Davalı vekili ise; kira parasında indirim yapılması konusunda davacıya başvurduklarını, bu başvuruya davacı tarafından verilen cevapta kira parasından her hangi bir indirim ve artışın yapılmayacağının belirtildiğini, bu yazı sebebiyle kira bedelinin artış yapılmadan ödendiğini, kira farkı nedeniyle davacıya borçlu olmadıklarını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında 01.06.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin özel koşullar 1.maddesinde; ilk iki yıl için kira bedelinin aylık net 22.000 TL olup 01.06.2010 tarihinden itibaren ve müteakip her yıl için ülke genelindeki enflasyon oranı ve Yargıtay içtihatlarına göre arttırılarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı, 01.06.2010 tarihinde başlayan dönem için kira parasına %8,97 oranında artış yapılarak ödenmesi gerektiği iddiasındadır....
Menfi tespit davasının reddine ilişkin mahkeme kararı Dairemizce özetle “...davacı kiracının kira bedelinin indirilmesi gerektiği talebi nedeniyle dava konusu AVM'deki doluluk oranının araştırılarak sonucuna göre kira parasında indirim yapılması gerekip gerekmediğinin belirlenmesi gerekir....” gerekçesiyle bozulması karşısında, o davada kira parasının indirilmesine karar verilmesi halinde karar düzeltmeye konu iş bu davada verilecek hükmü de etkileyebileceği, bu nedenle menfi tespit davasının sonucunun iş bu dava yönünden bekletici mesele yapılması gerektiği bu defaki incelemeden anlaşılmakla, davalının karar düzeltme isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekmiştir....
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara toplanan delillerle kararın dayandığı kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacının davalıya ait hastanenin bahçesindeki büfede çiçek satışı amacıyla kiracı olduğu hususları taraflar arasında ihtilaflı değildir.Davacıya ait büfenin bulunduğu yerdeki ana giriş kapısının ziyaretçilere kapatılması nedeniyle gelirinde esaslı bir azalma olması nedeniyle kirasından indirim yapılmasını talep etmiştir.Davacının bu talebi klasik anlamda çevre ve ekonomik şartların değişmesi nedeniyle uyarlama değil, kendi elinde olmayan nedenle ve davalının tasarrufu nedeniyle kira parasında indirim talebine 2009/870-6996 ilişkindir. Bu talep BK.nun 250.maddesinde ifadesinI bulmaktadır....
Yapılan bu hukuki saptamadan sonra, mahkemece yapılması gereken iş; konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi kuruluna yerinde yeniden keşif yapılarak, dosyada mevcut delil tespiti suretiyle alınan bilirkişi raporundan da faydalanılarak, taraflar arasındaki 10.06.2006 günlü sözleşme hükümleri bütünü ile okunup, tarafların sözleşme yapmalarındaki ortak irade hakkında bir kanaate varıldıktan sonra, davalı kiralayanın davacı kiracıya sözleşmedeki amaca uygun işleri yürütmek üzere yeterli mekan sağlayıp sağlamadığı (Borçlar Kanununun m.249/I hükmündeki borcunu ifa edip etmediği), dolayısı ile sözleşmedeki kira parasını talebe haklı olup olmadığı, sağlandığı saptanacak mekanın davacıyı sözleşmeyi sürdürmeye zorlayıp zorlayamayacağı, mevcut hali ile davacının sözleşmeyi sürdürmeye zorunlu bulunduğu saptanırsa ve ancak sözleşmede yazılı işleri sürdürmek üzere sağlanması gereken alana rağmen daha az bir alan teslim edilmişse, davacının bundan dolayı kira parasında indirim ... olup olmadığı...
Kira bedelinin indirilmesi talep edilen dönemde yukarda anlatıldığı gibi ekonomik koşullarda olağanüstü değişmeler olmaması, işlem temelinin çökmesi ile ilgili bir delil sunulmaması, yine kiralananın bulunduğu semte özgü ekonomik koşullarda olağandışı bir değişiklik yaşanmaması karşısında uyarlama koşullarının gerçekleşmediği anlaşıldığından bu nedenle kira bedelinden indirim istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kira bedelinden indirim yapılması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 25/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Ne var ki, kira sözleşmesinin ifa süresi içinde 09.12.2004 ve 21.06.2005 tarihlerinde çıkarılan yönetmeliklerle sözleşme konusu kaplıcaya tesis izni ve işletme izni verilmesi bazı koşulların varlığına bağlanmış, kiralanan kaplıcanın onaylı tesis projesi ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) bulunmadığından işletme izni alınamamış, önceden verilen işletme izni de iptal edilmiştir. Görülüyor ki, tarafların önceden öngöremediği değişikliklerden ötürü işletme izni alınamayan kaplıcanın davacının iddia ettiğinin aksine mevcut hali ile kısmen veya tamamen yasal olarak işletilme olanağı bulunmamaktadır. Akdin devamına tahammül edilmesi her iki taraf bakımından da olanaklı değildir. Mucibi akit tahammül edilmez hale geldiğinden Borçlar Kanunu’nun 274.maddesi hükmünce akdin tarafları ancak akdi feshetmek yetkisine sahiptir. Sözleşme konusu bir bütün olduğundan sözleşmenin bölünerek kira parasında indirim talebinde bulunulamayacağından davanın reddinde usul ve yasaya aykırılık yoktur....
Davalının ihtarnameye konu edilen dönemden önce Ocak- Şubat 2011 ayları kirasını aylık 1.500 TL'den ödemiş olması, kira parasında indirime gidildiği şeklinde yorumlanıp değerlendirilemez. Davacının eksik yatan kira parasını zamanaşımı süresi içinde her zaman talep ve tahsil etme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece bilirkişiden ek rapor almak suretiyle sözleşmede kararlaştırılan kira parası ve artış oranı üzerinden davacının Mart 2011- Ocak 2014 arasındaki kira alacağının belirlenip hüküm altına alınması gerekirken, hatalı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir....
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Taraflar arasında imzalanan 19.01.2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile aylık kira bedeli 900.TL olarak belirlenmiştir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde ise aylık 1600.TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira parasının tesbiti istemli Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tesbiti istemli davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava yeni dönem için kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir....
Mahkemece, 15.08.2002 başlangıç tarihli sözleşmenin feshine, davacı tarafından peşin olarak ödenen kira parasının teslimin yapıldığı 12.08.2004 tarihinden süre bitimine kadar olan bölümü 96.000 YTL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü taraflar temyiz etmiştir. Taraflar arasında 15.08.2002 başlangıç tarihli sözleşmenin içeriğinde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmede aylık kira parasının İki milyar süresinin altı yıl olduğu yazılıdır. Hasılat kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanması zorunlu «kullanımın mümkün olmaması halinde mesuliyet» başlıklı Borçlar Kanununun 274. maddesi uyarınca, kiralananın sözleşmedeki maksadına uygun kullanma ve işletmeye hazır bulundurmak zorunda olan kiralayan bu borcunu yerine getirmişse kiracı kiranın tamamını ödemekle mükelleftir. Borcun kısmen yerine getirilmemesi halinde sadece kira parasında indirim istenebilir....
