyanlarına göre dava konusu taşınmaz için halen ödenmekte olan aylık kira bedeli net 12.462,50 TL (brüt 15.578,12 TL)’dir....
ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle tahsilini, 05.11.2013 sonrası ise projenin halen bitirilememesi sebebiyle kira bedelinden indirim yapılmasını ve indirim miktarı kadar ödenen kira bedelinden şimdilik 10.000 TL'nin ödeme tarihlerinden işleyecek avans faiziyle tahsilini, kiralananın belediye tarafından bitirilmemesi ve sözleşmeye uygun teslim edilmemesi sebebiyle uğradığı zararın tazminini için şimdilik 10.000 TL tazminatın dava tarihinden işleyecek avans faiziyle tahsilini talep etmiştir....
Mahkemece, davacının kiralayan olmadığı dolayısıyla da davalı ile aralarında kiracılık ilişkisi bulunmadığı; tarafların kardeş oldukları, davacının mülkiyet sahibi olmasından kaynaklı olarak iş bu davayı açtığı, uzun süredir hissesine düşen kira bedelinin düşük düzeyde kaldığı gerekçesiyle bilirkişi kurulunca belirlenen bedel üzerinden takdiri indirim yapılmamıştır. Dava konusu taşınmazın paydaşı olan davacı aynı zamanda kiraya verenlerden ... 'un mirasçısı olup halefiyet ilkesi gereği taraflar arasında kiracılık ilişkisi bulunduğu gibi hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir....
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekir. Davacının ibraz ettiği 01.11.2009 başlangıç tarihli 800 TL bedelli kira sözleşmesine davalı karşı çıkmamıştır. Davalı tarafça fotokopisi ibraz edilen ve 02.11.2014 başlangıç tarihli süresiz 600 TL bedelli kira sözleşmesinin aslını davalı taraf ibraz edememiş, davacı da bu sözleşmeyi kabul etmemiştir....
Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda alınan bilirkişi raporunda ise kiralanan işyerinde kiracı tarafından yapılan imalatların oranı %36 olarak belirtilmiş, ek raporda ise alışveriş merkezinin tamamının yapı maliyeti ile davaya konu işyerinde yapılan imalatlar arasındaki oran ve alışveriş merkezindeki eksik imalatların oranı belirtilmiş ancak, kiradan ne oranda indirim yapılması gerektiği konusunda görüş bildirilmemiştir. Bu haliyle bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Mahkemece takdir hakkının kullanıldığı belirtilerek kiradan %28,5 oranında indirim yapılmış ise de, takdir hakkı kullanılırken hükmün Yargıtay’ın denetimine elverişli objektif esaslara dayandırılması gerekirken kararda belirtilen indirim oranının nasıl belirlendiği açıklanmamıştır....
Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda 01.01.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir. 1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-)Davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde; Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenen kira parasından "hak ve nesafet" indirimi yapılması gerekirken, hakkaniyet indirimi yapılmaması suretiyle kira bedelinin fazla miktarda tespitine karar verilmesi doğru değildir. O halde kira ilişkisinin başlangıcı da dikkate alınarak belirlenen kira bedelinden hak ve nesafet esaslarına göre uygun bir indirim yapılması için hükmün bozulmasını gerektirmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.10.2011 gününden başlayarak aylık 9.000.00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmiştir. Davanın niteliği itibariyle duruşma isteminin reddine karar verildi. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı vekili ; emsal ve rayice uygun şekilde 01.10.2011 tarihinden başlayan kira döneminden itibaren aylık kira bedelinin 9.000.00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir....
