Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi üzerine açılan menfi zararın tahsili davalarında, arsa sahipleri tarafından başka bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamışsa, fesih tarihinden itibaren makul süre eklenmek suretiyle bulunacak tarih itibariyle bilirkişilerin değerlendirme yapmaları, arsa sahiplerinin blok sayısı, kat sayısı ve bağımsız bölüm sayısı dikkate alınarak, yeni yapılacak sözleşmede daha az bağımsız bölüm almalarının sözkonusu olup olmadığının değerlendirilmesi, bunun sonucuna göre varsa arsa sahiplerinin zarar miktarının hesaplanması gerekir. Mahkemece bu şekilde bir değerlendirme ve zarar hesabı yapmayan bilirkişi raporuna dayanılarak arsa sahiplerinin menfi zarar nedeniyle tazminat istemlerinin kabul edilip karar altına alınması doğru olmamıştır....
DAVALI : GEBZE İMAR KONUT İNŞAAT SANAYİ TİCARET VE ANONİM ŞİRKETİ -... VEKİLİ : Av. ... DAVA : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin feshi ile taşınmaz üzerine konulan şerhin kaldırılması talepleri HÜKÜM : Kararın kaldırılması-gönderme İSTİNAF EDEN : Davalı vekili Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin feshi ile taşınmaz üzerine konulan şerhin kaldırılması talepleri nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararı davalı vekili tarafından istinaf edilmekle; kesinlik, süre, istinaf şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, istinaf dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Üye Hakim tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I....
Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür.Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan...
Noterliği’nden düzenlenen 29.04.1993 gün 16323 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. maddesinde arsa sahibine 4 daire verileceği kabul edilmiş, bunların yerleri belirlenmiş, aynı noterlikte imzalanan 08.07.1994 gün, 23052 yevmiye nolu ek sözleşmenin 3 ve 4. maddelerinde de bu dairelerden üçünün arsa sahibi Şehrüban’ın kızı davacı ...’ye bir tanesinin de davacı ...’a verileceği ve tescil edileceği şeklinde asıl sözleşmede değişiklik yapılmıştır....
Taraf teşkili kamu düzeninden olup, mahkemece yapılacak iş; öncelikle sözleşme tarihi itibariyle taşınmaza ait tapu kaydı getirtilip, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerince imzalanıp imzalanmadığı ya da sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin sözleşmesine diğer arsa sahiplerinin katılması suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale gelip gelmediği ve yapılacak araştırmaya göre asıl ve birleşen davada yer alan taraflara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm taraflarının davada yer alıp almadığı araştırılmalıdır....
Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan ... yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. ... Belediye Başkanlığı da ....06.2009 tarihli yazı cevabında 2424 ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirmiştir. Sözleşme konusu 2424 ve 2425 parseller tevhit edilmeden inşaat yapılması mümkün olmadığı 2424 parselde pay sahibi olan ... sözleşmede taraf olarak yer almadığı ve kendisi ile yapılmış ayrı bir sözleşme de bulunmadığından davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı ile davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye yönelik olarak feshi nedeniyle yapılan iş bedelinin tahsili istemiyle açılmış, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı arsa sahibinin tüm, davacı yüklenicinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davalı arsa sahibine ait 45547 ada 13 parsel üzerine inşaat yapımına ilişkin 21.03.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi...
Davacı yüklenici talebiyle yaptırılan tesbitte alınan bilirkişi raporuna göre ise, inşaat ruhsata bağlı olmayıp, kaçak inşaat niteliğindedir ve arsa üzerine yapılan imalâtların yıkılarak yeniden yapılması statik açıdan zorunludur. Yüklenici talebiyle yaptırılan tespit sonucu alınan rapor ile, mevcut inşaatın yıkılarak yeniden yapılmasının statik açıdan zorunlu olduğu belirlendikten sonra davacı yüklenici keşide ettiği 07.07.2005 tarihli ihtar ile tesbit edilen yıkım ve yeniden yapım masraflarının ödenmesini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise 28.06.2005 tarihli cevabi ihtarı ile sözleşmeyi feshettiği bildirmiştir. Düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için mahkeme kararı zorunludur....
Noterliğinin 17/01/2008 tarih ve 511 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre en geç 17.03.2008 tarihinde ruhsat alınması, 17.01.2009 tarihinde inşaatın teslimi gerektiğini, aradan geçen süreçte davalının inşaat ruhsatı almadığını, sözleşme ve yasaya uygun inşaat yapılmadığını, belediyece ... tadil zaptı düzenlenerek davacıya para cezası verildiğini, yıkım kararı alındığını, davacı tarafından davalıya vekaletname verildiğini, idare tarafından verilen süre içerisinde kaçak yapının ruhsatlandırılmadığını, davalının ekonomik olarak iflas derecesine geldiğini, sözleşmeyi sona erdirmeye yanaşmadığını, noter ihtarnamesiyle inşaat sözleşmesinin feshedildiğinin bildirildiğini, davalının cevabı ihtarnameyle mesnetsiz iddialarda bulunduğunu ileri sürerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalının inşaattan men'ine imara aykırı yapının kal'ine, yıkım masraflarının davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir....
İtiraz tarihi itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmenin geriye etkili feshi için açılan sözleşmenin feshi davası henüz derdesttir. İtiraz tarihi itibariyle üçüncü kişilerin itirazı haksız değildir. Mahkemece yapılan tespitte 89/1. haciz ihbarnamesine itiraz tarihi itibariyle borçlunun üçüncü kişiler nezdinde doğmuş bir alacağının bulunduğu belirlenemediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir. SONUÇ : Davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.11.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi....
